资料来源|国家经济战略
边肖|开封
世界上有一件事是最令人费解的,那就是统计数据。
5月16日,国家统计局发布了4月份的房价数据。在70个大中城市中,有67个城市的新房价格逐月上涨,有一个城市的新房价格持平,只有赣州和韶关有所下降。
其中,秦皇岛的环比增幅为1.8%,而广州、重庆、昆明、Xi、杭州、济南和武汉的环比增幅均超过1%。
这似乎意味着,在统计的70个大中城市中,96%的城市房价都在上涨。
但是,真相真的是这样的吗?
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67个城市的房价已经上涨。真相是什么?
统计数据有时是“欺骗性的”。
这并不是说统计有问题,而是说许多统计与现实脱节。任何对统计常识略知一二的人都知道,在统计学中,我们不能用数字来谈论数字,但我们应该看到数字背后更深层的东西。
为了理解这一点,我们需要知道数据是如何产生的。统计数据中的新建商品房来源于当地房管部门上传的网上签约数据。
众所周知,在限价和网上签约受限的背景下,网上签约时间往往滞后于实际交易时间,一些高价房地产的网上签约价格与实际交易价格存在较大差距,导致新房价格普遍扭曲。
正如你所能想象的,如果你突然放开网上标志或放宽价格限制,房价在统计中的大幅上涨或下跌是很正常的。
同时,对于一线和二线城市来说,新房交易结构的变化也将对房价产生重大影响。
大城市中心城市的土地资源枯竭,北方、广州、深圳已经进入存量住房市场,导致新的住房价格不能代表整体市场。最重要的是,如果中心城市的一些高价市场集中上市,也会直接推高城市的平均价格,但它不能代表真实的市场情况。
因此,统计数据中经常出现的一个悖论是,在同一个城市,新房价格大幅上涨,而二手房价格大幅下跌,这显然是不正常的。
相比之下,二手房的数据更有参考意义。
这不仅是因为二手房覆盖了城市的所有建筑,还因为二手房不受价格限制和有限的网络签约等行政因素的干扰。
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真实市场:
哪些城市正在升温?哪些城市仍在调整?
当然,对于二手房,我们不能谈论数据。我们要注意统计部门的二手房数据,也要参考第三方的数据。
根据国家统计局4月份发布的二手房数据,在70个大中城市中,55个城市的房价环比上涨,3个城市持平,12个城市下跌,2个城市跌幅超过上月。
环比下降的12个城市是:广州、武汉、成都、济南、青岛、安庆、宜昌、常德、湛江、泸州、南充和遵义。
其中,有一线城市、强势二线城市和许多三线、四线城市。
参照第三方市场数据,二手房的下降趋势仍在继续。
在被监测的36个一线和二线城市中,只有13个城市的房价在4月份环比上涨,而22个城市的房价有所下降,而上月只有16个城市。
根据同比数据,与去年同期相比,9个城市的二手房价格有所下降。
下降最多的三个城市分别是福州(5.89%)、石家庄(5.43%)和三亚(4.75%);与去年同期相比,二手房价格涨幅最大的前三个城市是呼和浩特24.71%,西宁23.37%,Xi 21.75%。
这是价格。从交易量来看,并不是每个城市都已经复苏。
可以看出,大多数城市仍在巩固,形势并不像官方统计显示的那样乐观。
当然,统计差异总是存在的,因为统计样本和统计方法是不同的。关键是要识别真实的市场数据,不要被一些似是而非的数据所误导。
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房地产市场监管:放松还是收紧?
就在上周,房地产市场巨擘苏州发布了限售股政策,新一轮房地产市场监管卷土重来。
房地产市场监管的复苏是否意味着本轮放松就此结束?
事情没那么简单。我们应该知道,中国的房地产市场是一个政策城市,任何房地产市场政策服务于整体经济。经济形势的强弱直接决定了房地产市场政策的松紧。
不用说,下行压力依然存在,外部环境的不确定性再次增加。在这种环境下,我们不仅不能抑制房地产,而且更需要它。
刚刚发布的经济数据证明了这一点。工业消费增长率有所下降,只有房地产起了支撑作用。
因此,对房地产市场的监管是宽松还是严格?这取决于城市房地产市场的发展阶段,比如苏州的“苏打强”式的火热,自然要压下去;例如,持续下跌的城市自然会提供帮助。
事实上,这个政策早就出现了:一个城市,一个政策,执行的主要责任是市政府。这就是我所说的。
当然,我们需要的是房地产的支持效应,而不是房地产的巨大刺激效应。众所周知,房地产仍然很热,居民的杠杆继续增加,所以直到最后,房地产将不会再次受到大规模的刺激。
因此,要稳定楼市,这一次不是闹着玩的。
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标题:96%的城市房地产市场恢复上涨?事实发人深省
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