房地产市场的转折点临近了吗？这个指标正在悄然改变…

导语:7月底，随着中央政府“坚决遏制房价上涨”的决定，住房和城乡建设部启动了“严打”和“采访”。9月份，当秋天越来越浓时，房地产市场的寒意已经袭来。哪些变化需要我们关注？

主要内容:

1.深圳楼市现在“分期付款”

2.房价的下跌已经出现，上海经历了成交量和价格的双重下跌

3.住房企业获得土地的成本已经下降，土地拍卖已经加强

在持续的调控压力下，国家统计局8月份监测的70个城市的房价仍意外上涨。

数据显示，上月70个大中城市中，只有厦门环比小幅下降0.1%，南京和北京持平，其他67个城市均有所上升，创下新纪录。

事实上，随着7月底中央政府“坚决遏制房价上涨”的决定，住房和城乡建设部发起了“严打”和“采访”。9月份，房地产市场的寒意已经袭来。

1 深圳楼市现在是“分期首付”

8月3日，深圳正式发布了调控条例。《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场稳定健康发展的通知》从企业购房、限售房、居民限售房、离婚差别信贷四个方面进行调控，打击房地产市场投机和投资。

新政出台后一个半月，记者走访了深圳十多个楼盘，发现看房的人很少，大多数楼盘只有三、五批客户，与市场火爆时不一样。

一些商业公寓的案例销售对接收潜在客户甚至更不感兴趣。从这些销售情况来看，在目前的市场环境下，大多数看房的顾客都不是很感兴趣的顾客。在龙华的一个房地产网站上，记者看到一名销售人员对前来看房的顾客说:

如果你是来完成任务的，你可以签个名就走。

在整个冰冷的市场和紧张的金融环境中，为了抽回资金，开发商们提供了各种各样的花招。根据记者的调查，一些地理位置不太有利的住宅和公寓已经采用分期付款和积极降价的方式来促销。

以大鹏新区的一栋住宅楼为例，目前销售面积为93-124平方米的3-4房住宅，不仅价格比以前低，而且还引入了分期付款的支付方式。

一名销售人员告诉记者，其房地产的平均价格约为370-390万元/平方米。“最近价格降低了。开始时，93平方米基本上在390-410万元/平方米左右。

"申报价格没有变化，但折扣会多一点."上面的销售人员说。以一个93平方米的中层单元为例，目前空白总价为338万元，业主可以选择精装方案，总价为356万元。

如果计算了空白的总价，业主也可以选择分期付款的方式。具体操作方式是，首期业主只需支付10%的首付款，即33.8万元，剩余的20%将在一年内支付，之后即可完成网上签约。

一些房产推出了一些特别的清单。"现在没有降价，它们都以特别上市的形式发行."龙岗中心城市的一名房地产销售员指出。它所在的房地产公司本月已经推出了大约20套特殊住房。82平方米的特殊单元总价格在302-310万元之间，初始价格约为330万元

在公寓市场，低首付和降价的表现更为明显。

例如，龙华一级住宅项目40平方米的总价约为150万元。一位熟悉该房产的中介告诉记者，其价格约为170万元人民币，“比20万元便宜，而且利率还会上升。20%-30%，贷款十年。”

一些公寓楼也非常愿意为不同范围的客户提供资金。以位于班田的一栋商业公寓楼为例。根据该建筑的销售介绍，该项目有三种付款方式。每种方法都有不同的折扣，您可以一次性付款并享受15%的折扣；按揭付款享受98%的折扣。

至于分期付款，那要看公寓的类型了。这套47层的小公寓在两个月内支付50%的首付，特别是在7天内支付25%的首付，然后在53天内补足剩余的25%；对于一个大约90个单位的大公寓，它将在7天内支付5%，在12月15日之前支付25%，在明年1月20日之前支付20%的首付。

米德兰房地产国家研究中心主任何倩茹认为，分期首付现象是由于政策压力、开发商偿还资金的压力、加快发货速度的需要以及利用优惠措施吸引更多客户买房的需要。

2 房价已经下跌了

就能够更好地反映真实市场状况的二手房而言，大多数一线和二线城市的交易量也有不同程度的下降。

广州是一级城市，明显下降。根据乐友嘉市场研究中心的数据:

8月份，广州共转让二手房6603套，同比增长2.5%；平均成交价为24280元/平方米，比上个月下降了6.2%

上海经历了成交量和价格的双重下跌。根据上海中原研究所的数据:

8月，上海二手房交易量为12985套，同比下降3.32%，平均成交价格为38052元/平方米，同比下降2.13%。

就连二手房一直强劲的深圳，也出现了房价下跌。根据深圳市土地委员会的数据:

8月份，深圳共转让二手房7208套，同比增长3.10%，平均成交价格为55011元/平方米，同比下降1.95%。

北京二手房成交量降幅最大。根据壳牌研究院的真实数据统计:

8月份，北京二手房市场出现深度下跌，实时交易量较上月下降20.9%；然而，价格并没有明显调整回来。8月份，北京二手房平均交易价格为63227元/平方米，比上个月上涨0.8%。

