众筹炒楼遭配资换马甲 楼价回落炒房客重入场

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房地产市场“资金配置”业务再次受到监管。

4月12日，深圳市互联网金融协会发布《深圳市互联网金融协会关于停止房地产众筹业务的通知》(以下简称《通知》)，要求全市所有互联网金融企业全面停止房地产众筹业务，并进行自查自纠和业务清理。

深圳互联网金融协会秘书长曾光透露，“截至4月1日，目前纳入统计监测范围的9个房地产众筹平台共募集资金5亿多元(包括非深圳项目)，其中深圳项目募集资金3000多万元。”

此前，曾光告诉记者，“结合一些平台的首付贷款数据，深交所首付贷款存量为20亿至30亿。”

“规模很小。”曾光评论了房地产市场的配置。然而，“在禁止首付贷款和众筹房地产投机之后，一些网上贷款平台现在正在改变面貌，并继续这样做。例如，我们也在调查消费贷款的形式，但这种情况很难核实，而且取决于报告和其他形式。”曾光告诉记者。

在限制购房和贷款的政策下，4月初，54个城市的住宅产量下降了13.5%。深圳专业房地产投机商朱亮(化名)告诉记者:“从3月底到4月初，深圳房价下降缓慢。一手楼宇的开盘价较预期下跌20%，二手楼宇业主的报价下跌10%。”

"房地产界的许多人都在买房。"朱亮告诉记者，去年12月以后，由于深圳房价的快速上涨和对房价下跌的担忧，深圳传统的专业投机者逐渐淡出了楼市。然而，随着房价下跌，专业投机者最近又重返市场。

房地产市场分配黑箱

“首付贷款和房地产众筹增量业务应立即停止，已完成的项目将按原合同到期。”曾光告诉记者。通知强调:“任何企业不得通过更名、变更资金用途、转网下融资等方式继续变相开展业务。”

不过，曾光表示，一些平台的首付贷款表面上已经消退，但实际上，它是在换背心，继续做下去。

据英灿咨询向记者提供的数据显示，首付产品已经从以首付资产为主营业务的20个p2p网上借贷平台上完全移除。

然而，记者作为购房者咨询了一线城市一家大型开发商的销售人员，没有办法解决首付不足的问题。此人告知，与开发商合作的公司可以提供首付款，首付款占首付款的40%，年利率为8%，外加贷款总额5%的手续费，贷款期限为两年。

此外，记者作为购房者咨询了一家大型小额贷款公司，了解到一些产品可以用于首付。贷款顾问告诉记者:“贷款不能用于首付，而是用于资金周转。没有人会检查贷款的目的。”

贷款顾问推荐的可用于首付的产品是信用贷款，综合月成本为0.66%-1.06%，期限为1-3年，最高金额为50万。

一些在线贷款平台也出现了同样的情况。

记者咨询了各种网上贷款平台，目前各平台都回避了“首付”这个词，但“优按揭”、“新居贷款”、“消费贷款”等一些产品表明，贷款的目的是帮助借款人解决短期资金周转问题，产品的使用由贷款人决定。

"首付最合适的替代方式是消费信贷."一位从事私人借贷的人士表示，这类产品的主要提供者是银行。

根据银监会规定，消费信贷不能用于购房，应提供发票证明贷款用途。然而，一些业内人士告诉记者，在实践中，中介机构可以提供证明，而银行不能一一审查。

记者咨询了市场上17家银行的普通信贷。这些贷款大多相似。根据不同的人群，他们可以简单地分为三类:精英贷款，工资贷款和商业贷款。贷款金额大多在50万元以下，贷款年利率大多在6.5%-18%。不过，有业内人士告诉记者，实际的综合贷款费应该加上各种手续费和保费，综合年利率可以达到30%左右。

对此，网上贷款置业首席执行官朱明春在接受记者采访时表示，首付贷款确实有需求，首付贷款发放给有实际还款能力的人，相当于过桥贷款或短期贷款。因此，在命令的禁止下，它只会改变它的名字，继续存在并做同样的事情。

广东南方金融创新研究院秘书长许蓓也表示:“深圳的房价太高，因此有必要抑制这类私人资本的进入。”但这是无法阻止的。房地产投机将以另一种形式出现。在过去，有些房子是可以建起来的。现在我们必须先把它们买下来，然后以装修贷款等消费金融的形式借给它们。”

房价下跌，投机者进入

在限购贷款和打击房地产市场资金配置的氛围下，热点城市的价格和成交量都受到了影响。自3月25日以来，上海、深圳、南京、北京等热点城市的购房政策逐步收紧，导致新屋市场成交量大幅下降，二手房市场出现集中下降趋势。

朱亮告诉记者:“最近，深圳有一个楼盘开盘，市场预期是12-13万元/平方米。现在，平均开盘价是10万元/平方米，比预期低20%。深圳二手房业主的价格要低10%左右。”

根据中原地产研究中心的数据，4月初，54个城市的住宅市场成交量比3月份同期下降了13.5%。尤其是在一线城市，降幅明显，同比下降18%。其中，上海、深圳、北京等城市有所下降。

中原地产首席分析师张大伟表示:“在严格的新政出台后，沪深两市上周均大幅下跌(与3月份的周平均水平相比均下跌了28%)。上海和深圳房价下跌的房屋数量已经超过了房价上涨的房屋数量。政策的短期效果已经显现，市场将逐步进入调整期。”

张大伟表示，“在政策的影响下，一线城市的交易将在第二季度降温。”预计二季度，二线城市将成为市场热点。”

然而，当房地产市场降温时，房地产投机者开始逢低买入。

“房地产圈里的许多人都在买房。现在深圳的房价比预期低10%-20%。只要比预期价格低20%，风险就不大，买入也不会有问题。”朱亮说。

然而，仍然有进入市场的选择。“现在，进入市场时，我们必须选择一个地区。例如，该地区的新房供应量很少，而配套的房价预计会更好，但不太好。此外，关内的大房子更好，住房需求只需要随时存在。买房主要取决于生活氛围和配套设施。如果这是一栋设施简陋、无人居住的房子，想卖的人的价格就会下降。小心房子的这一部分。”

“在深圳，有些人会利用众筹进行房地产投机，但不会很多。首付贷款的上限是50万英镑。对于深圳来说，要动几百万的房价，几乎没有什么效果，而且申请也很麻烦。”朱亮说，他在房地产市场上基本上不需要这种资本配置，而拥有少量资本的新投机者会选择这种资本配置。事实上，现阶段限购限贷政策对房价的影响更多是心理上的。