小心！房地产市场囤积的“隐患”已经爆发

来源|咪唑普勒斯

边肖|乔妹

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2019年的开幕年-

今年1月，上海有13个项目开工，其中三个项目报道了天亮的消息。

北京将不再为1月份出售的两处住宅用地设定价格上限。

广州放宽外来人才定居年龄限制。

南京最近出台了新的安置点政策。

在第一个月左右，杭州近10套的“平均售价”悄然上涨。

武汉的限价约束力正在逐步放松，截至2018年底，备案价格已上涨2%-10%。

……

一级和二级房地产市场正开始为市场复苏造势。

另一方面，我们看到的是第三层和第四层低迷的房地产市场。

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三线和四线房地产市场始于一个凉爽的年份。

在为期15天的春节购房期间，三、四级楼市并没有达到期待已久的小高峰。

据报道，在2019年春节期间，52.7%的“漂泊者”打算回家买自己的房子，比去年下降了6个百分点。想回家买自己房子的人的比例下降了，观望现象很严重。

据统计，2019年春节期间，白城新建建筑的剥蚀率持续下降，44个城市的供需出现下滑。其中，绍兴、舟山、晋江、烟台等。只需提供0。

交易量方面，三线、四线小城市整体下降23%。其中，营业额同比“减半”的城市不少，还有惠州、台州、韶关、晋江等。甚至下降了70%以上。

▲注:数据来自中国克里

与前几年相比，新开工项目的参观次数和取消率大幅下降。

例如—

江西省永新县永新碧桂园市场份额高达20%，春节期间同比大幅下滑50%。

在湖北省十堰市，往年春节期间回家的营业额约占全年的30%。今年，许多房产都降价了，销售没有改善。

在广东省惠州市，春节期间供应和需求都下降了。数据显示，从2019年1月至2月中旬，整体认购金额同比下降70%以上。

在江苏省常州市，春节期间，各种房产的拆迁率下降了10%-20%，导致一些房产降价促销。

……

也有一些房地产商在春节前就表示，由于市场的影响，真正的“度假模式”将在今年春节期间启动，现场活动要等到春节后才会考虑重启。

例如，福建省泉州今年春节期间非常“冷”。除了每天在合适的时间交朋友，线下活动明显减少，宣传和扩张的热情大大降低。

例如，在江西省赣州市，春节期间全市60多处房产中，销售部门一般在第二天和第三天开始工作，有些房产销售不佳，只能安排每天值班。房地产日平均访问量不到5组。

事实上，即使是“春节不打烊”，房地产也没有卖得好的现象，大多数售楼处都是空的。

最典型的是绍兴。

一些房地产公司购买房屋，并提供停车位来暗中降低价格；有些房产只需买一栋房子送一辆车，然后送8万份礼物和三枚黄金；一些房地产营销很好，直接报销回家的路费；有些物业每天都有特价房，基本单价可以打1000左右的折扣，总价可以打100000左右的折扣。真诚，但收效甚微。

可以说，今年春节，“降温”是许多三线、四线小城市的代名词。

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三、四级房地产市场的惨淡表现反映在一些房地产企业的销售业绩上。

数据显示，2019年1月，全国百强房地产企业股权销售规模同比下降8.6%。其中，30%以上的住宅企业股权销售费用同比下降。

其中，万科、碧桂园和恒大在1月份仍是最畅销的三家，但与去年相比，它们的表现下降了近30%。

最典型的是乡村花园，第三和第四行的国王。根据2018年中期报告，2018年上半年，碧桂园4124.9亿元的合同销售额中，62%来自三、四线城市。与此同时，有数据显示，第三和第四条线路占碧桂园新增建筑面积的80%。

因此，1月份销售额的下降与春节期间三、四层房地产市场的“降温”有很大关系。

因此，嗅觉灵敏的住宅企业已经做好了准备，以周转快著称的碧桂园、恒大、融创等大开发商也逐渐退出三、四线小城市。

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为了拯救市场，三级和四级房地产市场的调控政策可能会放松。

比如，菏泽以前取消了商品房销售的限制。

例如，衡阳之前暂停了限价政策。

最近安徽省阜阳市也有规定，2019年后土地出让公告将取消限价条款，房屋备案价格不再受土地出让的限制，房屋企业可以自行调整价格。

可以预见，以后将会有许多三、四线城市放松管制政策。

与此同时，优惠政策将继续出台。

例如，安徽省淮北市最近给予农民和农民工购房奖励。

但它真的能拯救市场吗？

答案是否定的。

三线和四线城市没有地位，也没有产业。如今，越来越多的90后购房者会选择在一线和二线城市定居，这是受到人才引进政策和降低购房门槛的吸引。

今年的春节见证了“逆春游”现象。许多三线和四线城市的居民开始去一线和二线城市过年。三线和四线的房价并不低，越来越多的年轻人开始在大城市买房而不是回家。这也是三、四层的房地产市场在未来很难受欢迎的原因之一。

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明年的经济形势如何

主要原因是棚改的收缩。

三线和四线的小城镇一直是工棚改革的主要目标。将工棚改为货币化安置将释放大量购房需求。供给和需求决定价格，供给不能改变，需求会飙升，这在短期内肯定会导致房价上涨。

尤其是2016年和2017年，棚改是推动中国约160个三、四线城市房价上涨的重要原因。

然而，2019年，工棚改革政策发生了变化。各省市对棚改目标进行了重大调整，部分城市棚改计划被“减半”甚至“过膝”。

▲注意:数据来自网络

其中，河南、山西和四川在2019年棚改目标上跌幅最大。

河南从50万单位减少到15万单位。

山西从125，200台减少到32，600台。

四川从25.5万台下降到15万台。

……

还有一些三线和四线城市将逐步用实物安置取代货币化安置。

最典型的是山东省济宁市。以前，这个小镇的棚改规模一直处于全国前列。2019年，棚改规模大幅下降，并采取了更多的实物安置。根据从棚户到货币化安置的变化，数量和价格在短期内很难显著增加。

另一个例子是江西赣州。2015年和2016年，中心城区棚改货币化程度高达90%，补偿标准不断提高，导致大量拆迁土豪。然而，2018年下半年工棚改造货币化补偿取消后，购房需求大幅下降，工棚改造客户周转率从30%降至5%。

三线、四线城市在棚改过程中获益最多，失去棚改的支持，这对三线、四线城市来说无疑是一笔巨大的利润空。

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春节期间，微博上有一张非常热门的照片，来自三线、四线的一个小镇。

"雪花漫天，几个推销员赤手空拳在街上努力工作。"

当这个小镇的房地产以这种方式吸引注意力和顾客时，我感到背后有一点危机。

三线、四线小城市囤积居奇的隐患已经爆发。

一方面，棚改货币化安置的比例正在缩小，购买力提前透支。

另一方面，住宅建筑的库存不断上升。许多三线和四线城市已经花了五年多时间，甚至更长。

这两个方面注定会互相矛盾。

棚改的货币化安置一直是推动去库存化的先锋。工棚改革的货币化安置减少了，去库存自然成为一个问题，库存只会越滚越像滚雪球。

毫无疑问，2019年，三线和四线城市将展开一场激烈的争夺。

有人说第三次和第四次风已经开始，很快就会下雨。我们将看看雨有多大。

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