海外购房客把澳洲公寓买得限贷？ 专家警示投资风险

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最近，澳大利亚相继对海外买家发出“限制令”:首先，银行限制贷款，然后提高购房印花税。这一系列实践传达了什么样的信号？

4月30日，记者走访了正在北京召开“观摩会议”的澳大利亚墨尔本房地产公司。这名销售人员告诉记者，“目前，澳大利亚只有几家大银行发行‘限制贷款’，但花旗集团等银行并不限制贷款。”

然而，从7月1日起，澳大利亚维多利亚州向海外买家征收的印花税将从原来的3%上调至7%。

许多中国投资者看到“限制贷款和增税”，自然会认为澳大利亚房地产市场正处于一个火热时期。相反，他们在短时间内加快了投资本地房地产的进程。然而，在咨询和询问相关人士后，记者发现，当地贷款限制的主要原因是抵押贷款被低估，银行试图规避风险。

税收调整本身与当前市场没有直接关系。一名澳大利亚房地产销售人员对《国家商报》记者表示:“这项政策的背景是公平，因为澳大利亚本地人缴纳的税费是为了维护道路、景观和环境保护等公共服务，海外买家享受这些服务，但他们没有像本地人那样缴纳这些税费。”

澳大利亚公寓项目在中国蓬勃发展

似乎相当有利的购买条件、高回报(租金)预期和永久产权的财产刺激了大量海外买家在澳大利亚“抢购”公寓式房产。

如今，澳大利亚房地产开发商收紧了在中国的房地产销售活动:4月，在2016年北京春季房地产交易会上，澳大利亚各大城市的房地产开发商集体亮相，5月，几个房地产开发商将陆续登陆广州等地进行促销。

4月30日，记者参加了由墨尔本当地房地产开发商直接组织的看房会议。在一个大约100平方米的办公室里，大约有五六个看房的人，在一张边桌上放着大约20份关于预约和登记看房人的文件。

就在记者与销售代表讨论公寓类型时，一套70平方米的小公寓传出了"售完"的消息。

“我们向全球市场销售，在印度尼西亚、马来西亚和新加坡有许多客户。”这位销售代表告诉《国家商报》记者，“这也意味着住在墨尔本市中心公寓的大多数人不是本地人。”当地人通常选择郊区别墅，这是更便宜，有更多的房间，适合一个家庭。四五个人住。”

根据澳大利亚外国投资审查委员会(firb)的统计，2013-2014年，中国首次成为澳大利亚最大的海外投资来源。中国投资者在澳大利亚投资高达277亿澳元，其中超过40%(约124亿澳元)进入澳大利亚房地产市场。

事实上，在澳大利亚，从悉尼、布里斯班到墨尔本等人口密集的城市，cbd地区的大部分公寓都被海外投资者购买。

"墨尔本市中心到处都是高层公寓，而别墅则分布在郊区。"上述销售代表说，“住在公寓里的大多数人都是年轻的cbd上班族或学生。目前，一居室的租金接近每周400澳元(约合2000元人民币)。”

通过实地了解，记者发现，购买烂尾楼(拍卖行)-竣工后出租-出售差价已成为大多数购买澳大利亚房地产的海外投资者选择的盈利模式。

“就拿这间套房里有81平方米停车位的两居室公寓来说吧。总价为71万澳元(约合355万元人民币)，首付款为10%。其余部分将在2018年项目完成后一并支付。我们受托出租它。第一年保证按房价的5%返还租金，第二年按照市场行情进行。”

上述销售代表告诉《国家商报》，“根据目前的租赁市场，每月将获得约1万元的租金收入。”几年前，墨尔本城的一套三居室公寓的售价还不到60万澳元，所以如果卖掉它，它将拥有一个空式的升值空间。”

“有限贷款”背后的风险需要关注

在投资了300多万元后，两年后我开始每月收1万元的房租，我还得靠卖房子赚钱。听起来很美。但事实上，恐怕海外买家不仅需要拿出计算器来计算回报率，还需要警惕本地房地产下跌的风险。

澳大利亚专家、在国际上注册的中国外国专家局高级理财规划师刘磊曾写道，由于cbd公寓的风险增加，包括墨尔本和悉尼在内的许多地区的公寓已被纳入澳大利亚安普银行的“黑名单”。

文章称，墨尔本和布里斯班靠近市区(cbd和五公里以内)的高层公寓和学生公寓处于高过剩状态，价格下降是可以预料的。2016年第一季度，悉尼的房价中位数下降了1.5%，至99.58万澳元，公寓价格中位数下降了0.7%，至65.62万澳元，因此悉尼的房价中位数已成为历史。

市场研究机构bis audius预测，未来12个月，悉尼的房价上涨将放缓，人们的承受能力将被推到极限。供应和投资者需求的缺乏将使悉尼下一财年的房价增长率降至7%。到2018年6月，房价可能会下跌4%。该报告甚至认为，经过通胀调整后，房价实际上可能在未来三年下降6%。

此前，《悉尼先驱晨报》4月报道称，在澳大利亚政府的压力下，澳大利亚各大银行规定，投资澳大利亚房地产的海外人士(无永久居留权)不得发放贷款，尤其是在首都堪培拉的房产。

同月，澳大利亚维多利亚州政府表示，将从7月1日起将海外买家收取的印花税从3%上调至7%。

当交割期到来时，如果海外买家未能及时足额支付最终货款，他们将面临之前支付的10%定金将被没收的局面，因此收紧贷款发放将进一步加剧这一风险。

在刘磊看来，银行收紧贷款往往是由于抵押品估值偏低，或者未来抵押品市场的上涨并不明显。因此，投资者应该参考银行的贷款政策，判断澳大利亚的房地产市场。

税前贷款有限，税后调整，澳大利亚房地产有投资价值吗？

"中央商务区的公寓和别墅应该区别对待."刘磊认为，“黄金海岸和墨尔本的别墅区都有增长潜力。”

据记者了解，目前，墨尔本郊区的别墅区面积约为255平方米，价格超过20万澳元，房屋建筑成本约为17万澳元。此外，政府每年不对小块土地征税，只征收市政费等年费，而总体成本无疑高于市中心的公寓。