是关于你的！了解2018年房地产市场的十个关键词！

2018年的风风雨雨即将向我们告别。今年，只要你在中国房地产市场，房地产企业和购房者都必须面对这一巨大变化。固有的常识被颠覆，生活环境被改变...

这一切似乎都很遥远，但事实上，它确实发生在我们每个人身上。

今天，小学徒找到了10个关键词，并和大家一起回顾了2018年

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1.综合调控

如果一个词必须被选为全年的关键词，它必须是规则。

决策层一再重申“房无投机”的定位，各城市的调控政策继续承受很大压力。限购、限贷、限价、首限的“四限组合拳”易于收紧，难以放松，并不断升级，使2018年成为“历史上调控最严格的一年”。

住房和城乡建设部谈到太原、成都和其他城市要求采取措施稳定市场 贷款首付比例普遍提高，抵押贷款利率上升，一些城市的公积金贷款额下降 企业采购标准严格，采购面积和转让期限受到很大限制 ………

经过一年的全面调控，整个房地产市场产业链明显降温，房地产价格调整的影响开始传导到销量、资本和土地市场，调控分阶段推进。可以预见，在未来的2019年，调控政策的连续性和稳定性不会改变，但调控方向很可能转向巩固调控成果，“寒冬”不会结束太久。

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2.人才战争

今年，各城市相继出台新的人才政策，吸引高素质人才落户:

武汉，大学生安顿下来后，他们不仅不限于购买，而且还能以20%的直接折扣购买房子

珠海推出了公积金贷款新政策，高层次人才可借高达250万元

在深圳，你定居后可以享受租房补贴，根据学历不同，每人15000-30000元

…………

从短期来看，大量高素质人才在定居后获得了购房资格，购房需求的增长带来了房地产市场的回暖；从长远来看，它也为城市发展的各个方面提供了长期的推动力。

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3.长期租赁公寓

自2017年以来，“租购并举”成为各种会议上反复提及的关键词。国家呼吁发展住房租赁市场，特别是长期租赁。数不清的资本涌入投资的蓝色海洋，长期租赁公寓的规模在短短一年多的时间里迅速扩大，成为低迷经济环境下的一个热门商业出路。

然而，自今年下半年以来，长期租赁公寓空高入住率和低回报率的普遍问题的累积不良后果开始密集爆发。业内领先品牌无拘无束地暴露“甲醛门”，中国十余户父母租房事件接连发生，一些长期租房滥用租金和贷款的不良后果逐渐显现。门户网站“长期租赁公寓的变化:如果你不给房子住，为什么你要还贷？”》

目前，主要幸存的长期租赁公寓已经开始尝试转型。例如，龙湖观鸟与武汉市政府合作建设人才公寓，徐汇集团与华东师范大学合作推出面向国际学生和教师的长期租赁公寓项目。

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4.不动产税

随着房价居高不下，房屋金融属性的比重越来越大，社会对房产税的呼声越来越高。然而，房产税的条件尚未成熟，也没有得到答复。

今年，随着省级国税和地方税的合并上市和全国房地产登记联网系统的完善，《房地产登记法》的立法进程即将启动，房产税的技术和法律问题已经得到解决，离我们越来越近。

最近，国家税务总局对CPPCC的相关建议作出了回应，预计草案将于明年上半年公布，国家层面的立法最早将于2020年完成。

值得注意的是，从国外经验和国内试点情况来看，开征房产税不会对房价产生很大影响，但可以严厉打击房地产投机，将住房归还给住宅物业。

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5、去杠杆化

自2017年以来，稳定的基调一直持续实施，去杠杆化已成为政策实施的正常状态。虽然房地产市场总体降温，但去杠杆化是一个极其重要的因素。

对于购房者来说，首付比例和贷款利率直接决定了购买意愿和购买力。今年前十个月，在去杠杆化的趋势下，抵押贷款利率可以说是在“上升”。第一套住房贷款的基准利率普遍上升了15%以上，大多数银行的第二套住房贷款利率上升了20%以上。

我终于拿到了足够的首付，但是我在每月的付款上失败了。如今，不断上升的贷款利率对那些有购房意愿的人来说无疑是一盆冷水。

对于房地产企业来说，融资渠道不断收紧，房地产企业获取资金的成本大大增加。大量的房地产企业已经习惯于依靠负债经营。面对去杠杆化的环境，他们承受着巨大的财务压力，只能试图迅速取消手头的项目来重振资金，这也是楼市在年底迎来降价浪潮的原因之一。

