房地产市场作为一个整体已经降温。炎热城市的租金稳步小幅下降

日前，中国社会科学院财经研究所住房大数据项目组和住房大数据联合实验室发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示，经过2018年前7个月的快速增长，大数据住房租金指数监测显示，2018年8月至10月，重点城市(不含长期租赁公寓，下同)的住房租金有所下降。该报告还显示，10月份，全国房地产市场整体趋冷，一、二、三、四线城市保持稳定并呈下降趋势。报告指出，房地产市场的全面稳定对于防范宏观系统性风险、加快房地产市场长效机制建设具有重要意义。

根据研究小组的样本数据，10月份，142个样本城市的平均房价环比下降0.296%，而58个城市的房价环比上升，比6月份少61个，占样本数的40.8%。其中，一线城市房价环比平均下降1.857%，环比进一步扩大1.3个百分点。广州、北京、深圳和上海四个一线城市的房价均环比下降；准一线城市房价环比平均下降1.415%，环比进一步扩大1.25个百分点；二线城市房价环比下降0.941%，环比下降0.209个百分点；三线和四线城市的房价环比下降0.118%，而超过一半的三线和四线城市的房价出现下跌。在118个样本城市中，只有52个城市环比上升，占44%。

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同期，29个样本城市的平均住房租金环比下降1.29%。郑州、青岛、石家庄、烟台、杭州、天津、佛山、北京等24个城市。，租金涨幅均有所调整，仅中山、惠州、Xi、珠海和厦门5个城市的租金环比上涨。

报告显示，中央政府抑制房价上涨的决心没有改变，而“无投机倒把”的战略从各个方面得到了进一步落实。这不仅会对稳定房价预期起到积极作用，还会鼓励开发企业放弃幻想，改变经营方式。同时，鼓励地方政府真正实施房地产调控政策。

住房资金略有改善。自2018年下半年以来，特别是第四季度以来，随着RRR定向降息等稳健货币政策的实施，市场利率有所下降，首次住房贷款利率大幅上升的现象也有所改善。一些开发企业的资金链相对紧张。为了生存，采取降价促销的策略抽回资金，会对二线、三线、四线城市的远郊和一线城市的房价产生下行影响。

调控政策延伸至三、四线城市，抑制了三、四线城市住房投资的投机行为。限购限销城市数量继续增加，住房和城乡建设部对许多热点三、四线城市进行了采访，调控政策从一、二线城市向三、四线城市深化。2018年，全国各地发布了数百项房地产调控政策。

住房货币化政策逐渐消失，这在三线和四线城市房价快速上涨中发挥了重要作用。工棚改革的货币化政策在短期内起到了快速扩大住房需求、减少供给的作用，对三、四线城市乃至二线城市的住房市场有很强的刺激作用。

基于上述因素，报告综合推测，短期内一、二线城市房价将稳步下降，三线、四线城市增速将进一步下降。少数二、三线、四线房价严重上涨的城市可能进入风险释放区。

因此，报告提出了五点建议:第一，为保持货币政策的稳定性和中立性，不宜放水或大幅收紧货币政策；二是坚持“住在房子里不投机”和“为城市决策”的战略，保持调控政策，稳定房价预期；三是建立和完善住房租赁市场的相关制度；四是加大政府对基本公共服务的投入，多渠道扩大基本公共服务供给；第五，加快住房供应侧改革和长效机制建设。

资料来源:证券日报

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