在炎热的二线城市，大多数二手房的交易价格下跌。根据壳牌研究院的数据:

厦门、青岛、杭州和成都分别下跌8.2%、4.5%、0.93%和0.74%。还有一些热点二线城市，如南京，涨幅略高于0.42%。

广州一家大型开发商认为，楼市的调整才刚刚开始，今年第四季度和明年的市场极为悲观；现在只有一线和二线市场在下跌，然后三线和四线城市也会降价。预计本轮调整的力度将与2008年相当，现在每个人都在思考如何“过冬”。

3 房地产企业收购土地的成本已经下降，土地拍卖也在加剧

在国家统计局公布的今年前八个月全国房地产行业数据中，有一个数据相当引人注目。

根据相关机构统计和房地产企业半年度报告数据，作为房地产企业的主力军，碧桂园、万科、恒大、新城控股等领先房地产企业的平均征地成本均出现不同程度的同比下降。

地价和房价的关系就像面粉和面包。

首先看看龙头老大碧桂园的征地情况。目前，中国每售出100套商品房，就有5至6套来自碧桂园。这样一家巨无霸公司在土地收购方面不如以前慷慨了。

今年上半年，碧桂园合同销售金额4124.9亿元，收购土地530块，预计建筑面积8478万平方米，其中权益6008万平方米，总造价1434亿元，平均地价2387元/平方米。

2017年上半年，碧桂园合同销售额为2889.1亿元，总用地292块，股权建筑面积3800万平方米，股权成本1295亿元，平均地价3406元/平方米。

相比之下，今年上半年碧桂园获得的土地数量和面积几乎翻了一番，但平均地价却下降了29.92%。土地购买与销售的比率(同期土地购买额/销售额)也从44.8%降至34.8%。

碧桂园总裁莫斌在业绩发布会上表示，碧桂园将更准确地调整投资策略，更谨慎地对待每一块土地。

谈完碧桂园之后，让我们来看看万科的土地收购，万科是一家以稳定著称的老牌房地产企业。

根据半年度报告，今年上半年，万科收购了117个新项目，规划建筑面积1143.9万平方米，土地总价格约为578.2亿元，平均价格为5054元/平方米。2017年上半年，万科收购了79个新项目，规划建筑面积983.8万平方米，土地总价格537.9亿元，平均价格为5467.8元/平方米。

从数据可以看出，上半年万科股权建筑面积增加了160.1万平方米，但平均价格下降了413.8元/平方米。

恒大今年也降低了速度。土地收购的规模和价格逐年大幅下降。

据公开数据显示，上半年恒大累计签约销售金额为3041.8亿元，同比增长24.6%，但新增土地储备建筑面积为3086万平方米，总价约为446亿元，平均底价为1446元/平方米。2017年上半年，恒大土地储备建筑面积增加6763.6万平方米，平均成本为2039元/平方米。

在今年的中期业绩发布会上，恒大相关负责人表示，公司未来土地储备将保持在3亿平方米左右，每年下降5%左右，并通过适当的土地减让来加速负债的减少，以达到合理水平。

在阅读了三大房地产企业之后，让我们来看看黑马新城控股，它近年来发展迅速。

今年上半年，新城控股的合同销售额达到953.11亿元，同比增长94.17%。新增土地储备82处，总建筑面积2073.93万平方米，土地总价格490.6亿元，平均价格2365.56元/平方米。2017年上半年新增土地储备51个，总建筑面积1571.37万平方米，土地总价格479.53亿元，平均价格3051.67元/平方米。

作为第一家完成“从B到A”的民营房地产企业，新城控股在过去几年以其在房地产行业的激进而闻名，并迅速突破了1000亿元房地产企业和十大房地产企业的两个门槛。然而，在楼市调控的背景下，新城控股改变了以往的风格，开始追求稳定。

业内人士告诉记者，房屋企业征地成本的下降源于企业自身的去杠杆化和负债率的降低。更重要的是，一些地方政府增加了土地供应，以稳定市场对房价的预期，从而抑制房价上涨。当土地价格下降时，房价上涨的驱动力就会减弱。

业内人士表示，从目前的房地产市场情况来看，大型房地产企业在后续将重点关注高成本地块，收购和联合征地等低成本方式将被广泛采用。预计未来几个月征地面积同比增长率将保持在较高水平，但增速将有所收窄。同时，住房企业的征地成本将继续控制在较低水平。

根据中国指数研究院的数据，自2018年以来，全国房地产市场共进行了800多次土地拍卖，其中一线城市13次，二线城市178次，累计建筑面积7954万平方米。

一线城市的拍卖率波动最大，而升水率最低；二线城市拍卖率为5.12%，高且稳步上升，但升水率不高，平均升水率为17.37%；三线、四线城市的拍卖率仅为3.98%，处于稳定和下降状态，溢价仍处于高位，比二线城市高出12个百分点。

东吴证券宏观固定收益首席分析师周岳认为，年内土地拍卖的可持续发展将带来三方面的影响:限制房价上涨空，使未来房地产投资放缓，以及限制地方财力的增长。

资料来源:中国经济网、综合国家商报、中国证券网、经济观察网等。

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