根据2019年十大房地产预测，房价还会上涨吗？谁能买房子？

2018年已经圆满结束。在这一年里，你要么不知所措，要么充满信心，不管用什么样的表达方式，它最终都会过去。2019年即将到来。如何正确认识2019年，如何适应2019年的时代变化，如何客观积极地面对2019年，是我们不变的原则。诸葛的住房搜索是针对每个人都关心的话题。根据2018年的市场形势，结合当前的房地产调控政策，我们可以判断2019年的市场形势，指导你的行动，房价是涨是跌，你是否能买到房子，哪里的房子值得买，哪里的房子是假的和繁荣的。这些都是在积累经验、总结教训的基础上，结合您的实际情况来决定您应该如何参与2019年的房地产分红。

1.住房无投机是未来几年房地产调控政策的纲领性原则。

2016年底有人提出，房子是用来居住的，不是用来投机的。2017年，它在实施中逐渐影响了人们的观念，2018年取得了良好的效果。二级定位逐渐获得了民众的支持并达成共识。任何政策的制定都是基于这一原则，这也颠覆了房地产过度投资的普遍观念，也证明了要求房屋回归住宅的呼声越来越高。

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因此，2019年，住房和无投机住房的定位不会改变，无论政策是适度宽松还是继续严格，都将基于住房和无投机住房的原则。

2.房地产调控不会放松，打击房地产投机仍然是一项分阶段的任务。

由于2018年调控取得了一些成绩，2019年不可避免地会对政策实施产生一定影响。监管是宽松的还是严格的，越来越多的人不断猜测并试图找出答案。我们监管的目的绝对不是打击炒楼者，而是分阶段打击炒楼者，因为只要有大量炒楼者涌入，市场的正常运作便无法得到保证。2019年的市场形势完全不同。如果我们说该法规将在2018年坚决实施，那么它在2019年肯定会坚定不移，那么2019年的法规将会更加巧妙。这种技巧是为了防止房价上涨，并开始避免房价急剧下跌。

2018年，国家三令五申强调，房地产调控目标不动摇，力度不放松，多部门联合开展专项行动，控制全国多个城市房地产市场混乱，打击房地产投机，稳定市场秩序。几十个省市相继采取行动，房地产市场调控进入了"反房地产投机"的新阶段。几乎有450个大大小小的政策。

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2019年，即使政策将立足于城市，打击房地产投机的力度也不会降低。

3.在“按城决策”的指导下，地方微调和扩张将成为主旋律。

自2018年底以来，菏泽、衡阳、广州、珠海等地纷纷微调房地产调控政策。《人民日报》评论说，微调并不意味着翻身，改变并不意味着改变面貌，放松并不意味着放手，它总是意味着适应时代，根据城市制定政策。从这个角度来看，官方对地方政策的微调是默认的，也就是分类监管的延伸，因此“以城市为基础的政策”结合地方实际情况有望成为2019年房地产市场监管的主要基调之一。

当然，这种微调无论如何都会引起大家的冲动，也就是说，市场会好转，开发商和房地产投机者可能会有提价的冲动，但他们对房价的涨跌有最终的发言权吗？

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4.稳定地价和稳定房价是2019年的目标和手段，以避免房价的大起大落。

2019年，只有一个词，“稳定”。这既是我们的目标，也是我们的手段。住房和城乡建设部表示，2019年要以稳定地价、房价和预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。

2018年，过热城市的房价实际上下降了。在一些没有资源和人口支持的城市，可能有房价下跌的迹象。然而，为了防止房价波动，整个市场必须稳定。根据诸葛房屋搜索数据研究中心的监测数据，21个城市的平均房价上涨了1.28%。79个城市的平均房价下降了1.83%。12月，下降的城市数量增加，比11月增加了23个，平均下降0.83个百分点。

稳定地价和房价的目的是稳定每个人的预期。监管不是阻止人们买房，而是让房地产投机者在不炒房的背景下退出市场。永远不要说你只需要买一栋房子，所以在预期稳定之后，我实际上希望每个人都能安心地买一栋房子，在他们买得起的时候买，如果他们买不起的话，想其他办法，不要担心他们是否应该买。

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5.支持真正的自营需求是2019年调控努力的方向。

无论如何打击房地产投机，最终目标是让每个人都买得起。真正的购房者不能总是在房地产大潮中受苦。2018年，由于假货投机者和房地产投机者的介入，抵押贷款利率的提高确实不利于投机者。然而，我们必须知道，这种变化注定要经历痛苦。从全局和长远来看，有利于当前需要的是净化市场环境。

住房和城乡建设部刚才提到，要加强房地产市场的供求双向调节，改善住房供应结构，支持合理的自住需求。这意味着，在2019年，该政策将从满足眼前的需求开始，以便那些真正需要房子的人能够拥有房子，能够买得起房子，并且能够买得起房子。最大的好处应该是有效降低那些只需要提高的人的门槛，降低首付比例和利率，而不是让房地产投机者钻空。

买不起房子的人可以从有保障的住房中找到答案，如共有产权和公共租赁住房。

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6.一线和二线城市仍然吃紧，但预计与2018年相比将有所好转。

