房地产市场空税，它真的来了吗？！

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昨日，据“香港电台”报道:

香港财政司司长陈茂波表示，运输及房屋局就第一手物业空税的研究已经结束，政府会尽快公布。陈茂波表示，随着美国加息，香港利率可能会上调，这将对当地房地产市场产生影响，提醒公众在买房前要衡量风险。

3月18日早些时候，也是在一个电台节目中，陈茂波说:香港房地产市场的供应量很小，最近房价上涨很快。然而，截至2017年底，开发商尚未售出9，500套新房(占香港新房年供应量的近一半)。因此，香港政府正考虑开征空税。

陈茂波还表示:目前，香港整体住房空自有住房率略高于3%，这是一个低空自有住房率。因此，相关政策可能针对具体目标，可能没有得到充分执行。

根据上述资料，我们可以推断，香港尝试引入的“空税”主要是针对“房地产二级市场”(即新房)。普通家庭和居民的空购房不应再在“空购房税”的目标范围内。

所谓“空住房”是指未充分利用的住房。在这方面，定义因地而异。一些国家或地区规定半年以上未充分使用的房屋，即使它们是空(如加拿大温哥华)；其他人规定，“未充分使用”超过一年被认为是空集。

目前，许多国家和地区都出台了住房“空税”:

1.在加拿大的温哥华，自今年3月以来已经征收了0+的房屋税。如果房屋在6个月内每年为0+房屋税，则应按照“房屋价值的1%”缴纳税款，谎报的业主将受到每日1万加元的严厉处罚。

2.在英国，如果房产在两年或更长时间内为+0，政府将对+0的房产征收100%的额外市政税。

3.澳大利亚也开始征收空税。在维多利亚，0+税的税率是房产价值的1%。

4.在法国，如果一年以上的时间里房价都是0+的话，应该支付10%的房价，第二年房价的12.5%和第三年的15%。这显然是惩罚性和进步性的。

法国的空税似乎是最致命的。其实不然，不是最狠的只有更狠的:

在荷兰，如果有一所房子超过一年，其他公民将被允许居住；在瑞典，政府有权为没有住房的家庭征用空廉租房。

可以看出，世界各地的税收设置差异很大。有些是不征收的，有些是温和征收的，有些是惩罚性征收的，有些是“令人反感和反感的”。

与香港一样，对开发商囤积的“竣工新房”征收空税的做法没有先例。当然，香港政府会否征收空的税项，以及如何征收，仍有待公布。

很明显，面对香港不断上升和异常高的楼价，香港政府感受到巨大的压力。征收新屋税的影响可能不大，但已经出台了一项政策，可以给公众一个解释。

香港房价高的真正症结是住宅用地供应严重不足。香港中原地产(Hong Kong Centaline Property)创始人石永清此前透露，香港40%的土地被规划为郊野公园和保护区，只有4%的土地真正用于高强度住宅开发。如果香港能增加2%的土地兴建房屋，整个城市的居住面积便可增加50%。

但没有首席执行官能做到这一点。由于高房价的长期存在，土地和住房是香港银行贷款的重要抵押品。当房价暴跌时，香港的金融体系将会崩溃。此外，香港是一个自由港，税率非常低。香港政府税收的主要来源是房地产市场和股票市场。

那么，中国内地代表团引入空税吗？今年5月中旬，当中国社会科学院城市研究所和社会科学文献出版社联合发布《2018年房地产蓝皮书》时，他们公开建议:

鉴于财产税的财产税属性，以土地所有权为基础征收权利人存在一定的法律障碍，因此可以考虑用“空设定税”的行为税代替财产税。这不仅可以增加房屋所有权的成本，还可以鼓励房屋出租，提高房屋使用效率。

中国社会科学院的专家表示:由于中国的土地是国有的，购房者在购房时要一次性支付70年的土地使用费，开征房产税存在“法律障碍”。因此，建议开征“空税”代替房产税。

关于mainland China的“住房空住房拥有率”，这一直是一个愚蠢的说法，没有人能解释清楚。目前，我们看到的数据基本上是拍脑袋得到的，没有准确的依据。

例如，2014年6月，西南财经大学中国家庭金融研究中心发布的报告称，截至2013年，城市家庭住房空的比例高达22.4%。重庆、上海、成都、武汉、天津和北京的0+设置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%和19.5%。

2015年，《中国房地产报》和其他机构联合发布的一份报告显示，中国主要城市的总体住房入住率在22%至26%之间。

一些媒体甚至深信不疑地说:仅在北京，就有380万套房子空(如果按每套房子90平方米计算，380万套房子是3.42亿平方米)。那些说这话的人要么没有头脑，要么别有用心——根据北京统计局的数据，从1978年到2017年，北京只建造了5亿平方米的新房。即使算上历史遗留下来的住宅面积，北京也只有7亿平方米的住房(到2016年底，上海的住宅总面积为6.55亿平方米)，因此，3.42亿平方米是绝对不可能买到的。

一般认为，住房0+入住率在5%到10%之间，住房0+入住率在10%到20%之间，这是一个危险区域。

住房空住房是一个难以定义的概念。有人说“用水量”和“用电量”可以作为标准。然而，事实上，90年代出生的单身人士很少在家做饭，甚至在自己的房间洗衣服(送或共用洗衣机)。很容易计算出房价空开发商“倒卖”造成的房价，而且成本不高；然而，根据空的统计，争议将会很大并且成本将会很高。

因此，在mainland China征收空税的成本将非常高。然而，如果它被征收，它确实可以减少空住房和增加市场上的可出租房屋的数量。我个人的意见是:空税收设置可以在北方、广州和深圳试行，不应该轻易否定。

空税也必须是地方税，地方政府需要决定是否征收。如果海南、西双版纳、大理等“旅游+养老”物业集中的地区，估计会严重影响当地经济。至于那些建在二、三线景区边缘的“旅游+养老”物业，配套设施落后，不受欢迎，将被“空税”扼杀得更惨。

在我国大部分县镇，由于缺乏持续的人口流入，住房空淘汰队伍更加严重，征收空税也会带来灾难性的影响。

总之，正如80%以上的中国城市(包括县城)根本没有征收房地产税的条件一样，80%以上的中国城市(包括县城)没有征收房屋空税的条件。

与西方发达国家相比，中国还有一个更大的问题:如何为许多小产权房和非法建筑纳税。你不能让缴纳重税的人(即购买商品房的人)缴纳重税；那些不纳税的人(那些购买小产权房和非法建筑的人)将永远不用纳税。

文章来源:刘哮波