2018年房地产形势分析及2019年展望

2018年，房地产市场调控政策出台力度加大，调控政策体系不断完善。房地产开发投资和企业资金来源稳步增长，住房销售面积呈现稳步下降趋势。人们有很强的意愿开始新的建设和土地购买，房价上涨，土地价格明显下降。基准房地产企业的销售情况明显好于全国，地区间差异继续存在。2018年，三线和四线城市成为推动房地产投资和销售增长的主要力量。

展望未来市场，在宏观经济下行压力加大、中美贸易争端加剧的背景下，预计微调房地产相关政策的可能性将会增加，但“房无投机”、“租购并举”的基本基调不会改变。以前，调控和升级对一些改善住房消费的影响可能在后期进行调整，以确保居民的合理住房消费。预计2019年房地产主要指标将有所下降，特别是新开工面积、征地面积和房屋销售面积将略有下降，房地产开发投资和企业资金来源将保持相对稳定。

一.宏观经济形势和政策

1.房地产调控政策继续深化

2018年，房地产调控政策继续以“住房与住房无投机”、“租购并举”为基调，构建长短结合的制度体系，住房租赁市场建设继续加快。调控政策更加注重“以城为本、分类调控”，地方政府出台调控政策的主动性明显增强。

在中央层面，我们更加注重深化基本关键制度改革，加强金融监管和风险防控，加快住房租赁体系建设，加强市场秩序监管，保障人民合理的自住需求和合法权益。从制度上讲，我们将进一步推进住房制度改革，优化住房和土地供应结构，完善基本住房制度，加快建立和完善长效机制。7月31日，中央政治局召开会议，要求下决心解决房地产市场问题，坚持按市政策，促进供求平衡，合理引导预期，整顿市场秩序，坚决遏制房价上涨。

部委积极部署房地产市场调控和长效机制建设任务，深化基础关键制度改革。央行要求有效防范和化解金融风险，加强重点领域金融风险判断和风险防控，加强影子银行和房地产金融宏观审慎管理。国家发展改革委还强调引导和规范房地产企业境外债券发行资金投资，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目，补充营运资金等。，并要求企业提交资金使用承诺。住房和城乡发展部要求增加住房用地的比例。建议热点城市的城市建设用地比例不低于25%，公共租赁住房、租赁住房和共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例应达到50%以上。中国证监会和住房和城乡建设部将优先支持大中城市、熊安新区等国家政策重点支持领域和试点城市利用集体建设用地建设租赁住房开展资产证券化的住房租赁项目。原国土资源部提出要改变政府是宅基地唯一供应者的局面，研究制定非房地产企业依法使用宅基地的办法，深化农村集体管理建设用地建设租赁住房试点。改革土地供应方式，增加住房用地供应。农业和农村事务部提议允许使用闲置的房地产设施、集体建设用地等。，通过自主开发、合资、合作等方式开发租赁物业。，在满足规划的前提下。国务院常务会议明确提出，要严格控制棚改的范围和标准，把旧城棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点，棚改货币化安置政策要因地制宜进行调整和完善。此外，全国统一的房地产登记信息管理基础平台已经进入全面运行阶段，为房产税的征收提供了关键数据支持。

在地方一级，地方房地产政策得到强化和扩大，市场监管不断加强。具体来说，各城市不断完善限购限销措施，准确率进一步提高。大约23个城市出台了限购政策，29个城市出台了限购政策。长沙、Xi和其他城市已暂停企事业单位购房，而海南则限制省级购房和售房。进一步强化差别化住房信贷政策。在公积金的调整中，北京是一个典型的例子，并且“住房贷款确认”已经开始，贷款金额与借款人的住房公积金缴存期限挂钩。为加强市场监管，规范市场秩序，确保购房需求合理，住房和城乡建设部先后公布了两批违法房地产开发中介机构，并先后在京沪等30多个城市开展专项行动，控制房地产市场混乱，成都、武汉、Xi等城市出台了公证和彩票销售政策。地方政府出台政策，争夺各类人才，促进区域协调发展。吉林、辽宁、山东、海南、四川和浙江共25个城市出台了约40项人才引进政策。旧城改造开始发挥力量，舟山、岳阳、丽水、郑州、石家庄、武汉、青岛、成都等城市相继下发了加快旧城改造的相关通知文件。

