房地产市场的大新闻！住房和城乡建设部刚刚发表讲话:要大力发展这一领域。

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刚才，住房和城乡建设部在辽宁省沈阳市召开了房地产工作座谈会。会上，住房和城乡建设部对参与城市未来房地产调控提出了进一步要求。强调各地要加快制定住房发展规划，调整供应结构，继续开展专项整治行动，坚决查处房地产调控不力的地方。

并提出要大力发展房屋租赁市场。

据记者调查，中国住房租赁市场的规模已经超过1万亿元。由企业统一装修和出租的长期租赁公寓也被提到了前列。各种长期租赁公寓品牌如雨后春笋般涌现，从房地产企业到中介机构，再到互联网公司......

住房和城乡建设部对房地产调控提出了进一步要求

△央视财经《中国财经报道》栏目视频

住房和城乡建设部在会上强调，各地要加快制定住房发展规划，调整供应结构，继续开展专项整治行动，坚决查处房地产监管不力的地方。

各地要加快制定和实施住房发展规划，抓紧调整住房和土地供应结构，大力发展住房租赁市场，完善和落实差别化住房信贷和税收政策，支持合理住房消费，坚决遏制投机性房地产投机，加强舆论引导和预期管理，继续开展专项行动，控制房地产市场混乱，严厉打击非法开发企业和中介机构，维护人民群众的合法权益。

此外，在房地产市场调控工作中，各地要系统分析本地房地产市场的突出问题和主要风险点，因地制宜，制定准确全面的政策，落实地方政府稳定地价、房价和预期的主要责任，确保市场稳定。住房和城乡建设部将建立房地产市场监测系统，完善地方房地产调控评估机制。要严格监管，对工作不力、市场波动、未能实现监管目标的地方事务所进行问责。

中国租赁规模超过一万亿套长期租赁公寓市场

△央视财经《交易时间》栏目视频

中国的房屋租赁市场规模已经超过1万亿元，由企业统一装修和租赁的长期租赁公寓也已经走在前列。各种长期租赁公寓品牌如雨后春笋般涌现，从房地产企业到中介机构，再到互联网公司。

何新(音译)是一名上班族，他和朋友在上海闵行区租了一套两居室的公寓。这套公寓大约90平方米，家具齐全。何新搬进来时只有纱窗帘和鞋柜，月租金6000元。

何新租了一套连锁公寓，一般称为分散式公寓。他免费接受原业主的房子进行统一装修，然后通过网络平台出租完成的公寓。

店主:我们一次租了五年。从第二年开始，它似乎会以每年3%的速度增长。一套两居室房子的租金大约是每月4200元。

上海方家总经理周轶君:现在，方家在中国大约九个城市，共有70万间客房和35万名业主。我们是160万的客人，大约是这样的规模。

除了分散式公寓之外，另一种长期租赁公寓是集中式公寓，在这里，住房企业以统一的方式直接装修建筑，并提供一些公共区域和服务。

上海静安区地铁一号线入口旁，有一套魔方公寓，面积约25-45平方米，带浴室和开放式厨房，租金约5000元。

房客:我们的公寓有一名24小时值班的保安，所以它有一种特殊的安全感，包括非常热情和耐心的员工。不管你有什么问题，他们都会尽力帮你解决。

魔方生活服务集团副总裁金哲:我们已经进入20个城市，开设了300多家店铺，拥有4万多个手术室，为10多万客户提供服务。整体平均入住率约为90%和95%。

中国租赁市场的规模约为1.2万亿元，北京和上海的租金都达到了1300亿元。目前，长期租赁公寓在整个租赁市场中的比例很小，租金回报率仍然相对较低。

70平方米的装修成本是30，000个自建公寓十多年

△央视财经《交易时间》栏目视频

集中式长期租赁公寓需要统一装修，分散式长期租赁公寓需要翻新传统的“老小”，所有这些公寓都需要重新粉刷、翻新和装修。这个装饰要多少钱？一套长期租赁公寓需要多少年才能恢复原状？

记者了解到，不同品牌的长期租赁公寓有不同的装修成本。以魔方公寓为例，这样一套长期租赁的公寓，带浴室和简单的厨房，面积约25平方米，整体风格为酒店式，配有沙发、茶几、床等家具，从空白到装修的总成本约为6万元。

魔方生活服务集团副总裁金哲:我们的装修比较统一。平均来说，每个房间的装修费用大约是6万元，包括我们的硬软衣服和家用电器。

例如，分散式公寓由链家自由拥有，并由业主免费接管进行统一装修和装饰。业内人士告诉记者，一套70平方米的两居室公寓的平均装修成本约为3万元。装饰成本低的原因是直接从供应商那里获得商品降低了家具的成本。

