住房企业融资渠道收紧。今年下半年，房地产市场的下行压力加大了

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随着各地方监管机构最近推出许多金融和现有房屋销售政策，开发商的资金在今年下半年面临更大的挑战。据房地产中介称，鉴于地方政府抑制房价上涨和稳定住房市场的坚定决心，今年房价将面临下行压力。

仲量联行住宅部主任周静认为，包括价格限制在内的严格控制政策在未来两个季度将继续保持，甚至有可能出现增持。由于金融和地方监管政策的压力，更多开发商将在今年下半年迫于资金压力加快开盘。“预计今年下半年新供应的增加将推动销量回升。然而，在政府的价格限制政策下，价格将有下行压力。”周静说。

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住房企业的融资使用受到严格监管

近的

据日本市场消息，监管机构通过窗口指导加强了对房地产企业的融资检查。这种安排的主要内容是公司债券和票据的相互偿还。

以前，公司债券和票据是可以相互偿还的，但根据新的窗口指导规定，公司债券只能偿还，票据只能偿还。从管理领域来看，公司债券融资由交易所监管，票据由银行间市场交易商协会监管；这种检查将由交易所和银行间协会分别通过测试它们自己的相关部门来进行。

对于发行新债券，在操作层面也有一种新的精神:只有当旧债券到期或公寓长期出租时，开发商才能发行新债券。

分析人士指出，这种以窗口为导向的操作不仅从源头上收紧了新债券的发行，而且明显强调了旧债券的新用途，这实际上是资本流向和方向的双重标准。

仲量联行市场研究部主任姚耀认为，开发商从资本市场获得新资金的规模预计将继续缩小，融资使用的规范化使得房地产企业通过新旧交替融资变得更加困难。

不仅融资的目的受到管制，而且开发商的融资金额和规模也在资金来源上大幅缩水。近20家房地产企业已经暂停甚至停止发行债券。

“从暂停发行各类债券的现象中，传达了重要的资本市场信息。根据目前的市场和政策趋势，今年上半年资本市场收紧融资的势头将持续到下半年。”姚瑶说道。

跟随

根据上海证券交易所7月12日的公告，保利地产于6月19日停止发行15.14亿元资产支持证券，并于7月12日终止，保利地产最后一笔购房款的资产支持证券融资被宣布中止。

保利地产资产支持证券停牌不到一个月，此前已有20多家房企暂停融资。

6月15日，金融街暂停发行50亿元的企业债券，和盛创展等许多房地产公司债券也被暂停发行。据机构统计，今年上半年，共有24家房地产企业希望发行1125亿元人民币的企业债券，但停牌的次数达到了21次。

关于住房企业融资渠道的收紧，第一太平戴维斯中国市场研究部副主任张林认为，金融机构的持续去杠杆化将对房地产市场和住房企业产生影响。下半年房地产融资形势不容乐观。

“收紧开发商融资渠道、减少新融资规模的趋势预计不会发生根本改变。对开发商来说，期望监管机构在融资政策上释放太多水分是不现实的。通过加速销售和确保现金流安全来返还资金应该是每个房地产企业的一个重要问题。”张林说道。

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地方政府继续加大对房地产市场的监管力度

是

当加强对资金来源的监管时，地方政府正经历一个新政策出台的小高峰。除了对购买、贷款、价格和销售的限制之外，一些城市还提高了开发商出售的门槛:他们只能在到达现有房屋时出售。

7月17日，广东省江门市住房和建设局发布了《商品房销售管理办法征求意见稿》。除了要求商品房预售许可证未申请外，本意见稿不通过认购、预订、编号、发放贵宾卡等方式向购房人收取定金、订房等性质的费用，并明确规定从2018年10月1日起江门市商品房销售实行现行的销售备案制度。

一些分析师认为，现有的房屋销售将延长开发商投资和资本撤出的周期，这将对开发商的资本施加一定压力。然而，一些专家认为，这种衡量江门现有房屋销售的方法是否会在其他城市推广，目前还不得而知。

在江门市之前，南京在2016年提出了开发商出售现有住房的要求。今年恰逢这些现有住房的销售期，估计将有超过66个项目。然而，南京的土地出让政策最近发生了微妙的变化。

7月17日，南京推出了几个住宅用地出让条件，悄悄取消了现有的售房条件，转而竞相建设自持商品房小区。此前，南京在土地招标规则中明确规定，当土地招标达到最高限价的90%时，该地块上的商品房必须在现有房屋中出售。

南京市取消了目前土地拍卖中的售房规定，业内人士认为这有利于开发商在楼市上涨期间获得更多利润，因为楼市价格上涨过快，在楼市上涨期间项目上市时间延长，市场供应量在一定时间内减少。

据中央参考研究所的一位分析师称，如果改为出售现有住房+增加自住比例，并对自住生活提出更多要求，而不是变相转让，将对开发商的资金产生重大影响。但即便如此，对于开发资金链相对丰富的开发商来说，如果自持部分被制成长期租赁公寓，开发商仍可以通过资本市场融资获得流动性。

在

姚瑶的观点是，无论是资金水平还是楼市政策的相继出台，楼市都将延续下半年资金持续短缺的趋势。由于一些房地产企业的快速扩张，资本退出将面临挑战。另一方面，随着各种控制措施的出台，控制的关键是改变市场预期，而不仅仅是关注资本。

“如果买家、开发商和投资市场认为房地产市场的发展前景非常好，只要他们有机会进入市场，买家和开发商都会继续在这个市场投资。”姚瑶相信。

张林还认为，虽然有这么多政策，但购房者进入市场和开发商用杠杆购买土地的一个重要背景是，这些市场参与者对未来的楼市持坚定乐观态度。“金融政策和地方政策的不断叠加可能对房地产市场前景的预期变化产生重要影响。如果买家和开发商有一个适当的观望态度，他们将减缓资金流入房地产市场在一定程度上，市场的受欢迎程度将大大降低。”张林说道。

资料来源:中国时报

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