二线楼市火热之后 调控路径隐现

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一线城市加强监管后，溢出效应导致二线城市房地产市场火爆。

据统计，2016年上半年，“三高”(高总价、高单价、高地价)地块有169块，其中二线城市有120块。具体到城市，合肥、苏州和南京的数量最多，这三个城市的“三高”地块约占全国的40%。

从投资的角度来看，高价场所的区域集中体现了企业区域判断的趋同性。

但是房地产企业的观念也在改变。荣信董事会主席欧宗红在半年度业绩会议上表示，一些三、四线城市也有潜力，比如昆山和漳州港。目前，荣鑫在漳州的大部分项目过去的地价是每平方米两三千元左右，但现在的价格是每平方米15000-16000元左右。

然而，由于市场持续火爆，监管也是渐进的。

易居研究院智库中心研究主任严跃进指出，调控路径是有规律可循的。例如，中国房价涨幅居前十位的城市，主要包括环比涨幅居前十位的城市，将面临调控压力。下一步，福州、郑州和武汉也可能收紧银根。

2016年上半年，整体市场继续处于火热状态。上半年大部分城市的营业额高于去年同期，部分城市的月营业额达到近三年来的新高。

根据克尔的分析，2016年上半年蓬勃发展的市场在很大程度上归因于二线城市的爆发，而传统的强劲二线表现引人注目。

根据克尔监测的57个城市的交易数据，南京、武汉、天津和郑州等受欢迎的二线城市的营业额同比增长超过50%，南京和天津的营业额同比增长一倍。2016年上半年，南京市商品房总成交量为913万平方米，同比增长104%，天津市商品房总成交量也超过1000万平方米。

随着市场继续回暖，热点城市开始回暖，南京、苏州、武汉等二线城市继续升温，天津、青岛、济南等新兴热点城市如雨后春笋般涌现。

这种激烈的局面也蔓延到了周边的三、四线城市。无锡和东莞就是典型的例子。无锡上半年的营业额为546万平方米，接近2015年的年营业额。在广佛一体化发展和广州火热市场的推动下，今年上半年佛山营业额同比增长近30%。然而，在三、四线城市中，只有少数城市的营业额大幅增长。

然而，在3月和4月的交易高峰之后，供应短缺和政策收紧导致一些城市的高成交量。

根据克尔的分析，一方面，前期需求过度透支，交易上升后将不可避免地进入调整期。另一方面，一些城市开始收紧政策，以抑制交易量的持续增长。

在武汉和南京，整体供应短缺，高成交量被调整为高概率事件。如果出台严格的紧缩政策，交易量大幅下降也不排除可能。三、四线城市受到库存压力的制约，因此空房市整体交易难以取得突破。无锡、佛山等个别城市受到“共同上升效应”的影响，年营业额超过去年的概率很高。

分析指出，在热点城市收紧政策的压力下，下半年市场将迎来一个短暂的调整期。

严跃进表示，提高首付比例是调控的常用手段。接下来，将实施区域监管，同时将设定价格上涨幅度。

据嘉里研究中心分析，“去库存化”仍将是下半年行业的主旋律，尤其是在城市吸附能力不足、人口净流出的三、四线城市。预计下半年房地产市场政策将保持宽松。同时，供应方将受到严格控制，高库存城市将降低土地供应指数，逐步减少甚至停止土地供应。

分析师表示，下半年信贷供应实施的变化将是决定市场人气的最大变量。