从货币供给角度看，2018年中国人民银行继续坚持稳定、中性的货币政策。截至2018年10月底，中国广义货币供应量(M2)余额为167万亿元，同比增长9.1%，同比下降2.3%。百分点；狭义货币(M1)余额为53.56万亿元，同比增长12.7%，同比下降10个百分点。M0流通货币余额为6.86万亿元，同比增长5.7%，同比下降1.9个百分点。货币供应量增长率稳步下降。

2.总体宏观经济形势稳定

2018年，宏观经济运行总体稳定，经济增速连续12个季度稳定运行在6.7%-6.9%的中高速区间。

据初步统计，2018年前三季度国内生产总值达到650.899亿元，可比价格同比增长6.7%，增速比上季度下降0.1个百分点，同比下降0.2个百分点。第一季度同比增长率为6.8%，第二季度为6.7%，第三季度为6.5%，环比略有下降。

从地区来看，西南地区的增长率仍然最快，实际增长率为8.0%，比全国高1.3个百分点，其次是华中、华东和西北地区，增长率分别为7.7、7.2和7.1个百分点，而东北地区的增长率仍然最低，为5%，比全国低1.7个百分点。从比重来看，华东地区比重最高，占全国的38.31%，比2017年高出0.53个百分点；华北、华中和华南地区占全国国内生产总值的比重接近1/7，其中华北地区的比重比上年有所下降，而华中和华南地区的比重基本稳定。

广东、江苏和山东的国内生产总值仍位居前三，广东和江苏的国内生产总值均超过6.5万亿元，山东接近6万亿元。浙江和河南分列第四和第五，超过3万亿元。从增长率来看，云南、贵州、西藏、江西等省市发展迅速，增长率超过8.5%，除江西外，都位于西南地区。陕西、福建、安徽、四川、湖北、湖南、浙江、河南、广东和广西的国内生产总值增长率在7%至8.5%之间，增速较快。天津、吉林、黑龙江、内蒙古、新疆、海南、辽宁等地区增速较慢，不到6%，尤其是天津，增速仅为3.5%，在各省市中排名垫底。

3.城市间差异明显，中部重点城市增长速度明显

就城市而言，城市之间的经济趋势呈现出明显的差异。根据国家信息中心“宏观经济与房地产数据库”对中国291个地级以上城市国内生产总值的监测数据，8个城市的国内生产总值增长率高于10%，185个城市的国内生产总值增长率在6%至9%之间，占总城市的60%以上，18个城市的国内生产总值增长率低于3%，其中甚至有2个城市出现负增长。其中，毕节、崇左、安顺、亳州、安康、乌海、遵义、宝山等8个城市的国内生产总值增长率均超过10%(含10%)，除亳州外，其余均属于西部地区。

就国内生产总值规模而言，上海、北京、深圳、广州、重庆、天津、苏州、成都、武汉和杭州位居前十，其中上海和北京均超过2万亿元，其余8个城市在1万亿元至2万亿元之间，杭州略低于1万亿元。杭州、南京、青岛等17个城市的国内生产总值超过5000亿，徐州、福州等62个城市的国内生产总值在2000-5000亿之间。超过2000亿的城市总数达到88个，比去年同期增加了6个。从国内生产总值规模前20名城市的增长率来看，除天津外，其他城市的增长率都在6%以上，其中长沙、武汉、郑州和Xi的增长率最高，分别为8.5、8.3、8.2和8.2个百分点。这四个城市属于中西部地区，而长沙、武汉和郑州属于中部地区。

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二、全国房地产市场运行分析

1.全国住房繁荣指数先是下降，然后上升，在不久的将来有峰值和下降的迹象

2018年，全国房地产市场景气指数呈现先降后升的趋势。9月，“全国住房繁荣指数”为101.99，为2012年以来最高。10月份，繁荣指数略有下降，较上月下降0.05点，但仍比2017年同期高出0.45点。

2.房地产开发投资先升后降，住宅投资脱颖而出

2018年1-10月，全国完成房地产开发投资99325亿元，同比增长8781亿元，同比增长9.7%，为近四年来最高水平，同比增长1.9个百分点，同比增长2.7个百分点。

