2018年上半年中国房地产市场综述及趋势展望

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2018年上半年，房地产调控政策继续积极抑制非理性需求，同时强调扩大和实施"有效供给"。然而，短期需求侧监管和中长期供给侧改革的互动和产生效果需要时间，市场供需形势仍相对紧张。重点城市新建住房市场交易面积持续萎缩，一线城市领跌；三线、四线城市新房交易面积也有所下降，但绝对规模仍处于历史高位。

政府的某些行政方面

计划

戒指

地方

调控的力度没有减弱

“有效供求”促进市场稳定

2018年上半年，房地产政策调控进入新阶段。一方面，我们继续积极抑制非理性需求，另一方面，我们重点调整中长期供给结构。

中央政府明确表示，调控不会放松，许多城市落实了地方主要职责，政策出台力度加大。今年上半年，调控力度没有减弱。截至6月底，已有50多个地级以上城市和10多个县市出台了调控政策，海南上半年也经历了几次政策收紧。

图:2018年上半年监管政策的基本特征

图:2016年至2018年有监管政策的城市数量

资料来源:中国索引学会综合整理

图:2016-2018年限制购买和销售的城市分布

资料来源:中国索引学会综合整理

该政策侧重于扩大“有效供给”，并积极引入相关保障政策。今年5月，住房和城乡建设部明确要求一、二线城市在年底前完成2018-2022年住房发展规划，增加有效供给，提高中低价普通商品住房供给比例，大幅增加租赁房和共有产权房。土地供应量占新增住房用地供应量的50%以上；在融资层面，上半年住房租赁市场融资渠道建设取得显著进展。一是政策明确了住房租赁资产证券化的基本条件和重点支持领域；其次，保险基金被允许进入长期租赁公寓市场。

大城市相继出台住房发展规划和中长期土地供应计划，实施“有效供应”。上海、北京、深圳等城市将在未来住房供应规划中扩大政策性住房和租赁住房的比重，住房供应基本体现为普通商品住房、政策性住房和租赁住房4: 4: 2的三部分结构。同时，开辟渠道，确保“有效供给”。一是土地供应方的保证(出租房屋和共有产权房屋的土地比例；集体建设用地建造出租房屋)；二是开发端的改造(北京方面提出限价房的销售限价与评估价之比不高于85%，收购转化为共有产权房)；三是盘活存量方面(包括盘活集体闲置资产、扩大土地流转主体、盘活各种闲置资产等)。)。

总体而言，与2017年相比，2018年上半年，除了注重需求侧的调控外，还注重解决“供给侧”的供需结构不匹配问题。短期需求侧监管(抑制非理性需求)和中长期供给侧改革(确保有效供给)相结合。

我们相信，在短期内，这一轮调控周期将会延长，城市政策将会更加精确。在整体调控不放松的前提下，通过差别化调控来保证住房购买的合理需求，并对调控过程中出现的新问题进行微调，将是大势所趋；从中长期来看，住房供应体系建设将同时加快，住房供应体系主要由政府提供基本的政策支持，满足多层次需求，主要由市场提供。同时，新一轮集体建设用地入市、资产证券化、房地产登记联网、个税等领域的制度改革和创新将快速推进，相互衔接，推动房地产长效机制的建立。

城市

领域

桌子

现在

主要城市的新房交易面积继续缩小

一线城市的衰落是显而易见的

在政策的严格控制下，重点城市新房交易规模持续萎缩。2018年上半年，房地产市场调控政策继续深化，长效机制建设稳步推进，金融监管加强。在限购限贷、预售限价等严格控制政策下，重点城市新建住房市场供需不匹配，有效供给不足导致需求释放受阻。此外，由于备案延迟等因素，新住房的交易面积继续下降。据初步统计，2018年上半年，50个代表性城市新建商品房市场月平均成交额约为2740万平方米，同比下降约10%。

