房地产市场“升温”了吗？更重要的是看看将来该怎么走！

有趣的现象

在过去的两个主要节日，春节和元宵节，两个非常有趣和相反的现象发生在中国的房地产市场。

第一个现象是，与前几年相比，今年春节期间的返乡购房潮明显降温。已经回家的潜在购房者已经改变了他们对房地产市场上涨的预期，消费者有一种强烈的观望情绪。我们许多从大城市回家过年的分析师也普遍认为，回家买房不再是今年房地产市场的关键词。

第二个现象是，在元宵节前后，一些潜在买家微妙地改变了他们对市场的预期，一些市场人士认为，元宵节过后，市场正在逐渐显示出复苏的迹象。尤其是在核心一、二线城市，市场处于不断调整的初期阶段，房地产市场和地方城市都出现了小幅回暖的迹象。

例如，在南京一些项目的开幕当天，实际参观人数达到3000人。参加苏州节后首次拍卖的房地产企业数量明显增加，交易土地升水率明显提高，投标时间和轮次较前一次拍卖明显增加，也与前一次拍卖形成强烈对比。

百度的“楼市回暖”搜索指数也在元宵节前后大幅上升，这表明目前确实存在“回暖”的舆论氛围。

然而，作为房地产行业的从业者，现阶段有必要更加理性，不要过于乐观。除了要把握近期消费者情绪分化可能带来的交易“小窗口”之外，还要理性看待当前市场运行情况，准确把握市场整体发展趋势。

理性地看待它

我们认为，目前，经过一定程度的市场调整，政策结构优化，企业盈利适度，采取了减轻买家负担的策略，一些地区的自住买家在一定程度上缓解了购房压力，本地市场小幅反弹也是正常合理的现象。

然而，目前当地市场的变化更多地受到节后效应和供应方的影响，而较少受到需求方变化的影响。因此，很难在当地推广到整个地区，只有一些地区在可持续性的早期阶段进行了适当的调整。

基础一(土地方面):全国层面的宅基地交易底价和升水率有所反弹，但拍卖现象在一些地区仍很明显，企业很难有更好的预期。

六排地块2018年规划总建筑面积是2017年的3.6倍。就比例而言，流媒体播放的节拍数占总播放节拍数的比例为10.1%，这是自2010年以来的最高值。自2019年以来，六排地块总规划建筑面积持续增加，六排地块比例仍处于较高水平。

图:自2017年以来，全国300个城市的土地交易底价和平均地价

图:2010年至2019年2月300个城市的居住用地总规划建筑面积

资料来源:CREIS数据

第二(销售方面):一线交易已经反弹，但二线和三线销售市场总体上仍在降温，大多数三线和四线暂时不具备复苏的可能性或可持续性。

(1)成交量:成交量区域差异明显，二、三线城市仍在降温。根据中国手指研究所选取的中国50个重点城市交易数据的初步统计结果，自2019年以来，市场成交量有所回落，2月份同比降幅超过20%。其中，一线城市交易面积同比增长，而二线、三线城市市场大幅下滑。尤其是三线代表城市中的大部分城市同比下降，汕头同比下降近50%。

资料来源:CREIS数据

根据监管环境“稳定”的判断，2019年市场将保持底部震荡，整个市场仍处于阶段性盘整过程。

(2)价格:全国100个城市的价格涨幅继续回落，仍处于稳步调整过程中。根据对中国100个城市100栋新建住宅的全面抽样调查数据，2019年2月，全国100个城市的住宅均价环比上涨0.10%，环比收窄0.12个百分点。56个城市环比上升，39个城市环比下降。与上月相比，房价环比上涨的城市数量减少了10个，而房价环比下跌的城市数量增加了8个，其中包括房价环比下跌超过1%的2个城市，同比上涨1个。

