2018年，房地产销售增长率下降，但住房企业超过300亿

边肖|第一金融张雨辰

在过去的一年里，中国的房地产市场面临着巨大的挑战，但主流住宅企业继续引领潮流。随着市场下滑和行业规模增速放缓，大型住宅企业年累计销售增速保持在较高水平。

根据克里房地产研究中心的数据，2018年百强房地产企业的年销售额增长了35%，1000亿房地产企业达到30家，与2016年和2017年的12家和17家相比大幅增长。

其中，十佳住宅企业集中度达到26.9%，十佳住宅企业集中度达到37.5%。然而，50强和100强住宅企业的集中度显著提高，分别比2017年提高了9.3个百分点和11.3个百分点，达到55.1%和66.7%。

但是行业分化正在悄然发生。今年，各种规模的梯队分布发生了显著变化，从2016年和2017年的金字塔形到顶部窄底部宽的沙漏形。

行业继续保持“强者永远强大”的态势，“大象跑得比蚂蚁快”的现象非常明显。

其中，碧桂园实现销售业绩7286.9亿元，同比增长32.3%，自2017年以来一直稳居榜首；万科和恒大的累计业绩也同比增长14.5%和10%，分别达到6069.2亿元和5511亿元。然而，房地产企业的销售增长率却大幅下降。2017年前三大行业平均增长率超过50%，明显高于2018年同比增长率。

特别是今年下半年以来，随着市场预期下降、行业增长放缓，宏观政策调控效应开始显现。在第四季度，尽管房地产企业推动的案例数量显著增加，项目积极进入市场，但市场放松管制的绩效普遍低于预期。尽管12月份100强房地产企业的月度销售规模达到创纪录的高水平，但月度同比增长率较低，从7月份的近60%大幅降至21%左右。

去年下半年，降价促销并不少见。“我们最重要的是确保销售，利润是可以避免的，但需要现金流。”一位排名前30位的住宅公司总裁曾经描述过当时的公司战略。

去年年初，许多公司还没有完成内部计划。《第一财经记者》了解到，尽管许多公司已经宣布了他们的外部销售计划，但他们实际上有更高的内部指标。目前，大多数公司都在下半年进行了调整，以适应市场的下行环境。

从今年的股权清单数据可以看出，行业整体项目合作有所增加。100强房地产企业销售额的股权比例从2016年的85%下降到2018年的80%。

就梯队而言，百强销售公司中各梯队住房企业的权益比例正在下降。其中，排名前11-30位和前31-50位的房地产企业销售兴趣下降幅度最大，分别达到7个和9.3个百分点。

通过项目合作，所有住房企业都可以将股份持有项目的销售额计入流动销售额，这也是今年销售业绩持续增长的原因。因此，考虑到股权销售的实际数额，每个住房企业的增长率将进一步下降。

通过合作等方式，越来越多的住宅企业超过了1000亿元的规模。1，000亿住房企业的数量已达到30家，与2016年和2017年的12家和17家相比大幅增加。

新城今年的业绩增长率达到了74.3%，比2017年高出5位，位列十大住宅企业之列。世茂和阳光城市的排名也比去年高出5位。其中，阳光城、中南、R&F、郑融、金科、中梁、金茂、荣信等12家房地产企业今年全部进入1000亿房地产企业行列。

易居中国首席执行官丁祖昱预测，今年1000亿住宅企业数量达到30家后，未来规模扩张将放缓，短期内将保持在30-35家左右。

经过三年行业的快速发展，各房地产企业通过高营业额和高杠杆实现了规模的快速增长，特别是前100家房地产企业整体销售规模的复合年增长率达到了40%左右。这也给许多房地产企业带来了很高的财务杠杆和债务压力。

2018年，市场整体融资环境依然紧张，住房企业融资相关政策基本运行在底部。然而，到年底，随着在“1031”和“1213”会议上对房地产和去杠杆化相关问题态度的缓和，住房企业的融资最近出现了复苏的迹象。虽然年底批准了一批房地产企业的大规模融资计划，但目前金融机构对房地产融资的审查仍然相当严格。

据沈万红元统计，2018年房地产行业债务总额为1949亿元，包括公司债、公司债、中期票据和定向工具，第三、四季度为到期日，分别达到932亿元和698亿元。接下来，2019年和2020年到期的金额将会更大，每年增加超过1000亿英镑。

这意味着房地产企业将继续感受到财务压力，未来还将继续加速出货和降低财务杠杆。因此，住宅企业的增长率将保持稳定水平，规模格局将初步形成。

克里预测，2019年中国房地产业将从高速增长向稳定增长过渡。前100家房地产企业的规模增长率将很难在近两年内保持在40%，并将回落到20%至30%左右。对于房地产企业而言，如何通过整合自身的资源储备和资本运营，应对当前的行业周期，为2019年设定合理的发展目标，也将考验企业对市场趋势的预测和管理智慧。

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