图:2010年以来代表性城市的月营业额及上半年平均月营业额趋势

资料来源:CREIS参考数据

从不同级别的城市来看，一线城市的交易量持续下降。据初步统计，2018年上半年，一线城市商品房交易面积同比下降约25%，领先一线城市。其中，北京和上海的交易面积仍处于历史最低点。由于去年基数较低，深圳的交易量同比增长约20%，但交易规模仍处于低位区间。二线代表城市月平均交易面积约76万平方米，同比下降7%；天津、杭州和其他热点二线城市同比下降超过30%。上半年，三级代表城市仍在大力推进棚改，交易规模绝对值处于历史较高水平。今年上半年的月平均交易面积约为32万平方米。

在价格方面，根据中国房地产指数系统对100个城市的全面抽样调查数据，2018年上半年，100个城市的价格上涨了2.62%，同比下降1.57个百分点。

前十名城市的二手房销售数量同比下降，价格上涨0.21%。据初步统计，2018年1月至5月，十大城市二手房市场交易量约为42万笔，同比下降近10%。其中，杭州的交易量同比下降40%以上，居前十位；北京和南京的交易数量同比下降20%以上；苏州二手房市场相对活跃，从1月到5月，二手房交易量增长了20%以上。就价格而言，今年1月至5月，前十名城市的二手房价格上涨了0.21%。

在调控政策的不断深化下，房价稳定，交易面积持续下降。预计下半年调控政策将继续严格，深圳出台的新住房政策标志着多主体供给长效机制建设取得实质性进展。下半年，一二线热点城市延续上半年趋势，交易稳定，价格稳定；随着三、四线货币化安置比例的降低，下半年市场将降温。总的来说，稳步降价仍是一种趋势。

土地

陆地

城市

领域

总体供求继续增长

三线和四线城市的土地扩张幅度最大

图:2012-2018年第二季度，全国300个城市各类土地的投放面积同比发生变化

资料来源:CREIS参考数据

各类用地投放量增加，其中住宅用地投放量同比增长30%以上。2018年上半年，全国300个城市新增用地10.8亿平方米，同比增长34.2%，其中新增住宅用地5亿平方米，同比增长30.4%。支线方面，各城市住宅用地推地速度加快，一、二线城市分别增长12.6%和29.5%，三线、四线城市增长32.9%，增幅最大。

住宅用地数量同比增长20%以上，二线城市居首位。2018年上半年，全国300个城市共售出土地8.8亿平方米，同比增长29.3%；各类土地交易出让金19075亿元，同比增长26.6%。其中，住宅用地成交额为4亿平方米，同比增长23.5%。各城市交易面积同比增长，上半年一线城市同比增长6.7%；二线城市同比增长25.3%，在所有城市中排名第一；三线和四线城市同比增长23.4%。

图:2012-2018年第二季度全国300个城市住宅和商业用地交易的平均底价和平均地价

资料来源:CREIS参考数据

住宅用地交易的平均底价同比略有上升，而升水率继续下降。2018年上半年，全国300个城市各类土地的平均底价为2174元/平方米，同比下降1.8%；保险费率为20.2%，比去年同期下降了15.6个百分点。其中，住宅用地交易均价为3907元/平方米，同比增长4.4%；保险费率为23.3%，比去年同期下降了20.1个百分点。今年以来，在政策更加严格、监管更加严格的情况下，一季度和二季度住宅用地交易的平均底价稳定在3900元/平方米左右。今年上半年，一线城市房价同比下跌22.3%，而二线城市的平均房价同比上涨4.4%。三线和四线城市的平均房价为2714元/平方米，同比增长15.0%，位居第一。

从高价位交易来看，上半年全国高价位交易156笔，二线城市比例上升。2018年上半年，共出售高总价、高地价住宅用地156处，规划总建筑面积3608万平方米。其中，一线城市高价位交易21笔，二线城市91笔，占比近60%，明显高于2017年。此外，从一些城市的高底价来看，一些地块的底价接近或超过周边房价，土地价格偏高，未来项目开发存在一定风险。

