对央行“放水”的误解！房地产投机者尽早放下“常规”思维

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最近，两个新闻故事引起了人们的注意！

首先是降低标准。从7月5日起，市场将迎来今年第三次RRR降息，并将释放约7000亿元资金，支持“债转股”市场化合法化和小微企业融资。有针对性的RRR降息后，“放水”的声音再次出现，许多市场人士预测，这将为房地产市场带来好处。

第二，长沙和Xi市暂停在限购区购买住房。长沙市25日发布新的房地产市场政策，建议暂停企业在限制区内购买商品房。这是继Xi 24日宣布将暂停向限制区内企业和机构出售住房后，中国第二个出台这一政策的城市。

分析师指出，暂停企事业单位购房是降低企业杠杆、防范系统性金融风险的措施之一。如果后续房地产市场继续火爆，预计全国许多地方将陆续出台这一政策。

Xi和长沙相继加大了对房地产市场的调控力度

Xi市暂停企事业单位购房

6月24日，Xi市政府办公厅下发了《关于进一步规范商品房交易秩序的通知》(以下简称《通知》)。

此次发布的《通知》并未调整Xi安置房限购范围和个人购房政策。

该通知的核心内容是暂停向企业、事业单位和其他机构出售限购范围内的住房(包括商品房和二手房)。Xi安置房管理局负责人表示，此举是为了“防止以企业名义炒房”。

诸葛房屋搜索数据研究所的分析师陈雷指出，房地产市场正在蓬勃发展。一方面，一些企业正在与人们争夺利润。另一方面，一些企业利用工业资金进行房地产投机，或者借钱进行房地产投机，这使得企业的债务杠杆增加而不是减少。因此，出台了限制企业和机构进入房地产市场的政策。

据业内专家介绍，这在中国尚属首例，这一政策可能会被许多城市借鉴。

长沙暂停企业在限购区购房

25日下午，长沙市政府上调了楼市调控政策。

就购房资格而言，本市户籍在限购区内有一套住房的，在取得4年的不动产产权证后，可购买第二套商品房；迁出本市的户籍家庭在本市定居一年并有稳定的工作，或在本市连续缴纳24个月的个人所得税，并在限制区内限制一套商品房。

在堵塞房地产投机漏洞方面，未成年人不允许单独购买商品房。在学校集体账户上落户的大学生不得在限制区内购买商品房。夫妻离婚后，任何一方在2年内购买商品房的，其拥有的房屋数按离婚前的家庭总数计算。在本市限购区内购买的商品房，必须取得4年的不动产权属证书后，方可上市交易。暂停限制区内企业购买商品房，购买的商品房在取得不动产权属证书5年后转让。

警惕以公司名义进行的房地产投机

根据风能数据，截至2018年第一季度末，持有投资性房地产的上市公司数量已超过1650家，价值超过9900亿元。一些公司通过房地产投机囤积房屋，增加了上市公司的利润，一些公司通过出售房屋成功地保护了“空壳”。2016年，圣童宁中学通过在北京学区出售房屋而一鸣惊人。

在当前的房地产市场，尤其是在深圳这样的热点城市，以公司的名义买房、持有房地产甚至上市公司的住房并不少见。

最近，深圳许多新房的开盘价格明显低于周边二手房的价格，赚取差价成为一些投资者眼中的重要目标。一些买家表示，一些人以公司的名义排队，以表彰和参与抽奖，甚至散布一个人利用他名下的几家公司参与表彰和挤出配额的可能性。

“以公司名义进行房地产投机有损当前市场交易秩序的公平性。因此，未来购房现象主要是指持有住房的现象，并会有明显的控制。”易居研究所智库中心的研究主任严跃进说。

中原地产首席分析师张大伟指出，“与个人购房的期限相比，虽然企业购房的交易税费有所增加，但在限售房期间，他们不需要转让，完全可以通过股权交易的形式绕开监管政策。降低一些交易税和费用。”

