2019年房地产市场无法回避的事实是，每个人都无法打破它

来源|房地产市场的真实结果

边肖|刘子

2018年，中国房地产的戏剧已经结束。总销售额预计将超过14万亿元，而国内生产总值约为91万亿元，这无疑仍是中国的巨大产业。

排名第一的碧桂园已经达到7000多亿元，达到“360条线”，可以抵消大部分行业的年产值，龙头企业的马太效应进一步增强。

数据仍然令人眼花缭乱，锣鼓声仍在肆虐，鞭炮还在响。这个世界应该充满笑声，但大多数房地产人的脸上并没有太多的喜悦:

领导们刚刚整理好报告数据，行政部门正在认真计算年度会议的预算和奖金，员工们在计算完年终奖金后保持沉默，有些人担心可能会有裁员...

这是告别旧日，迎接新的一天。心情可能仍然很沉重。

& lt2018年中国房地产企业销售额前十名:

1

作为2018年房地产的主战场，二线城市更像是一个缩影。

三年前，我在一个二线沿海城市的郊区拥有一套投资型住宅，但我还没有拿到生产许可证。2018年春节刚过，所有主要中介都疯狂地打电话询问是否出售，价格很容易确定。后期的各种税费由卖方承担。

我无法忍受连续杀人电话。几天后，我把它挂在外面试了试。结果，我第一天就把它挂了出来，那天晚上有人想要它。第二天，我打了电话，第三天就签了合同，所以我当场就拿到了定金，还在恍惚中。

还没睡醒，没几个月，房价继续飙升，而且涨了25%左右，不得不暗暗叹息。

然而，到2018年底，市场已经急剧转向。开始时，二手房的价格在住宅区的房子卖了很多，没有价格在市场上，市场基本上没有成交，失望的心得到了一点补偿。

2018年，房地产市场给人的感觉是，他站在高楼上，看着他招待客人，看着他的大楼倒塌！

大多数二线城市都是一样的。上半年，风景无限，开发商和中介都在微笑。

在下半年，它迅速下降并冻结到冰点。许多项目推迟到下半年才开业，令人遗憾，二手中介开始蚕食上半年。

回顾过去，2018年就像坐过山车。它给人一种“看他登上高楼，看他宴请宾客，看他的建筑倒塌”的感觉的感觉。

那么2019年会是好的吗？

事实上，每个人都没有信心。

2

新年伊始，央行出人意料地下调了RRR，终于给这个寒冷的冬天带来了一丝温暖。

房地产营销人员渴望尝试，试图抓住机会再次炒股。不幸的是，油炸食品仍然是剩菜。他们只是混淆了RRR削减与水释放再次，重温了历史从悲伤到快乐的这些年，忽视了大的经济环境的变化，忽视了背景和RRR削减的目的，他们都感到无聊时，他们被油炸。

那么2019年会发生什么呢？

我的观点非常明确，中国的房地产在2019年不会变得更好，房地产开发商应该抛弃不切实际的幻想，为艰难时刻做好准备！

作为一名房地产营销以外的实际观察者，致力于房地产开发商，然后是金融业，除了主要的砖房、媒体、各种经济、投资和人口因素的陈词滥调，我想谈几点个人感受:

首先，房地产是资本密集型行业，需要大量资金。20年前，黄金是由人们强大的购买力和购买欲望支撑的，并由来自金融机构的大量廉价资金引导，这使得人们很难想到火。

近年来，老百姓的钱袋越来越少，实体经济正处于困难时期。此外，大量a股、P2P、各种货币和各种贷款被依次掠夺，下游购买力难以在几年内恢复。

与此同时，自2017年以来，上游融资已被去杠杆化并受到严格监管，各种金融机构收紧了钱袋，因此短期内难以提供大量廉价资金。

最近，我听说很多排名前100位的房地产企业把年息15~16点的资金都吃光了，这凸显了融资问题。因此，上下游都很紧张，夹在中间的房地产没有突然出现的逻辑。

其次，房地产是一项巨大的资产，全球大宗商品价格正在下跌。那么，中国房地产停滞不前的基础是什么？

随着18世纪末美国股市的崩溃，美国股市正式变成熊市，世界上唯一的主要投资热点被扑灭。所有商品、海外房地产和虚拟货币都已经大幅下跌。中国房地产能够保持小幅下跌是好事。