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6.住宅企业转型

当行业领袖万科需要喊“住”的时候，许多中小房地产企业已经失去了说话的机会。2018年，住宅企业整体规模增速放缓，业绩增速与2017年同期略有不同，目标完成率普遍较低。

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面对这一困境，中国房地产企业牺牲了他们独特的技能:改名！请看门户网站“中国十大房地产企业纷纷更名:换背心卖房子更刺激！”从地区性房地产公司到全国性的房地产巨头，他们都在争先恐后地删除自己名下的“房地产”

这只是表面的努力吗？当然不是。

这是住宅企业开始转型和进行多元化发展的信号。恒大开始与中国科学院联手打造三个科研基地，正式进入高科技产业；碧桂园转型为现代农业，并通过分拆房地产在香港成功上市；万科将战略定位从“住宅开发商”转变为“城乡建设和生活服务提供商”...

在继续保持房地产开发核心业务的同时，房地产企业也在尝试多元化发展，行业格局正在悄然发生变化。

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7.权利保护的浪潮

2018年，“维权”一词在新闻中出现的频率大大增加，“维权”在全国各地的房地产市场都有所发展，但不能一概而论。根据原因，维权事件可分为两类:

第一点大家都很理解。为了在高周转模式下节省成本和时间，所生产的房屋存在质量问题，业主自然要维护自己的权利

第二个有点奇怪:房子降价了，老业主不满意，去维护他们的权利。请看门户网站“今天签合同，明天房价就会暴跌。”？醒醒。》

在资金链和限价订单之间的差距下，出现问题房屋的可能性普遍增加。准备捡房子的朋友一定要注意检查，当他们遇到“屋坑”时，一定要坚决维护自己的利益。然而，应该注意的是，“降价维权”的行为并不能用情感和理智来解决问题。

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8.棚户区改造

为什么三线、四线城市能够逆市而动，在房地产市场整体降温的环境下，保持房价的高增长？其中一个重要原因是，货币化舍改革政策不断提供资金和动力。

一方面，中央银行发行了大量专门为工棚改革设计的PSL(抵押补充贷款)；另一方面，地方政府通过购买服务变相借钱，通过棚改货币化，大量资金涌入三、四线城市房地产市场，带动了三、四线城市房地产市场的持续繁荣。

然而，随着中国去库存化阶段的逐渐结束，工棚改革政策开始收紧，以防止房价持续上涨和地方政府赤字过高。新发布的2019年棚改方案明确指出，地方政府不应以购买服务为名变相借钱，要求商品住房存量不足、房价上涨压力大的市县取消货币化安置的优惠政策。

没有改革带来的红利，三线和四线城市的“春天”很可能会开始降温。

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9.土壤夯实了

如果房地产是“面包”，那么土地就是“面粉”。可以说，土地市场一直依赖于房地产行业。在楼市低迷的大环境下，今年的土地拍卖市场呈现出量价双降的趋势。在土地管制和价格限制等因素的影响下，住宅企业的土地收购趋于理性。

受此影响，一个主要表现是全国各地出现了严重的土壤拍卖现象。

8月份，太原有8块黄金地块，起价130亿元，全部被拍卖

10月份，Xi安两块地的起价仅为三个月前的一半

11月，没有企业提交北京通州地块的申请，该地块被拍卖…

……

另一方面，土地拍卖的成交额及整体地价亦下跌，上半年的成交额较上月下跌23%。

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10.城市群建设

值此改革开放40周年之际，中央政府一再强调“区域协调发展新机制”，将京津冀城市群、长江经济带和粤港澳大湾区提升为国家发展战略，提出“九个国家中心城市”。12月，国务院还直接命名了12个重点城市和两个重点区域，以承担起引领区域发展的核心作用。“关玄看到传送门了！国务院的红头文件列出了12个城市和2个主要地区。你知道在哪里买房子吗？》

充分发挥中心城市作用，促进内部协调发展，优化城市发展模式。国家政策的红利如何倾斜清楚地表明了每个城市在下一个时期的潜力和发展方向。

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今天的互动

在阅读了2018年房地产市场十大关键词后，今年的大起大落呈现在我们面前。

在严格监管的背景下，一些人笑得合不拢嘴，而另一些人哭到哭为止。住宅企业、地方政府和购房者有着不同的心情，有着不同的身份和角度。

那么，你2018年的关键词是什么？

在接下来的2019年，房地产市场的关键词是什么？

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