前四个月，房地产企业再次“抢”住了一线和二线城市，而这两个城市仍是布局

今年前四个月，土地市场非常活跃，尤其是在二线城市。

根据中央参考研究所的数据，2019年1-4月，全国十大城市累计营业额达到4838亿元，同比增长6%；十佳城市规划建筑面积11802万平方米，同比增长10%；领先房地产企业的业绩依然强劲，前四个月万科、融创、新城控股、碧桂园、中海等五家房地产企业的征地金额均超过300亿元。

《国家商报》记者观察到，今年前四个月土地市场活跃，这与房地产企业涌向二线城市有关。例如，Xi作为西部的重点城市，土地交易面积居全国第一，前四个月累计交易量为1700万平方米。业内人士指出，这是由于住宅企业可持续发展需求和融资环境放松等多种因素的叠加。

住房企业增加了城市聚集区的土地征用

从土地交易分布来看，长三角地区继续位居第一，中西部地区的热度继续上升。从城市排名来看，一线和二线城市仍是房地产企业的征地重点，4月份有显著增长。

2019年1-4月，在全国十大城市中，仅4月份杭州市土地(房地产)成交额就达到379亿元，前4个月累计成交额达到850亿元，居全国首位；其次是武汉(房地产)662亿元，北京(房地产)617亿元，天津(房地产)526亿元，苏州(房地产)506亿元。

Xi作为中国西部的一个重点城市，土地市场趋于火爆，前四个月计划出售土地建筑面积1700万平方米，位居第一，4月份增幅显著。此外，从城市土地交易总价格的同比和环比变化来看，一些城市可能出现复苏迹象。

《国家商报》记者注意到，4月份全国土地交易规模加快，杭州、武汉和苏州表现出色。4月份，2019年第一季度末的总体升温趋势仍在继续，土地交易环比呈上升趋势。土地拍卖市场的竞争加剧，地价也有所回升。

虽然大多数房地产企业在第一季度收购土地的意愿相对较弱，但在第二季度初，一些房地产企业被迫提高销售目标，仍需扩大土地储备。此外，自2019年初以来，随着行业融资环境略有改善，企业资金压力有所缓解，住房企业的财务压力有所缓解，收购土地的意愿可能增强，这反过来又推动了土地拍卖市场的小幅复苏。

对此，58住房研究所首席分析师张博向《国家商报》记者指出，首先，根据交易数据，一季度房地产企业负责人的征地方式发生了变化。例如，碧桂园从2018年下半年开始“控制速度”，征地速度明显放缓。尽管4月份的征地面积很大，但显然比去年更稳定。

相比之下，第二阵营的住房企业在土地收购方面更为活跃。前四个月，融创以625亿元的总征地量跃居首位，在环渤海地区和中西部地区排名第一，征地主要集中在太原(房地产)、重庆(房地产)、武汉、天津等二线城市；新城控股以385亿元的土地收购额排名第三，在长三角地区排名第一。

根据中央参考研究所的数据，今年1-4月，十佳住宅企业的征地总量为3213亿元，占百佳住宅企业的36.3%；前30名住房企业共获得土地5970亿元，占前100名企业的67.5%。可见，龙头房地产企业获取土地资源的优势并未减弱，行业集中度明显。

一个显著的现象是，住宅企业的征地开始向长三角、珠三角、中西部和环渤海四大城市群靠拢。从各城市群获得的土地数量来看，长江三角洲仍居首位，住宅企业获得的土地数量为1324亿元，居首位；受人才安置政策的实施、区域经济的崛起和产业转移的影响，中西部地区的土地市场持续升温，逐渐成为住宅企业土地储备布局的重点。十佳企业征地面积高达3871万平方米，居世界第一。

二线、三线和四线城市的选择

从房地产企业进驻的城市来看，前四个月土地流转量排名前十的城市中，有七个二线城市成为绝对主力，而三线、四线城市均未入选。

前四个月，住宅企业整体征地量同比大幅增加，主要是由于杭州、武汉、Xi等城市地价相对较高，使得整体征地量增加较多。

与此同时，今年地价较高的城市也集中在二线城市。

4月29日，杭州萧山区共出售土地6块，总成交额74.3亿元，其中两块地价超过100%，最高地价为105.45%。

4月30日，中海集团以33.97亿元赢得宁波海曙区的一块地产，底价为20800元/平方米，升水率为29.7%；同一天，凯撒一家全资子公司以9.4亿元的总价，每平方米6504元的底价和62.07%的升水率赢得了南京市溧水区的一处宅基地(房产)。

各种迹象表明，住宅企业的布局重心已经悄然发生了变化，也就是说，他们已经回到了核心二线城市。

然而，一位排名前10的房地产高管告诉《国家商报》，这并不意味着房地产企业开始回归第一和第二梯队。事实上，早在2017年，一些房地产企业就提出了重返一二线城市的想法，但当时三四线城市正经历着历史上最热的时刻，因此，提前重返一二线城市的房地产企业错过了这一绝佳的分红期。

自2018年下半年以来，三线和四线城市的棚改已经放缓。从财政部发布的《关于印发2019年中央城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》中可以看出，与2018年相比，2019年37个省市共有285.29万套，比2018年规划的588万套下降近51%。

不过，上述房企高管表示，这也在意料之中。2019年，棚改资金需求约为1.3万亿元，政策性银行贷款和专项债务总额为1.17万亿元。但是，在取消政府采购服务模式后，据保守估计，2019年工棚改革将有6000亿元的专项债务额度，因此仍有近6000亿元的资金缺口。

随着整个三、四线城市布局放缓，今年三、四线城市整体棚改将放缓。如果房地产企业拿走更多的土地，未来的库存能否消化就不得而知了。

张博告诉记者，如果今年三、四号线大力进行车棚改革，开发商将继续利用土地，这一结果很可能导致后续城市库存积压。住房企业已经清楚地看到了这一点，并改变了以前的战略，即从原来的三线和四线布局向城市群靠拢，特别是在二线城市占主导地位的地区。

此外，虽然住房企业回到一二线城市，但土地供应跟不上，不可能大幅度增加土地供应。新城新区开发区的土地被一个一个地出售，当地政府有节奏地供应黄金般的稀土。“严格来说，现在每个人都更加关注二线城市的土地争夺，但总体而言，这与二线城市的土地供应有关。”上述房地产高管表示。

然而，上述房地产企业高管指出，房地产企业要想实现持续的业绩增长，还必须向三、四线城市靠拢。即使他们坚持在监管相对宽松的一线和二线城市，他们也无法保持业绩增长，因为供应不足。即使三线和四线城市缩小，只要他们去一些更好的城市，仍然有机会被发现。

来源/国家商业日报

版权说明:再次感谢原边肖的辛勤工作。如果转载涉及版权，请联系我们，我们会尽快处理。