总体而言，2018年上半年，地方政府继续增加土地供应，推出的住宅用地数量保持在30%以上的增长率。在三、四线城市，在去年房地产市场销售良好的背景下，政府增加了土地投放，是所有城市中同比增幅最大的。就交易量而言，中国的住宅用地数量持续增长。受土地供应结构和土地拍卖政策限制等因素影响，一线城市的房地产企业在收购土地时更加谨慎，一线城市的土地交易增长率相对较低。二线、三线、四线城市已成为企业收购土地的热点，从今年上半年的高地价来看，高地价交易正逐步向二线、三线城市转移，新一轮风险值得关注。

制品

卡片

期待

贸易

销售额继续增长

土地征用量减少了

图:2012年至2018年上半年代表性企业月销售额及同比增长率

资料来源:CREIS参考数据

注:代表性企业包括:万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、R&F、雅居乐、远洋、新城、建业、招商局、先锋、和景泰富、越秀

代表企业销售额持续增长，碧桂园超过4000亿元。2018年上半年，20家品牌房地产企业累计销售额达到23756亿元，同比增长32.3%；累计销售面积1.8007亿平方米，同比增长30.5%。具体来说，一季度，20家品牌房地产企业销售额同比增长24.7%。第二季度，企业继续加大推市力度，抢占销售利润，销售额同比增长38.9%。大型房地产企业销售额稳步增长，整体销售业绩保持较高水平。

图:2013年至2018年上半年征地面积及代表性企业数量

资料来源:CREIS参考数据

征地数量下降，三线、四线城市征地比例继续上升。2018年上半年，企业征地继续向三线和四线城市倾斜。20家品牌房地产企业累计用地13503万平方米，同比增长13.8%；累计征地6101亿元，同比下降12.4%。从次区域来看，二线城市仍是住宅企业布局的热点，征地占53.4%，一线城市、三线城市和四线城市分别占12.3%和34.3%。其中，三线和四线的比例比2017年提高了8.5个百分点。

住房企业的传统融资渠道不断收紧，创新的融资方式有助于企业融资。自2017年以来，各级监管机构对进入房地产市场的资金实行了自上而下、自下而上的全方位监管，加快了行业“走上渠道、降低杠杆”的步伐，严格防止投机资金进入房地产市场。2018年，金融监管不断升级，住房企业融资渠道不断收紧，境外发行投资房地产债券受阻。与此同时，金融监管和风险防范提升到国家战略层面，房地产行业融资更加合规，融资门槛和结构也将发生新的变化。

在新时代，企业通过多元化发展战略，适应政策导向，培育新的业务增长动能。现阶段，随着我国经济结构进入优化期，房地产业转型升级、服务人民群众更好生活的需求也在增加。适应新形势，行业龙头企业正走向多元化发展阶段。一方面，房屋租赁和购买制度将充分激活股市空，租赁市场将迎来一个快速发展的机遇时期。另一方面，在消费升级和产业升级的背景下，企业适应国家产业结构转型的需要，调整经营模式，不断升级产品和服务，构建复杂的产业格局。

总体而言，2018年上半年，品牌房地产企业加大项目推广力度，销售重心前移，销售业绩持续增长。2018年上半年，行业龙头企业碧桂园销售额超过4000亿，恒大和万科销售额超过3000亿。在征地方面，品牌房地产企业继续实施合理的征地策略，征地结构继续向三、四线城市倾斜，征地数量下降。此外，在金融监管更加严格的背景下，住房企业的传统融资渠道不断收紧，资产证券化等创新融资方式帮助企业融资。随着中国经济结构的转型升级，服务房地产市场产生了大量需求，大型住宅企业围绕“美好生活”展开了整个产业链，挖掘新的利润增长点。