图:2011年至2019年2月白城住宅平均价格及上月变化

资料来源:CREIS数据

(3)大多数第三和第四条线路暂时没有恢复的可能性或可持续性。最根本的原因是，最近退潮的回归购房者上述是一个明显的转折点。2019年，三线、四线整体市场运行受到回头客退潮、棚户安置调整、价格低迷投资需求减弱等因素的极大制约。市场仍在探索，更不用说复苏了。

图:2019年三线和四线城市需求变化

基础3(主体方面):部分地区小幅回升主要是由供应方面的调整造成的，而需求方面的变化相对有限，潜在买家仍然相对理性。

从个体业主的行为来看，个体业主有着预期的分化。例如，根据我们的调查，去年燕郊的房价大幅调整后，业主的期望开始出现分歧。此外，去年年底，急售房屋被集中消化，最新二手房上市价格也有所上涨。

从企业产品战略的角度来看，加大无限制产品的推动力度吸引了更多的买家。例如，在河北省燕郊的一个房地产项目中，在住宅限购的背景下，开发商主要推销不限于购买的商业产品。我们可以看到，与其他销售办公室形成鲜明对比的是，人们来来往往，销售非常繁忙。不时地，中介机构会加入到购买房屋的顾客中。由于新建商品住宅中待售房屋较少，而且外国人需要3年的社会保障，因此出售的无限量购买的商业经营项目数量最多。

从企业的营销策略来看，减轻买家压力的措施也促进了市场需求的恢复。例如，河北省燕郊的一名销售人员表示，一些房地产公司最近推出了首付款优惠，付款方式更加灵活，大大降低了购房门槛。这种促销策略吸引了许多买家。

在需求方面，虽然一些城市的抵押贷款利率浮动水平最近有所下降，但主要是在银行层面进行调整，并没有回到基准利率水平。但是，降低有效需求的限购政策、降低流动性、抑制投资投机和房地产投机的限销政策以及降低购买力的贷款限制政策总体保持稳定，因此需求方面的变化相对有限。

基础四(政策方面):调控政策的出发点仍然是稳定市场，这决定了目前居民对房价变动的预期仍然是稳定的，仍然难以形成价格走势上涨预期。

两会前后，一些省市集中表达了稳定房地产市场的坚定决心。例如，针对最近媒体发表的“南京调控放松”的声明，南京发展和改革委员会官方网站及时发布文件称，他将继续贯彻中央政府关于坚决遏制房价上涨的重要决定，坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的定位，坚定不移地坚持房地产市场调控政策。因此，在政策稳定的背景下，消费者对房价变化的预期仍然主要是稳定的。在稳定预期的前提下，很难说需求是大规模集中和释放的。

因此，2019年房地产市场整体仍处于阶段性整合过程中，各一线城市将延续持续分化的市场格局:一线和二线城市的交易量将在政策放缓下保持基本稳定，三线和四线城市仍将面临较大的调整压力。

利用这一趋势

地方政府:相机调控，优化政策，及时引导预期。一个城市，一个政策，相机控制，适时引导预期。评估已运行一段时间的政策的政策效果，准确界定城市市场的现阶段，优化整体监管政策组合。

房地产企业:把握不同城市和项目的营销窗口，获取适当利润，积极采取措施。2019年，一、二线城市前期调整后，稳定水平明显提高，部分城市的价值布局和产品质量得到改善，更好地满足了多元化自营需求；然而，大部分三、四线城市已经进入调整期，后期仍面临一定压力。适度的盈利和营业额仍然是这些城市企业营销战略的核心。

消费者:更关注产品的性价比，而不是升值预期。首先，我们现在应该抓住机会买一栋好房子。这个机会不一定是短期的，我们可以为自己设定一个合理的期限。目前，为了满足自谋职业的需要，供给的充分性已经大大提高，而刚刚需要和改进的产品的选择性已经大大提高。自住的买家可以根据自己的情况更准确地选择，以更好地满足自己的生活需求；第二，要充分考虑我们的承受能力，稳定短期、中期和长期资金供求。特别是，我们应该充分评估我们的就业稳定性和收入增长水平。

资料来源:中指研究所

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