第三，中国的经济增长逻辑正在改变。2018年，中国第三产业占比超过50%，经济增长重心已从生产率转向服务能力。

纵观近40年的经济发展，在最初的20年里，“温饱”是第一解决方案，于是大型餐饮企业和服装企业蓬勃发展。

2000年后，关键的解决方案是“生活和交通”，以高铁为代表的房地产企业、汽车企业和交通企业占据时间和地点优势，一路运行。

目前，对“生活和交通”的需求不再突出，这可以从汽车销量的零增长看出。中国正在从“生活和交通”消费升级到服务消费，人们渴望“买一个健康、快乐、无油腻的生活”。作为油腻生活的典型象征，“豪华”住宅和“豪华”汽车不再是消费升级和经济增长的主流。

& lt数据来源:任泽平团队>:

3 4.房地产是少数几个高度受控的非战略性行业之一。房屋管理、规划、土地、建筑、工商、税务、城市管理、消防、人防、环保...交叉管理并轮流进行，使得开发者成为“弱势群体”。

谈到政府控制，很少有行业有更好的方法来处理房地产。

长期以来，国家战略一直很明确。制造业升级、技术驱动和环境保护继续推进，与抑制房价保持同步。各级政府部门的执行力比以前更强了。房地产需要被搁置一边，也不是每个人都有好日子过。

5.2018年下半年，政府宣布去库存化任务已基本结束，并降低了工棚改革的货币化比例，从而将房地产业的最后一根稻草推走。

我仍然记得我曾经交易过的一个沿海二线城市的郊区房地产，它的区域市场容量小，农民工收入低，消费能力有限，所以在2015年市场开放之前，在亚历山大。

当时，我们制定了低价入市战略，以贴近群众的形象进入市场，并通过走出去招揽顾客等营销手段一路努力，开盘价仅略高于既定目标。

不久，馅饼从天而降，当地迎来了大规模的城镇拆迁。政府主要支付货币补偿，并花了很多钱。房价一次又一次上涨，营销费用一再被压缩，因为-

只要在拆迁区参观一人展览，在楼内悬挂几个巨大的展览，销售就会继续繁荣，最终达到政府、居民和开发商都满意的和谐局面。

时间到了2018年。那时，同志们正在交易新的郊区建筑，当地的顾客已经被重新安置。没有新的拆迁客户，农民工负担不起，日子很难过。他们只能叹息运气不好。

随着去库存和大棚改革周期的结束，最后一根稻草被烧成了草木灰，没有人知道下一根稻草在哪里。

6.股票市场是未来预期价值的直接体现，代表着未来精英对主要行业的认可程度。

自2015年6月股市高位运行以来，房地产表现一直低迷，行业整体市盈率一直处于较低水平，仅高于金融、钢铁等行业。

然而，金融和钢铁仍会涨跌，但房地产一直处于下行状态。除了少数领先的股票，大多数房地产股票仍然压在地上，不断摩擦，我不知道什么时候翻。

& lt房地产行业周k线图>:

4 总结-

2019年，中国房地产市场正在改善的逻辑很难存在。然而，中国房地产何时遵循这一逻辑？毕竟——

多年来，中国房地产最大的逻辑一直是反逻辑的。

自从离开房地产行业后，我接触了更多的行业，却发现房地产行业其实相当不错，而其他大多数行业都是鸡毛。

房地产市场在2018年已经过去了。我们目睹了它的高潮、动荡和低潮。我们变得疯狂、焦虑和内省。这确实是中国房地产市场周期中最完整、最引人注目的一年。

因此，在2019年，无论中国的房地产是好是坏，我们都不必疯狂或焦虑，只要调整我们的心态，迎接它。

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