聪明人跟随人才投资，25城市房地产投资回报率报告发布

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在改变房地产市场政策方向的背景下，在今天的大数据浪潮中，无论是投资还是自用，购房者都应该保持理性。

6月29日，云屋数据研究中心与凤凰地产联合发布《2018年上半年中国房地产投资回报率调查报告》。本报告从投资回报率的角度，通过静态回报率、长期租赁率和转售率三个指标，以及普通住宅、高端住宅、写字楼和商铺四个维度，全面分析了北京、上海、深圳、广州、武汉、郑州和沈阳等25个经典城市2018年上半年的房价走势，并预测了房地产市场的未来。通过大数据分析，旨在帮助购房者合理使用前瞻性视角，更准确有效地发现房地产市场泡沫。

2018年上半年，房地产市场充满了不确定性。受“禁止炒房”、“只需限购”、“非法贷款首付”和即将出台的“房产税”等政策的影响，2018年上半年许多城市出现了土地拍卖，开发商和投资者都采取了谨慎的观望态度。深圳、天津、武汉等地出台的“人才新政”使房地产市场更加动荡。未来，在严格政策控制的基调下，房地产市场结构正在悄然发生变化。本期锁定“普通住房”板块，推出“2018年上半年投资回报”。

1 当人才引进时，房价会上涨

目前，中国越来越多的城市加入了“抢人战争”，将“人才”视为“财富工具”，来刺激房价上涨。“抢人大战”的核心要素是实施引进人才政策，通过补贴或放宽购房限制来降低购房门槛，同时提高市场预期。尤其是在二线城市，一方面，人才政策导致人口增加，另一方面，城市工业发展的改善推高了房价。在有利的双重政策的刺激下，2018年上半年，杭州、福州和长沙的房价上涨了20%以上。

此外，每个城市的平均价格都有不同程度的波动。2017年，广州经历了地价高、房价高、限制最严格、租购平等、双份合同、按揭利率全面上调等波动。，需求被抑制。然而，今年上半年，政策略有松动，价格上涨势头强劲，同比上涨19%。然而，由于政策调控的影响，北京的房价同比下降了5.8%，而深圳和上海的房价也受到限制，涨幅不到5%。

2 租金增长的差异表明，这三个城市的表现并没有超过银行存款

进入与房价明显倒挂的“存量房时代”，北京租金不仅领先全国，而且仍在“小步慢跑”。预计未来北京房价走势将趋于稳定，租金仍将上涨0+。

纵观全国，2018年上半年，整体租金涨幅明显分为三个等级。如果北京是第一梯队，一半城市的增长率集中在第二梯队，增长率在3%到6%之间。佛山、苏州、杭州等热点城市的租金仍有大幅上涨，主要是17年后半期的抢人战争导致城市租金升温。

在第三梯队中，天津、郑州和太原三个城市的租金进入了下降通道，租金收入为负。这意味着，2018年上半年，与央行半年期存款1.3%的基准利率相比，三大城市的租金收入未能超过以“无投机住房”为主题的银行存款。

3 热门二线城市值得“开始”。解决这个问题需要5年时间

受2017年监管政策收紧的影响，中国整体租金和房价涨幅大幅下降，静态和长期租金回报开始下降；历史五年转售回报率(2013-2018年)在2017年下半年出现拐点，并在2018年上半年开始下降，为11%，高于房地产信托8.05%的平均年回报率。

展望未来，在“不炒房”的基调下，中国没有房价大幅上涨的空间。然而，随着热门二线城市的“人才引进”和城市的快速发展，人口吸引力将逐渐增加，住房需求将增加，房价将缓慢上涨，导致未来五年的转售率略有上升。

就一线城市而言，由于政策调控的影响，北京房价同比下降5.8%，而深圳和上海的房价涨幅也有限，涨幅不到5%。2017年，广州经历了地价高、房价高、限制最严格、租购平等、双份合同、按揭利率全面上调等波动，需求一度受到抑制。

从长远来看，经过一轮政策抑制后，目前整体市场是冷的。然而，未来五年，北京和上海的投资回报将开始回升，只有广州的投资价值会下降。作为祖国的“心脏”，北京的价格走势一直备受关注。在经历了历史上最严格的调控之后，北京的房价经历了大幅下跌。云之家数据研究中心预测，北京的投资回报将在未来五年开始回升。从转售预测图可以看出，北京房价可能在2022-2023年触底反弹，并迎来大幅上涨。

4 房地产市场投资于4个“最”

云屋数据研究中心结合25个城市普通住宅的未来转售和长期租金回报率，勾勒出普通住宅房地产投资的价值导向图。通过图表中的关键点，我们可以看到普通住宅市场中有4种“最多”的投资，具体如下:

◆最适合投资的城市:郑州、武汉；

◆最适合持有长期资产的城市:重庆；

◆最适合短期持有和出售的城市:厦门和石家庄；

◆最不适合投资的城市:宁波。

资料来源:凤凰网房地产

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