《CICC报告》:2019年是房地产基本面下滑的一年

随着2018年的临近，券商研究团队开始预测和判断2019年宏观经济和微观行业的发展趋势和动态。11月12日，在展望2019年房地产行业走势时，CICC表示，房地产市场已经进入下行周期，预计2019年销售、投资、新开工等指标将出现明显的负增长，目前过于严格的调控政策有望发生积极变化。

" 2019年是房地产基本面下滑的一年."根据CICC的研究报告，从大周期和小周期两方面来看，房地产市场刚刚越过顶部，进入下行阶段。双周期叠加共振，下行风险值得特别警惕。

根据这份报告，2019年，中国商品房销售将出现五年来的首次下降，面积和金额预计将下降10%左右。其中，一、二线城市将基本稳定，三线、四线城市将出现量价下跌。基本面加速下滑将导致明年房地产开发投资和新增建筑面积同比大幅负增长，在中性环境下，预计降幅将分别达到5%和10%。

自2016年“930”楼市调控开放以来，全国各地调控政策的数量和力度不断加大，调控效果在两周年之际逐渐显现。目前，中国一线城市新建和二手房市场全面降温，二三线热点城市增速也有所回落。

房地产市场的转折点已经到来，房价的下降趋势很明显。最明显的迹象是，2018年房地产市场“金九银十”的色彩明显不足。在房企推动市场集中大批量、许多地方房价宽松、购房者观望情绪强烈的情况下，新房交易量仍弱于季节性。

然而，住房企业的投资意愿也大幅下降，土地收购的速度也有所放缓。一些房地产高管表示，土地收购放缓一方面是由于现金流压力，另一方面，一些房地产企业购买土地的心态与购房者一样。

关于2019年楼市调控政策，CICC认为2019年政策可行的调整方向主要有四个方面:大力增加市场有效供给，包括促进增量和盘活存量；适当放宽按揭贷款首付比例和过度的按揭利率限制，并支持合理的住房需求，如急需和一次改革；适度增加抵押贷款额度；限价措施可以保留，但定价机制和跟踪管理的合理性有待提高，包括对房价的整体管理。

至于政策调整的时机，CICC认为宜早不宜迟。根据该报告，在此前三个市场周期的下行阶段，政策放松开始于销售额下降后约6个月，因此预计本轮政策调整将在2019年第一季度末或第二季度初进行。但是，考虑到当前周期延长后市场下行惯性更大，国内宏观经济面临的压力和国际外部环境的不确定性更大，上述政策调整应及时介入。

最后，根据地产股的投资策略，CICC报告称，目前a股和h股地产股的市盈率为历史最低。尽管短期市场仍对大型房地产企业在基本面衰退趋势下的销售和利润增长的可持续性感到担忧，但负面影响远远小于正面政策调整带来的估值修复空。

资料来源:Caixin.com

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