从每个月的投资完成情况来看，2018年投资增速波动下降，第二、三季度略有下降。目前投资增长率基本稳定在9.7%左右。

按住房类型划分，商品房总投资70370亿元，同比增长13.7%；办公楼完成投资4911亿元，同比下降12%；商业和商业用房投资11886亿元，同比下降9.2%。

地区方面，东部地区完成投资53136亿元，同比增长10.8%；中部地区完成投资20755亿元，同比增长7.1%；西部地区完成投资21254亿元，同比增长8.4%；东北地区投资4180亿元，同比增长15.6%，增速居四大地区之首。

3.企业有很强的创业和购买土地的意愿，领先指标保持快速增长

从先行指标来看，2018年1-10月，我国商品房新开工面积16.9亿平方米，同比增长16.3%，增速比去年同期加快10.7个百分点。自2015年以来，新开工面积增速持续加快，达到六年来的新高。

2018年1-10月，全国房地产开发企业征地面积21963万平方米，同比增长2915万平方米，增长15.3%，同比增长2.4个百分点，同比下降0.5个百分点。2018年1-10月，全国土地交易价格为11695亿元，同比增长2000亿元，增长20.6%，同比下降22.7个百分点，同比下降28.8个百分点。

2018年，全国征地面积增长率呈稳步上升趋势。第一季度增长0.5%，上半年增长7.2%，前10个月增长15.3%。

4.住房销售保持低增长率，中西部地区增长迅速

2018年1-10月，中国商品房销售面积达到133117万平方米，同比增长2863万平方米，同比增长2.2%，同比下降6个百分点，同比下降5.5个百分点。商品房销售总额115914亿元，同比增长17787亿元，同比增长12.5%，同比下降0.1个百分点，同比下降1.2个百分点。

从每个月来看，2018年商品房销售面积和销售增长率呈现出先高后低、波动后回落的特点。

从地区来看，受部分城市限购、限贷、限销政策的影响，东部地区商品房销售面积增速最低，销售面积达到5.6194亿平方米，同比增长3.5%，中部地区达到3.4697亿平方米，同比增长12.3%，西部地区达到3.2636亿平方米，同比增长12.8%，增速居各地区之首，东北部地区达到67.28%

截至2018年10月底，中国商品房销售面积为5.2789亿平方米，比9月底减少402万平方米，比去年同期减少7469万平方米，比去年同期减少12.4%。

5.企业资金来源紧张，个人住房贷款增速继续回落

2018年1-10月，房地产开发企业到位资金135636亿元，同比增长7.7%，同比增长3.1个百分点，但比同期房地产开发投资增速低2个百分点。

在资金来源方面，国内贷款、利用外资和个人住房抵押贷款均出现负增长，分别下降5.2、35.6和0.9个百分点，反映了融资紧缩和整体杠杆率下降对房地产企业的影响。企业自筹资金、存款和预收款持续增长，增速分别为10.8%和16.3%，说明自筹资金和销售改善是保持资金来源稳定的重要手段。从比例上看，企业存款、预收账款和自筹资金占比较高，分别占资金来源的33.1%和33.6%，分别比去年同期增长2.5%和0.9个百分点。国内贷款和个人住房抵押贷款约占企业资金来源的14%，分别比去年同期下降2个百分点和1.2个百分点。

9月底，中国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额37.5万亿元，同比增长20.4%，增速与上半年持平。房地产贷款余额占各类贷款余额的28.1%。其中，个人住房贷款余额24.97万亿元，同比增长17.9%，增速比6月底低0.7个百分点；住房开发贷款余额7.1万亿元，同比增长33.9%，增速比6月底低0.3个百分点；房地产开发贷款余额1.45万亿元，同比增长6.6%，增速比6月底低0.4个百分点。

6.房价稳步上涨，土地价格下降

2018年，房价加速上涨。从绝对价格来看，2018年1-10月，我国商品房平均成交价格为8708元/平方米，同比增长10.1%，比去年同期增长6.1个百分点，增幅明显提高。从地区来看，西部地区增幅最大，增长16.0%，其次是东北地区，增长12.5%，中部地区和东部地区分别增长11.4%和10.6%。

根据70个大中城市商品房价格指数，2018年10月，70个大中城市新建商品房价格同比上涨7.6%，比2017年12月高3.6个百分点，比2017年12月高0.8个百分点，连续6个月涨幅超过0.5%。10月，70个大中城市中，67个城市新建商品房(不含经济适用房)价格上涨，3个城市下降。

