三线城市房价创出6年来单月环比最大涨幅

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4月18日，国家统计局发布了3月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据，其中近90%的城市房价环比上涨，上涨城市数量较上月大幅增加，总体涨幅有所扩大。世邦魏理仕(CB Richard Ellis)中国研究部主管兼执行董事陈中伟也表示，3月份中国整体住房市场继续改善，但城市间的增长差异仍在继续。

4月18日，国家统计局发布了3月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据，其中近90%的城市房价环比上涨，上涨城市数量较上月大幅增加，总体涨幅有所扩大。

中原地产首席分析师张大伟表示，在2014年1月62个城市环比增长26个月后，情况再次如此。“今年3月，一线城市的精彩表现蔓延至中国其他重点城市。中原监测的40个城市的新房成交量达到7年来的新高，21个城市的二手房成交量仅次于2013年3月的历史高点。上海、天津、武汉、无锡、宁波、济南、中山和惠州的新房成交量均创下历史新高，许多市场爆满的城市也蓬勃发展，这是许多业内人士没有预料到的。应该说，3月份交易的爆发是由前期的宽松政策和后期沪深两市收紧政策造成的“末班车效应”刺激的。”。

尽管房价整体上涨，但今年中国主要城市的交易面积也在继续上升。根据中智的数据，2016年第一季度，在中智监测的36个主要城市中，32个城市的交易面积同比增长，其中惠州增长163%，南京和天津也增长130%以上，分别为138%和134%。

中国科学院指出，在去库存化背景下，中央政府在2016年第一季度进一步出台新政策，降低房贷比例，降低税费，地方政府积极应对，共同促进需求进入市场，缓解库存压力。市场明显变得火热，尤其是在一线和重点二线城市。

此外，在“金三奖”如期到来的情况下，一些业内人士预计“银四奖”会卖得很好。“第二季度，大多数开发商将积极推出住房和促销手段，全国房地产市场将继续分化，一线城市限购和三、四线城市促销并存。一线城市将稳定成交量和价格，价格上涨将逐步回归理性；在宽松政策的刺激下，二线城市的成交量和价格将会增加；三、四线城市房价将继续保持稳定，成交量将有所改善。”。

不过，张大伟认为，“3月份的成交量和价格将同时上涨，或者成为全年住宅市场最大的狂欢，后续市场不仅将面临自然回调的压力，沪深两市等热点城市也将遭遇历史上最严厉的调控政策。”尤其是上海和深圳的领先指标持续大幅下跌。3月底，两地中原报价指数均跌破50%，即下跌房屋的报价已经超过上涨房屋的报价。政策的短期效应已经显现，市场将逐步进入调整期。

三线城市已经建立了6年

单月最大增幅

根据统计局发布的数据，3月份，70个大中城市新建商品房和二手房价格分别上涨62和54，分别比上个月上涨15和20。新增商品房价格环比上涨的62个城市中，有55个城市环比上涨，比2月份上涨22个城市；在二手房价格环比上涨的54个城市中，有47个城市的涨幅高于上月，23个城市高于2月份。

国家统计局城市统计司高级统计师刘建伟表示，70个大中城市新建商品房和二手房平均价格涨幅较上月明显扩大，分别为0.6%和1.2%。尽管大多数城市的房价逐月上涨，但城市之间仍有很大差异。上涨过快的城市主要集中在一线城市和一些炙手可热的二线城市，它们的房价涨幅远高于其他城市。其他二三线城市的房价相对稳定。

世邦魏理仕(CB Richard Ellis)中国研究部主管兼执行董事陈中伟也表示，3月份中国整体住房市场继续改善，但城市间的增长差异仍在继续。3月份，统计局的房价指数环比上涨1.6%，至164.3，涨幅明显加快。随着房价的整体上涨趋势，一线、二线和三线城市的增长率分别达到3.6%、1.4%和1.1%。值得注意的是，三线城市的物价指数出现了自2014年9月触底以来的最大月度涨幅，也是自2009年以来的最高涨幅。