在像魔方公寓这样的集中公寓里，繁华地段的租金大约是每月5000元。如果你只考虑6万元的装修费用，这将需要整整一年的时间才能恢复；

对于优佳这样的分散式公寓，内环区70套公寓和两个房间的平均租金约为每月6000元，只有装修费用需要在5个月内付清。

然而，对于长期租赁公寓来说，最大的成本是购置房产的成本。如果原租赁成本高于第二次租赁收入的60%，基本上没有多大利润空。

魔方生活服务集团副总裁金伟:首先，购房成本应该控制在50%-60%左右。如果超过60%，就很难盈利；其次，整个人工成本可能占8%-12%，这对于考虑整个运营水平非常重要；加上一些其他费用。因此，整个税制的折旧前利润可以达到15%到20%。

深湾宏源证券高级房地产分析师李虹:相对而言，租金占轻资产的费用比例相对较大，因此其毛利率可能在30%-40%之间。然而，如果成本得到很好的控制，你的净利率可能会达到一个高数字甚至一个低的两位数。当然，在这里受到考验的是整体的控制和操作能力。

物业收购和装修的初始投资是巨大的，所以成本控制是非常重要的。返还成本需要多少年？分析师指出，长期租赁的轻资产公寓运营商的回报期为3-5年，而重资产公司在盖楼收回自己土地的回报期甚至超过10年。

中泰证券房地产首席分析师倪:总的来说，中国很多长期租赁公寓都在亏损，当然，也有一些表现不错，它们的净利率约为1%-2%。从回收周期来看，基本上一些资产较轻、租金较长的公寓，互联网公司的回收周期约为3至5年，相对较短。但是对于一些主流开发商来说，他们的回报期大约是六到七年。如果它是资产密集型的，即自我维持的，那么它的回报期将超过十年甚至更长。

住房公司试图测试长期租赁公寓资本是否能赚钱

目前，许多房地产企业都涉足长期租赁公寓。万科、招商局蛇口、徐汇和龙湖都有自己的长期租赁公寓品牌。最近，融创中国还发布了一个名为“住就住”的长期租赁公寓品牌。

房地产中介服务提供商对长期租赁公寓有长期规划。世界银行的红浦公寓，连锁住宅的自由和我爱我家的结合，在运营后逐渐变得大规模。为什么这些企业试图在10年和20年的可能回报期内长期租赁公寓？这个蛋糕对于长期出租公寓来说有多大？

目前在长期租赁公寓市场上有三种类型的参与者，即房地产开发商、中介服务提供商和互联网公司。

在主流开发商中，最大规模的长期租赁公寓包括万科和龙湖。万科规模为3万，龙湖规模为1.5万；

最大的中介服务提供商是自由之家连锁店，管理规模约70万；

互联网企业主要以魔方集团为代表，规模约为4万。

随着融创中国推出长期租赁公寓品牌“生活与生活”，国内50强住宅企业中约有20家进入了长期租赁公寓市场。业内人士指出，长期租赁公寓现在不盈利，而房企的试水主要是为了抓住未来的租赁市场。

新城控股集团有限公司副总裁欧阳杰:未来五年，我们(上海)将提供45万套商品房和70万套出租屋，所以我们已经处于倒向格局。如果我们今后在这种情况下不抓住租赁住房市场，上海将来可能就没有市场机会，也可能就没有商品房。这时，企业可能会试图涉足上海和其他一线和二线城市的一些租赁住房市场。虽然他们现在可能不赚钱，但如果你现在不占地方，将来可能就没有机会了。

随着一系列支持租赁市场发展的政策的出台，以及上海等城市租赁土地的推出，租赁市场一下子站到了风口浪尖。对于企业来说，最合适的渠道是长期租房。

这个蛋糕有多大？分析人士指出，目前，中国租房人口约占总人口的11%，为0+左右，而美国、英国和日本等国为30%。

观察全球几个主要城市的租房者比例，纽约的租房者比例约为64%，东京约为56%，伦敦约为53%。

此外，目前我国租赁住房主要由个人提供，专业租赁机构的普及率较低。因此，有机构参与的长期租赁公寓市场仍有很大潜力。

中泰证券房地产首席分析师倪:目前，我国共有4600万套出租屋，但只有200万套由专业租赁机构提供，这意味着其市场份额只有5%左右。但是与美国和日本相比，美国是35%，日本是83%，所以有很大的改善空。

长期租赁公寓市场并不缺少资本。今年，它自由获得了40亿元的甲级融资，华平投资、红杉资本和腾讯引领了这一投资，一举为长期租赁公寓行业设定了单笔最大融资额度。

除了传统的风险资本股权融资之外，资产支持型资产证券化债券以未来资产即租金收入为基础，在资本市场发行债券已成为长期租赁公寓的常见融资方式，还有房地产信托和投资基金房地产投资信托基金正在探索之中。

新城控股集团有限公司副总裁欧阳杰:三年内，我们的投资回报率可能只有1%，2%到2%，3%，五六年后可能会增加到3%，4%，五六年后可能会增加到5%，6%。如果我们的资本成本在未来缓慢下降，我们的资本回报率可能会覆盖资本成本，这是对未来的良好预期。

来源/中央电视台财经

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