就城市层面而言，2018年10月，各城市房价同比指数持续上涨，一线城市上涨1.2%，二线城市上涨9.5%，三线城市上涨10.5%，四线城市上涨10.4%，三、四线城市逐年上涨。从环比指数来看，10月份一线城市新建商品房平均增速为0，二线城市为1%，三线城市为0.8%，四线城市为1.3%。一线城市调控效果显著，增速连续15个月最低。二线城市物价指数加速上升，三线、四线城市物价涨幅有涨有跌，但增速仍相对较高。

根据城市地价动态监测数据，2018年第三季度，全国重点监测城市总体地价水平为4286元/平方米，同比增长1.54%。其中，商业服务、住宅和工业用地价格分别为7526元/m2、6977元/m2和828元/m2，分别增长1.17%、2.14%和0.85%。住宅用地价格仍处于较高水平，综合用地和商业用地价格增速温和上升，工业用地价格增速略有上升。从城市层面看，一线城市和长三角部分城市的住宅地价增速放缓；三线城市住宅地价增速超过二线城市。

7.基准房地产企业的销售情况明显好于全国平均水平，企业有很强的征地意愿

1-10月，39家基准房地产企业实现销售面积3.3045亿平方米，同比增长18.4%，1-9月增速放缓6.3个百分点；实现销售46074亿元，增长22.6%。

企业方面，龙光地产、融信中国、钟君地产、新城开发、嘉园国际控股等5家企业销售面积大幅增长，增幅超过1倍；碧桂园、绿城中国、保利地产、金地商业控股、深圳控股等5家企业累计销售面积出现负增长。销售额方面，恒大、万科、碧桂园的总销售额均超过4000亿元，居前三位，嘉园国际控股、荣鑫中国、宝龙地产、新城发展的销售额增长一倍。

三。子区域和重点城市情况分析

1.东北、华东和华南地区的投资和新建筑保持快速增长，而华北地区的投资下降，而西北地区的新建筑面积下降

从地区看，东北、华南和华东地区房地产开发投资增长较快，分别增长16.5%、14.7%和14.6%，完成投资3725亿元、13496亿元和34579亿元，占全国投资的58.4%。受京津冀投资负增长的影响，华北地区整体呈下降趋势，投资3725亿元，下降2.4%。

西北地区新建商品房面积略有下降，其余面积保持增长，增幅最大的是西南地区，增幅为25.8%。各地区商品房竣工面积均呈现负增长，东北和西南降幅最大，均超过20%。

2.华东、华中和西南地区商品房销售面积增长较快，而华北、东北和华南地区出现负增长

商品房销售有升有降，华北、华南和东北地区销售面积下降，其他地区保持增长，增长率在10%以内，增幅最大的是华中地区。其中，华东、华中、华南和西南地区的销售面积分别达到44047、20744、15331和20091万平方米，占全国销售面积的84%。

从商品房平均销售价格来看，各地区都在持续上涨，特别是西北和西南地区，平均价格涨幅分别高达19.7%和17.2%，而华北和华南地区的平均价格涨幅相对较低，分别为2.1%和6.2%。

3.重点城市的投资和销售增速低于非重点城市，投资增长差距继续扩大

与40个重点城市和其他非重点城市相比，重点城市的投资和销售保持较低的增长率，而非重点城市增长迅速。2018年1-9月，40个重点城市完成房地产开发投资46862亿元，实现商品房销售面积4.243亿平方米，分别增长5.7%和0.1%。非重点城市完成投资41803亿元，实现销售面积76883万平方米，分别增长15.1%和4.4%。非重点城市的增速分别比重点城市快9.4个百分点和4.3个百分点。

在重点城市中，北京、天津、石家庄、福州、长沙、成都等10个城市的房地产开发投资出现负增长，其中呼和浩特、银川、三亚等城市出现大幅下降，分别下降34.2%、26.5%和25.4%；上海、广州、深圳、南京、杭州等30个城市的投资保持增长趋势，其中乌鲁木齐、长春、兰州、哈尔滨、沈阳等城市增长迅速，超过20%。

商品房销售面积方面，北京、天津、广州、杭州、南京、成都、合肥、青岛等14个城市的商品房销售面积出现负增长，尤其是北京、天津、广州、石家庄，销售面积下降20%以上。太原、长沙、无锡、xi、深圳、温州、郑州等26个城市保持增长趋势，太原除外，其增长率较高，其他城市均在20%以内。

