31家房地产公司公布了他们的半年业绩:2.5万亿元的销售额同比增长36.2%

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在调控的压力下，基准住房企业的销售业绩依然爆发。

据中原地产研究中心统计，截至目前，已有31家房地产企业公布了6月份的销售业绩，这31家企业的销售额达到25031亿元，同比增长36.2%。其中，一些房地产企业的销售额大幅增长。中国金茂上半年销售额为717.62亿元，同比增长197.7%；澳远6月交货前销售额为402.9亿元，同比增长143%；幻想曲之前的6月销售额为113.07亿元，同比增长123%。

在整个房地产市场面临天花板的同时，中小住宅企业的生存变得越来越困难。新城控股副总裁欧阳杰在接受《21世纪经济报道》采访时表示，宣布销售业绩的房地产企业都是上市公司和大型房地产企业，这完全符合我们“大象跑得比兔子快”的逻辑，因为包括金融和供应商在内的所有资源都集中在大型房地产企业。然而，整体市场基本稳定，增长有限。大型住房企业的市场份额在不断增加，中小型住房企业的业绩在不断下降，使得生活更加困难。

基准住房企业销售业绩爆发

在规模就是生产力的行业共识下，基准住宅企业普遍启动了高周转率模式。正因为如此，在日益严格的监管下，基准房地产企业的业绩在上半年创下新高。

具体来说，碧桂园、万科、恒大上半年销售额均超过3000亿；作为高营业额的典型代表企业，碧桂园上半年销售额达到4125亿元，同比增长42.8%。这是销售额超过4000亿元的房地产企业首次出现在半年度业绩报告中。在已公布销售业绩的房地产企业中，目前有5家销售业绩超过1000亿元的房地产企业，即碧桂园、万科、恒大、融创和中海。上半年中国海外房地产销售额为1508.46亿元，同比增长18.5%。

此外，《21世纪经济报道》记者发现，仍有一些企业业绩增长引人注目。中国金茂宣布1-6月销售额为717.62亿元，同比增长197.7%；合同销售额241.08亿元；同比增长16.44%；澳远地产宣布1-6月销售额为402.9亿元，同比增长143%；幻想年公告显示，1-6月销售额为113.07亿元，同比增长123.77%；平均合同销售价格为9704元；2017年同期，幻想曲1-6份合约的平均售价为7878元；合同销售额50.53亿元；同比增长5.03%。

市场不红，也有品牌房地产企业业绩下滑。金代尔宣布，1月至6月的销售额为630.7亿元，同比下降10.34%；合同销售额703.4亿元；同比增长60.03%；据金地商品房发布公告，1-6月销售金额159.67亿元，同比下降10.34%；合同销售额226.08亿元；同比增长305.09%。

欧阳杰年初预测，今年是“大稳定、小混乱”的一年。房地产宏观形势相对稳定。调控确保市场不会大幅波动，房价也不会暴涨暴跌。年销售面积将趋于“零增长”，销售量将略有增加。一个城市的政策和一个城市的多种政策会导致更多的市场混乱，但这不会改变大市场格局。

那么，在严格控制下，为什么大型住宅企业会有大丰收呢？上海亿居房地产研究所副所长杨红旭认为，大型房地产企业的集中度和市场份额都在不断提高，因此大型企业销售总额的增幅将明显超过整个行业的平均水平。尽管监管背景越来越严格，但全国市场的冷热不均。中国大多数疲软的二线、三线和四线市场仍然相对活跃，现在只有一线和少数几个强劲的二线大都市地区的成交量有所下降。

“做大，仍然是当前住宅企业的主流选择。总的来说，住房企业的规模趋势有所加剧。”中原地产分析师张大伟认为。

下半场的转折点？

目前，房地产市场形势非常复杂。一方面，监管没有放松。购买限制和价格限制等政策仍处于领先地位；另一方面，在严重去杠杆化的背景下，住宅企业面临着严峻的财务压力。未来6个月的行业趋势也吸引了很多关注。

从宏观角度来看，杨红旭认为主要影响因素是政策，政策仍然偏重，下半年将进一步收紧，因此需求方面应该会收缩。全国总销售面积将从正增长变为负增长。据估计，未来两三个月将出现拐点，全年全国销售总量可能保持基本稳定状态，也就是说，可能在零增长左右。

同一政策咨询研究中心主任张宏伟也认为，住宅企业面临的整体市场形势不容乐观。“下半年，品牌房地产企业的总销售规模和市场集中度将会增加，但企业利润也会下降。一方面，在一线城市和强势二线城市，开发商的资金退出速度相对较高，住房企业在拿到预售许可证后必然会被“砍掉”，导致亏损或无利可图。另一方面，第三和第四季度是整个民营开发企业财务压力最大的时候。这时，为了还钱，企业将不得不以低价出售。此外，在下半年，个别企业可能会有严重的资本中断，除非它们被其他房地产企业或金融机构收购以注入资本。据我所知，在排名前20的房地产公司中，几乎有一半资金紧张。”

在严峻的市场形势下，通常是洗牌的最佳时机。张宏伟认为，未来一至两年，市场集中度将迅速提高。当市场结构即将确定时，每个企业都会尽可能争取市场份额。另一方面，下半年有目标。对于排名靠前的房地产企业来说，目标的实现与职业经理人的考核挂钩，与监管和资金链紧张无关。在目标的驱动下，他们将尽最大努力实现规模增长。

张大伟注意到，从企业间的销售数据来看，10家企业的销售业绩增长了50%以上，8家企业的销售业绩增长了40%-50%。整体市场分化趋势预计将在2018年下半年变得更加明显。他还注意到，尽管一线和二线城市的监管仍在继续，但大多数基准房地产企业开始积极征地。据全国数据显示，一、二线城市调控压力很大，但三、四线城市同期仍在刷新交易记录。在这种大趋势下，大量中型基准房地产企业积极抢占土地，尤其是销售额从500亿跃升至1000亿、从1000亿跃升至2000亿的二级房地产企业，都是过去一段时间的主流企业。

资料来源:《21世纪经济报道》