针对该公司的购房行为，严跃进建议采取差异化的政策控制措施:对于库存规模较小的城市，可以明确禁止该公司购房；对于一些高库存规模的城市来说，它们可能相对宽松。同时，公司在购买房屋时，应书面说明该房屋的持有目的、闲置情况和使用状况，并在相关财务报告中积极披露。

给RRR贴上“排水”的标签是不合适的

近年来，每次使用存款准备金工具，都很容易引起市场对货币政策变化的猜测，这一次也不例外。定向RRR减弱后，“放水”的声音又出现了。对此，央行相关负责人多次强调，中国稳健的中性货币政策基调保持不变。

在稳健的基调下，灵活应对市场变化是货币政策的一个重要特征。作为一种传统的货币政策工具，将RRR减排量称为“放水”是不合适的。虽然自2015年底以来，RRR减持工具的使用频率有所下降，但这是在经济下行压力加大、人民币汇率波动加大、金融市场风险上升的背景下，避免市场误读的选择。

自2017年以来，情况有了显著改善。特别是目前，中国经济基本面稳定、好转，经济运行保持在合理区间。无论是从工业增加值、制造业投资、出口和消费的增长率来看，它们都保持了快速增长。金融市场流动性合理稳定，人民币汇率呈现双向波动格局，总体趋势相对稳定。在这样的宏观经济背景下，没有必要大幅度释放水分来稳定增长。

在整体形势好转的同时，也要看到“债转股”和小微企业仍面临困难。目前，由于高负债率，一些企业面临着严重的财务困难。市场化、法制化的“债转股”可以有效解决企业在经营中面临的问题，使企业可以轻而易举地投入战斗。鉴于今年以来债转股的签约金额和资金到位缓慢，有针对性的RRR减持可以以较低的成本释放长期资金，形成对金融机构的积极激励，提高其实施债转股的能力，加快已签约债转股项目的落地。

同时，我国小微企业融资难的问题依然突出。小型和微型企业很难从正规金融机构获得资金。自去年下半年以来，小微企业的信贷增长率有所下降，从非正规金融机构获得资金的成本仍然很高。此时，实施有针对性的RRR减债，有利于增强小额贷款的供给能力，增加银行对小微企业的贷款，降低小微企业的融资成本，改善小微企业的金融服务。

从央行对RRR减息资金的严格限制来看，RRR减息并没有释放“放水”信号。央行要求金融机构支持债转股，并将利用RRR降息基金为小微企业融资纳入央行的宏观审慎评估。为支持“债转股”，要求相关银行建立台账，逐笔详细记录，并按季度报送中国人民银行等相关部门。同时，很明显，它不支持“名股实债”项目，也不支持“僵尸企业”债转股。这一系列限制性措施有助于确保准确实施有针对性的RRR减排。

各方监管需要防止资金违规进入房地产市场

在RRR定向减排常态化背景下，相关部门应进一步加强对RRR定向减排资金使用的监管，确保每一分钱都花在“前沿”，进一步提高RRR定向减排措施的准确性。

近日，央行宣布RRR如期降息后，出台了一系列帮助小微企业融资的措施，许多市场观点预测此举将为楼市带来利好，并可能引发另一波房地产投机。“从历史上看，只要RRR利率降低，对房地产肯定是有利的，并能缓解资金压力。”中原地产首席分析师张大伟认为，房地产市场通常会受益，而且还能在一定程度上缓解收紧房地产资金的压力。然而，从各地对房地产的监管和央行的监管要求来看，房地产投机者最好放弃“常规”思维，在防范风险的背景下放松对房地产市场的监管，这只是一厢情愿的想法。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进表示，考虑到近期楼市成交量反弹、房价上涨、房地产开发投资数据两位数以及股市低迷，各方面都需要保持警惕，防止资金通过各种违规手段进入楼市，从而干扰楼市调控。

资料来源/经济日报(陈·)，中国经济网