4.城市间差异显著，30%的监测城市商品房销售面积呈负增长

从各城市的数据来看，城市之间的分化趋势是明显的。根据国家信息中心宏观经济与房地产数据库对地级以上城市房地产数据的监测，25%的监测城市房地产开发投资出现负增长，30%的监测城市销售面积出现负增长，近50%的监测城市增长率超过10%。

就城市层面而言，三线城市是推动投资增长的主要力量，而四线城市是推动销售增长的主要力量。一线城市房地产投资稳步上升，销售面积下降幅度逐步缩小；二线城市投资稳定下降，销售面积先升后降；三线城市投资快速增长，对全国投资增长的贡献率达到43.8%，销售面积保持较低增长率；四线城市投资和销售保持快速增长，尤其是销售区域对全国销售增长的贡献率达到63.3%。

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四、2019年房地产发展趋势

目前，中国经济运行平稳变化，外部环境发生深刻变化，经济下行压力加大，一些企业经营困难加大，长期积累的风险暴露出来。从国际环境来看，世界经济政治形势更加复杂，地缘政治风险仍然相对较大。主要发达经济体的经济趋势存在不确定性。贸易摩擦给未来出口形势带来更大的不确定性，这可能削弱外部需求对经济的边际拉动效应，也可能影响投资者情绪，加剧金融市场波动。国内基础设施投资增速下降，金融机构风险偏好下降，信贷增速持续放缓，小微企业和民营企业融资困难更加突出，民间投资活力依然不足，内生增长势头有待进一步增强，在稳定增长、结构调整和风险防范之间把握平衡仍面临诸多挑战。第三季度以来，税制改革、扶持民营经济等优惠政策已经出台，一些政策效应需要进一步释放。

展望未来，预计2019年中国将继续坚持稳中求进的总基调，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，坚持新的发展理念，推进高质量发展，着力推进供给结构改革，加大改革开放力度，做好稳定就业、金融、外贸、外资和预期等工作，确保经济平稳运行。对房地产市场而言，在调控效果明显差异、房地产市场走势分化的情况下，要坚持房地产市场调控的大方向，保持政策的连续性和稳定性，并根据宏观经济与房地产市场主要矛盾的新变化和新特点，微调一些政策措施。政策微调的目的是保持房地产市场相对稳定的发展，避免市场过度波动。“房无投机”、“租购并举”的基本基调不会改变，抑制投机、稳定房价的初步政策不会动摇。例如，在上一轮房地产调控中，为了抑制房价的过度上涨，限购限贷政策不断升级，这不可避免地影响到部分好转的购房者，并可能在以后进行调整，以保证居民的合理住房消费。

通过分析2000年以来房地产的历史统计数据，考虑到国内外宏观经济环境的变化，结合未来房地产调控政策的可能趋势，利用相关经济预测模型，预测未来全国房地产市场的主要指标如下:

首先，投资增长率稳步下降。我们保留先前对2018年保持房地产投资趋势的基本判断。预计2018年房地产开发投资将增长9.1%，2019年投资增速将进一步回落至6.5%左右。

第二，住房销售继续下降，后期出现负增长的可能性很高。随着宏观经济和居民收入的缓慢增长，加上“去库存化”和房改货币化相关政策的调整，预计未来住房销售形势将趋紧，销售面积负增长的可能性将增加。预计2018年全国商品房销售面积将达到16.9亿平方米，下降0.1%，2019年为16.3亿平方米，下降3.8%。

三是经过2-3年的高速增长后，征地和新增建筑面积将会调整，回归负增长区间。预计2018年征地面积和新开工面积仍将保持两位数增长，但2019年将略有下降。

第四，商品房平均价格涨幅下降。从房价走势来看，预计随着住房销售面积增速放缓，房价上涨的驱动力将减弱，市场供求矛盾将得到缓解，未来房价涨幅将回落。

第五，区域分化的特征将继续。三、四线城市的高增长态势在2019年可能会发生变化，一、二线城市的市场表现取决于这些城市的限购限贷政策能否适度放松。不过，在三、四线城市投资和销售放缓的同时，考虑到套期保值效应，一、二线城市微调相关政策的可能性也在增加，投资和销售情况将好于2018年。

来源/中国房地产网

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