房地产市场如何在2018年下半年进入“严打模式”？

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资料来源:中国经济网

最近，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，规划下半年经济工作。

会议要求我们下决心解决房地产市场问题，坚持按市政策，促进供求平衡，合理引导预期，整顿市场秩序，坚决遏制房价上涨。会议指出，要加快建立促进房地产市场稳定健康发展的长效机制。

对此，在会议召开的同一天，深圳和苏州相继出台了调控政策。

深圳市政府办公厅印发了《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场稳定健康发展的通知》(简称《深四条》)。《深层四条》规定，公司应暂停购房；公寓限制5年，新供应土地上的公寓只出租，不出售；住宅销售限3年，不可追溯；离婚后2年内申请商品房贷款或公积金贷款的，首付比例不得低于70%。

同时，中国银行、中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行驻苏州分行表示，从8月1日起，5年内提前还款的客户将收取违约金。

投资者很难投资

针对深圳监管过重的问题，诸葛房产数据研究所指出，主要从供给侧监管入手，包括严格控制企业购房需求、打击商业投机和完善差别化住房信贷政策。关键是控制供给，准确抑制投机，努力实现供需平衡下的市场稳定。与此同时，它还通过控制房地产市场的交易来降低流动性，包括将新建商品房的销售限制在3年内。

诸葛房屋搜索数据研究所认为，在此前的高调控压力下，深圳市场一直运行稳定。调控的过重是为了驱散人们对市场复苏的乐观预期，巩固围绕“不炒房”调控的成果。

对于苏州的新抵押贷款政策，益居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《国际金融新闻》记者采访时表示，此类政策对申请贷款的购房者没有影响，但会对一些想置换或出售房地产的群体产生一定的对冲或利润空效应，这也是限制房地产投机投资的重要手段。

丁松说，在过去两年里，市场需求确实得到了需要和改善，而新政是针对投机者的，是恢复性的。因此，真正受到影响的是拥有大量商业公寓的开发商、卖空的投机者以及刚刚离婚准备买房的人。

今年下半年，房地产市场将走向何方？

诸葛房屋数据研究所指出，2017年召开的中央经济工作会议确定，调控的基调是抑制房地产泡沫，防止大起大落。因此，在政策制定方面，从住房和城乡建设部到地方相关部门，维护稳定是主要重点，调控政策逐步小幅增加，调控向三、四线城市扩散。

值得注意的是，中国主要城市的地价监测报告显示，人才引进政策、工棚货币化安置和非热点城市的宽松调控刺激了各种需求，导致一些城市出现了相对明显的回暖。其中，二、三线城市的住宅地价增长率高于全国主要城市和一线城市的平均水平，且处于较高水平。

“中央政治局会议就是在这种背景下正式召开的。由于市场分化，必须由城市来实施。上半年房价的小幅上涨使得抑制房价上涨成为下一步调控的核心方向。阎跃进指出，中央政治局会议的重点是“下决心”和“坚决遏制”，这充分说明了当前房地产调控的主旨，即调控要始终坚持不懈。

对此，有专家预测，今后各地仍将大力出台调控政策，房价上涨速度将受到抑制，房地产市场已进入“严打模式”。与此同时，银行和其他机构仍将收紧与房地产市场相关的“钱袋”，持续的“缺钱”将继续帮助房地产市场降温。

根据中原地产研究中心的数据，从今年1月到6月，全国房地产调控政策已经出台了180多次，共有73个城市进行了调控，出台了135项限购政策。“7月上半月，房地产调控已超过30次，创下了过去两年同期房地产市场调控的新纪录。”中原地产首席分析师张大伟也认为，今年下半年对房地产市场的调控将超过今年上半年。

与此同时，同一政策咨询研究部主任张宏伟也持同样的态度。他告诉《国际金融新闻》记者，在下半年的调控压力下，房价肯定会进一步下跌。从买家的角度来看，这将是一个非常有利的购房机会。

严跃进认为，下调房价的调控趋势将主要针对三、四线城市。对于一线城市和实力强大的二线城市，过去的政策一直很严格，因此不可能继续降温，也不可能专注于稳定，当推动步伐加快时，市场将很容易反弹。

“因此，下半年的楼市调控对一线和二线城市的购房者影响不大；对于三、四线城市来说，由于目前房价上涨的现象依然存在，所以在买家入市时要谨慎。”阎跃进说。

住宅企业应如何应对？

事实上，除了购房者，许多房地产开发企业最受这一轮调控政策的影响。

业内人士认为，这种调整对房地产企业非常不利。由于企业融资成本不断增加，房地产行业的控股成本非常高，下半年开发商的财务压力将会加大，这必然会适当放缓步伐。同时，我们应该警惕各种新的风险。

此外，房地产企业外币融资的绝对值和比重连续两个月呈现明显下降趋势。企业外债的重大改革限制了海外发债投资国内房地产，住房企业寻求海外融资的难度系数继续上升。

因此，同策研究所研究员陈萌萌认为，住房企业融资渠道紧张，监管日趋严格，融资形势不容乐观。

然而，对于一线和二线城市，严跃进认为，为了防止房价反弹，企业不可能把市场推得太快。但对于三线和四线城市来说，情况正好相反。房地产企业首先应该警惕的是市场透支的风险。

根据阎跃进的分析，由于三、四线城市人口净流入少，工棚改革的政策红利弱化，一些房地产项目可能不会像现在这样快，市场更容易走弱。此外，三、四线城市的租赁市场不发达，最终可能导致一些项目的持有成本非常高。

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