87家房企借债2.3万亿元 近四成资产负债率超70%

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房地产行业的杠杆仍在上升。

截至4月18日，根据风信息统计，《证券日报》发现，根据申银万国房地产行业分类，沪深两市87家上市房地产企业发布了2015年年报，负债总额为2.34万亿元，同比增长约4100亿元，同比增长21%，2014年为1.93万亿元。

值得注意的是，在上述87家上市公司中，超过60%的房地产企业负债总额同比呈正增长，近40%的企业资产负债率超过70%。

对此，易居研究院智库中心研究主任严跃进向《证券日报》记者表示，仅从上市公司的角度来看，资产负债率的梯队变化不大。尽管整体债务规模有所增加，但资产规模也在增加。然而，从整个房地产行业的角度来看，杠杆率仍在上升，尤其是在二手房贷款比重下降、开发商和第三方机构提供的首付贷款交易规模增大后，金融风险加大。

债务规模已经上升

据风能信息统计，上述87家上市房地产企业中，资产负债率超过70%的有33家，超过80%的有11家；2014年同期，142家a股房地产上市企业中，63家资产负债率超过70%，占44%。

其中，《证券日报》记者注意到，有11家公司资产负债率超过80%，占近13%；有12个在70%-80%，占近14%；有20个在60%到70%之间，约占23%；有14个家庭占50%-60%，占16%。

从具体企业来看，万科A(报价00002，买入)暂时排名第一，负债4750亿元，去年同期为3925亿元，同比增长825亿元，但资产负债率为77%，与去年持平。；资产负债率最高的是商辂房地产(报价600223，买入)，占93%。

“房地产上市企业的积极借贷，实际上是企业债券发行制度放松的结果，尤其是低利率。对于住房企业来说，通过借款实现新债和旧债的偿还，以及补充现有项目的流动资金，都具有积极的作用。”严跃进告诉《证券日报》，从实际情况来看，这也将加快新一轮住房企业战略扩张的步伐。债务规模的增加和财务杠杆的使用表明，这有利于中长期资金的可持续供给，但也会增加住房企业的偿债压力，甚至导致内部财务风险。

此外，在严跃进看来，从行业平均水平来看，75%的负债率符合住房企业的资本密集型性质。但是，在持续高负债的模式下，住宅企业的盈利能力并没有得到提高。

替代高利息债务

过去一年，公司债券发行规模激增。2015年，上市房地产企业共发行约3000亿元企业债券，同比增长18倍。

大规模发行公司债券的背后:低利率，替代高利率债券或主要因素；第二，由于海外融资成本上升，国内融资成本下降，住房融资已经回归中国，同时可以避免汇率风险；第三，公司债券的期限与房地产项目的发展周期相一致，适用灵活。

“敢于扩大借贷规模、高杠杆经营的房地产企业，实际上已经尝到了这一轮房地产规模扩张的甜头。”一位房地产企业的高管向记者透露:“我们老板的经营理念是保守的。在产业调整期间，他没有大量借贷，然后去获得土地。现在回头看，我们可能错过了一个扩张的好机会。”。

事实上，今年第一季度也延续了去年发债的热潮。根据中国指数研究院的监测数据，今年3月，房企共发生67笔融资交易，融资总额为2213.63亿元，较上月大幅上升，增幅约为195.82%。其中，单项融资项目36个，最低20亿元，最高300亿元。

值得一提的是，3月份发行的公司债券再次成为房企融资的主要方式，共发放34笔贷款，总额达1275.81亿元。3月11日，R&F地产通过发行公司债券筹集了300亿元人民币，成为本月第一笔单一融资。

然而，在高杠杆操作的背后，资金链的风险已经出现，尤其是三、四线城市的中小住宅企业更为严重。在库存巨大的三、四线城市，土地成本正逐年下降。加上必要的成本，如建安成本和劳动力成本，开发商没有任何利润。如果他们想通过增加附加值来换取利润，他们就面临着一个无人接管的市场，而且通过降价来摆脱困境仍然很困难。

“在未来的房地产市场，股权并购的数量将再次增加。这是杠杆率上升和行业并购自然发展带来的后遗症。”一位业内人士直言不讳地告诉记者，但不可忽视的是，资本成本的侵蚀、土地成本的严重超载等因素将使该行业的利润率越来越难提高。