然而，面对市场价格的快速上涨，上海、深圳和一些二线城市分别在3月底出台了调控房地产市场的政策，并通过提高购房社保缴费年限和二手房首付比例，抑制了房价的过度上涨。“这一次，房地产市场不再一起涨跌，差异化表现导致了差异化市场政策的出台。可以发现，这一市场的兴衰不仅是货币政策的体现，也是一个根本性的因素，如产业和城市建设吸引人口引进的直接结果，这也是强势二线城市的房地产市场快速跟上一线城市增长的原因。人口聚集的趋势在短期内不会改变，基于地方政策的房地产市场监管应成为未来的基本趋势。”陈忠伟说道。

第一季度，近90%的城市

成交量同比增长

尽管房价继续上涨，但主要城市的住宅交易面积在3月份也呈现出全面上涨的趋势，其中二线城市居全国之首。

在中央参考研究所监测的36个主要城市中，第一季度近90%城市的营业额同比增长。同时，36个城市的累计交易面积同比增长129.90%，同比增长83.39%。环比来看，34个城市上涨，济南涨幅最大，达到703.67%，昆明涨幅超过400%，厦门、宁波和包头涨幅也超过三倍；只有南充和深圳的交易量环比下降，分别下降了22.40%和16.53%。与去年同期相比，有34个城市出现增长，杭州、惠州和天津的增幅均超过两倍。

就城市而言，一线城市的交易面积环比增长109.25%，同比增长57.28%。在这四个城市中，只有深圳保持下降趋势；二线代表城市交易面积环比增长155.68%，同比增长91.31%，其中4个城市增长300%以上；三线城市交易面积环比增长84.42%，同比增长83.23%，包头环比增长300%以上。

世邦魏理仕(CB Richard Ellis)的报告还指出，一线城市的销量面临严格的限购，前期价格过度上涨，使得当地政府对批准新的市场进入非常谨慎，供应量受到控制，因此其3月份的销售速度放缓。然而，主要二线城市的销量增长迅速，3月份的平均销量同比增长近一倍。

虽然销售面积有所增加，但截至2016年3月底，中智监测的主要城市库存比上个月减少了5.2%。自第一季度以来，一些城市通过鼓励农民工购房和实施税收优惠政策来帮助减少库存，这些政策表现良好。在重点监测城市中，90%以上城市的实用面积环比下降，其中南京降幅最大，达到18.63%，上海降幅也超过10%，达到12.09%。仅温州的库存同比增长9.6%。

然而，从目前的房地产市场形势来看，城市分化仍在加剧，三、四线城市的库存压力依然严峻。解决房地产库存也将是这些城市房地产工作的重点。“自中央政府5月1日发布全面的军营改革令以来，相关部委加快了实施，军营改革规则及相关配套政策的出台释放了多重效益，也给房地产企业带来了不同的机遇和挑战。今后，随着市场分化的加剧，一线城市将更加明显，其他热点城市也不排除继续出台严格政策的可能性。”一些内部人士指出。

土地市场分化仍在继续

土地总供应量逐年减少

土地方面，一季度全国300个城市的土地交易量为4500笔，同比下降13%；交易面积1.6092亿平方米，同比下降12%。其中，居住用地(含居住用地)和综合用地(含居住用地)1296处，同比下降14%；交易面积5176万平方米，同比下降15%。

造成这种情况的主要原因是土地供应减少。据统计，今年前三个月，全国300个城市共受理土地案件5784件，同比下降14%；土地面积20840万平方米，同比下降9%。其中，居住用地(含居住用地)和综合用地(含居住用地)1744处，同比下降13%；土地面积6823万平方米，同比下降11%。

然而，尽管供应和交易数据均有所下降，但同期土地租赁收入继续增长。全国300个城市一季度土地出让金总额为4408亿元，同比增长4%；交易的平均底价为1450元/平方米，同比增长18%；平均保险费率为26%，比去年同期上升了17%。其中，住宅用地(含住宅用地)和综合用地(含住宅用地)总出让金3247亿元，同比增长17%；平均交易底价为2424元/平方米，同比增长36%；平均保险费率为34%，比去年同期上升了24%。

总体而言，一季度土地市场分化继续，一线城市受土地供应锐减影响，二线城市逐渐成为市场热点。最近的表现引人注目，土地价格呈上升趋势；在政策支持下，三、四线城市仍无法实现增长。“第一季度全国主要城市的土地供应总量