倾向于

潜在的

事先

法官

全年销售额下降，价格稳定

新建和开发投资保持增长趋势

国内外需求同比增速集体下滑，中美贸易战升级，经济发展面临压力。结构调整和扩大内需有助于高质量的经济发展。需求方面，2018年1-5月，固定资产投资同比增长6.1%，增速较去年下降1.1个百分点，创2008年以来新低；社会消费品零售总额同比增长9.5%，同比下降0.7个百分点；出口同比增长13.3%，增速较第一季度回落0.8个百分点。随着中美贸易战的升级，中国的总出口也将面临更大的压力。投资、消费和出口的增长都下降了。此外，新旧动能继续转换，经济发展总体动能略有减弱。展望下半年，中美贸易战将会分阶段重复或成为常态，对美出口可能会继续走软。然而，有了“一带一路”等有利因素，外部需求仍将保持一定势头。此外，货币政策稳定和中性调控的目标保持不变，信贷紧缩和广义货币之间的合作得到加强，杠杆结构不断优化。在内外环境变化的背景下，金融机构存款准备金率仍下调空，美元走强，人民币贬值压力仍较大。总的来说，全年的经济发展都处于压力之下，增长率将呈现先高后低的趋势。然而，随着经济结构的不断调整和风险防范措施的不断实施，经济向高质量发展仍是一种趋势。

图:2011年至今三大需求同比增长趋势

资料来源:风，CREIS指数据，方舟子

房地产市场上半年政策环境趋紧，长效机制稳步推进，商品房销售增速放缓。2018年以来，全国房地产市场整体环境继续趋紧，限制性调控政策不断扩大或力度不断提升，长效机制扎实推进，住房制度改革不断取得新进展，有效打击了一些不合理需求。商品房销售面积的增速延续了去年的收窄趋势。2018年1-5月，全国商品房销售面积为5.6亿平方米，同比增长2.9%。值得注意的是，受住房企业业绩和政策导向压力的影响，5月份有效市场供应量明显增加，月销售面积停止下降，同比增长8%，使1-5月份商品房销售面积增速回升，同比增长1.6个百分点。

图:2012年以来中国商品房销售面积、销售价格、开发投资额和新增建筑面积的同比趋势

数据来源:国家统计局，中国指数研究院

预计下半年商品房销售规模将下降，销售价格将稳定。在城市政策的引导下，房地产市场将继续其差异化发展模式。一线和二线热点城市的调控基调已经从控制需求转向增加供给。受基数低和去年同期供应改善的影响，这些城市的销售下滑将继续缩小，直到规模稳定下来。在其他城市，由人才战略引发的市场条件受到政策的调控，扩张预期得到加强。新定居人口购房需求的释放周期将明显推迟，需求规模将趋于稳定。但是，三、四级市场将受到工棚改革货币化安置率下调的影响，有效市场需求将下降，销售规模将相应下降。此外，自2016年下半年以来，重点城市的“限价房”用地已经大规模出售。目前，第一批“限售房”已经进入市场，下半年将加大推出力度，对稳定重点城市房价将起到积极作用。总体而言，预计下半年我国商品房销售规模将会下降，由于整体供求关系的改善，销售价格将趋于稳定。

在投资启动方面，对新建筑和房地产开发的投资将保持中低增长率。2018年以来，在市场整体趋紧的背景下，金融监管困难、融资困难和行业信贷紧缩导致住房企业资金压力大幅增加。加快资金周转、尽快返还资金已经成为业内共识。从1月到5月，中国新建建筑面积同比增速达到去年最高水平，开发投资增速继续保持在较高水平。下半年，受补充存量、扩大土壤储备规模等因素的刺激，房地产企业的开发投资和新的建设热情将持续。然而，由于财政压力，继续加速增长的动力不足。预计下半年商品房新建和开发投资将保持中低增长态势。

[1]有50个代表性城市，包括北京、上海、广州和深圳；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、Xi、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌等25个城市，主要是省会城市和计划单列城市；三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、苏州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通等21个城市，主要指地级市。

[2]最高价是10亿以上的总价&；地价超过100%，总价超过20亿元的住宅用地。

资源/房间世界特价房

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