2017年底，我预测2018年一二线城市可能会随着调控的深化而逐渐降温，尤其是二手房市场。事实上，2018年确实如此。根据诸葛的住房搜索数据，从不同城市的平均上市价格来看，11月份不同档次的二手房市场出现不同程度的下跌，其中一线和二线城市分别下跌0.43%和0.48%，三线和四线城市略有下跌0.07%。这不仅是监管的结果，也是监管的目标。这也是2018年一线和二线城市的市场形势，这是监管不动摇的结果。

2019年呢？我不是神仙，但从目前的政策和调控效果来看，一线和二线城市房价的总体情况已经确定，而且由于人口和资源的支持，房价不太可能继续下跌，而且调控不允许房价大幅下跌。回落只会让房价更加稳定。尤其是，严格的监管预计将适度放松，尤其是在交易方面，一线和二线城市预计将回升，尤其是二手房。但预计房价不会大幅上涨。不要对房价的上涨或下跌感到惊讶，因为这是有保证的。

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7.随着优惠政策的取消，三线和四线城市的受欢迎程度有所回升，一些房地产投机者被锁定。

三线和四线城市可以说在2017年至2018年期间特别受欢迎，但我们一直强调这种受欢迎程度是不可持续的，这主要来自一线和二线城市监管的严重挤出效应，以及地方城市棚改货币化政策的刺激。然而，在2018年，各种优势都在一个接一个地消失，几乎所有的优势都是利润空，而且越来越紧。甚至一线和二线城市的房价也会下跌。为什么三线和四线城市不能倒下？

像燕郊这样的北京周边城市，2018年是许多三线和四线城市的2019年，许多房地产投机者可能因为过于贪婪而被关了起来。许多人追逐高点，结果，房价急剧下跌，房地产投机者被锁定。这不是开玩笑。

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8.逐步退出经济地产的老路，让实体经济受益。

房地产调控变化后，买房的逻辑也在变化，人们的观念也在一定程度上受到影响，但这需要一个过程，甚至是一个漫长的过程。房地产的支柱地位也是如此，它在促进经济增长中不可忽视，但它也不可避免地影响到其他实体经济的发展，甚至包括金融风险的防范，这需要我们的重视。

最近，中国人民大学发布的报告明确提到，目前，居民的财富基本上是由房地产支付的，中产阶级和中低收入群体被房地产锁定。消费的核心支撑力量不是高收入阶层，而是中低收入阶层。

《人民日报》发表了一篇文章，“房地产市场稳定，没有走依靠房地产拉动经济的老路”。高房价大大增加了工业发展的要素成本，使工业发展变得不经济，而房地产市场不能成为麻烦制造者。

RRR降息等有利政策不是房价，而是实体经济的提振。但是，即使摆脱对房地产的过度依赖也不可能一蹴而就，这需要一个长期的过程。

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9.北京周边的房地产价值已经分阶段提升，但好的不是房价。

必须指出的是，北京周边的房价在过去两年上涨之后，经历了严格的调控，市场也出现了急剧的逆转，这是意料之中的，因为这些房子过去被炒得太严重了。然而，必须有一个解决长期混乱的方法。1月3日，国家正式批准《北京市副中心(街区级)(2016-2035年)控制性详细规划》，市副中心与河北省廊坊市北部三县合作发展，由原来的统一规划、统一政策、统一控制的“三统一”发展到“四统一”，新的统一标准出台。合理引导燕郊城市规划建设，与城市副中心形成良性互动，重点推进三河(燕郊)、香河中心城及其周边地区建设成为定位清晰、特色鲜明、职业与居住平衡、规模适度、专业发展的城市建设群体。

由此可见，燕郊未来的发展方向是由良性发展、均衡的职业与居住、适度的规模与专业发展所决定的。北京周边房地产市场的残酷增长时代已经过去，现在这里的规划和北京正在逐步统一，但这不能成为开发商投机的理由，但这里的市场将更加正规化，开发商和城市将更加注重开发质量。这里的战略地位在未来将更加重要，它不可能无限期地继续扩张，否则就不能保证北京有一个更适宜居住的环境，这就是为什么北京周边地区在未来也会成为一个稀缺地区。

10.2019年，开发商只需要做好一件事，调整心态，把握好度。

事实上，无论2019年房价如何，大局已经确定。即使表演华丽，也很难隐藏残酷的市场形势。2018年，房地产市场极其严峻，但在年底，它迎来了一点积极，2019年年初也是好消息。但开发商不能得意忘形，他们应该珍惜调控的成果，正确对待市场变化。

《经济日报》发表了一篇名为《房地产调控成就来之不易》的文章，其中透露“调控效果在很大程度上取决于决策者的决心。有必要避免重复过去房地产市场监管的错误，如“空调”。也就是说，我们不能仅仅因为取得了成就就得意忘形，否则我们会有更严格的控制。如果你做好这种心理准备，开发商只需要做好一件事，那就是调整心态，把握好。如果房价大幅上涨，你认为监管的结果是什么？

因此，对开发商来说，2019年相对好于2018年，但过去高速增长的时代已经过去。不是现在的日子不好，而是过去的日子太长了。万科的于亮表示，房地产行业不可能恢复过去的增长率。这也决定了未来从高速增长向高质量房地产过渡的趋势。市场是好是坏，不仅在大环境中，而且在自身中。

来源/广宇土城市场

边肖/刘广玉

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