购买二手房如何省税，你知道吗?

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除国家规定的税费外，购买二手房还可能涉及代理费、转让费、公证费等费用。这些费用加起来是一大笔开支。节省税费也成为每个买家的“头等大事”。那么，有什么方法可以节省税费呢？

营业税:选择住房2年以上

《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2015]39号)规定，个人购买普通住房2年以上用于对外销售的，免征营业税；个人出售购买时间超过2年的非普通住房，按销售收入与购房价格的差额征收营业税；如果一个人买了一套不到2年的房子并把它卖给了外界，那么营业税将被全额征收。

从这个角度来看，购买2年以上的普通住房的营业税减免幅度最大。但是，营业税减免有两个标准。一是购房时间的标准。《国家税务总局关于实施房地产税收政策若干具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)规定，个人购买房屋申报纳税时，应同时出具房屋产权证和契税完税证明，如两者注明的时间不一致，应按照“谁先购买”的原则确定购买时间；个人出售以捐赠、继承、离婚等非购买形式取得的房屋的行为，购买时间按照捐赠、继承、离婚财产分割前的购买时间确定。根据国家房改政策，购房时间将根据购房合同的生效时间、购房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“谁优先”的原则确定。二是普通住宅与非普通住宅的区分标准。《关于做好稳定房价工作的通知》(国办发[2005]26号)第五条规定，享受优惠政策的住房原则上应符合以下条件:住宅建筑容积率在1.0以上；单栋建筑面积小于120平方米，实际成交价格比同级土地上房屋平均成交价格低1.2倍。各省、自治区、直辖市应根据实际情况，制定本地区享受优惠政策的普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但上浮比例不得超过上述标准的20%。虽然不同地方对普通住房的认定标准不同，但大多数地方都将建筑面积不超过144平方米的单套住房视为普通住房。

契税:第一次购房没有房产证

《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易契税和个人所得税优惠政策的通知》(财税字[2010]94号)第一条第一款规定，个人购买属于家庭唯一住房(家庭成员包括购买者、配偶和未成年子女)的普通住房，契税减半征收。如果个人购买90平方米以下的普通住房，而该住房属于唯一的家庭住房，契税将按1%的税率征收。

《国家税务总局关于个人转让房屋税收征收管理的通知》(国税发〔2007〕33号)第三条第二款规定，“家庭唯一的客厅”是指纳税人(夫妻双方)在同一个省、自治区、直辖市内只拥有一套住房。

首次购买普通住房的个人可向房产部门申请查询家庭住房登记记录，并出具无房证明。如果地方当局不具备查询条件，不能提供家庭住房登记查询结果，他们可以提交书面信用担保，即确实是第一次购买普通住房，从而享受一定程度的契税优惠。

个人所得税:妥善保管相关有效证件

《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于销售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)第四条规定，转让个人使用5年以上且为家庭唯一客厅的住房所得，免征个人所得税。

注:个人转让房屋的时间以销售发票上注明的时间为准。

综上所述，符合两个条件的纳税人自用5年以上且家中只有一间客厅的，免征个人所得税。凡不符合上述政策的，应按“财产转移收入”缴纳个人所得税，征收方式有两种，即稽查征收和核实征收。纳税人可以提供完整、准确的房屋原值证明，接受检查和征收，否则接受核实和征收。

个人所得税(检查和征收)=(应税价值-转让期间支付的房屋相关税费原值-合理费用)×20%

需要说明的是，《国家税务总局关于个人住房转让收入征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)规定，合理费用是指纳税人实际支付的房屋装修、房屋贷款利息、手续费、公证费等费用。

可抵扣的房屋装修费用需要满足三个条件:一是能够提供统一的实际支付装修费用的税务发票；第二，发票上所列付款人的姓名与被转让财产的所有人一致；三是按规定比例扣除已购公有住房和经济适用住房；最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房和其他房屋:最高扣除限额为房屋原值的10%。

支付住房贷款利息和手续费、公证费等费用，凭有关部门出具的有效证明扣除。

个人所得税(核定征收)=应税价值× 1%(具体比例由省地方税务局或省地方税务局授权的地方税务局根据纳税人出售房屋的面积、地理位置、建设时间、房屋类型、平均房价水平等因素，在房屋转让收入的1%~3%范围内确定。(

例如，由于工作调动，甲方急需以100万元的价格出售一套2年但不到5年的普通住房。购房时，房屋原值为85万元，装修费用为15万元，住房贷款利息等其他费用为5万元。如果您选择代扣代缴，甲方只需缴纳个人所得税(100-85-85×10%-5)×20% = 3000元；如果您不能提供房屋原值及其他费用的证明，您将需要缴纳100×1(详见当地标准)=1(万元)的个人所得税。

对分离和生产有优惠税

生产分离是家庭财产分割和转移的形式。家庭财产分割是指家庭成员通过协议，按照共同约定的标准分割家庭共有财产，并明确所有共有人都有自己的行为。

根据《国家税务总局关于明确部分个人所得税政策实施问题的通知》(国税发〔2009〕121号)第四条第一款的规定，离婚分割房屋产权是夫妻双方对共同财产的处分，因离婚转让房屋产权不征收个人所得税。

在契税方面，地方税的实施存在一些差异。以浙江省为例，根据《浙江省财政厅关于家庭房地产分割转让契税政策的通知》(浙财农税字[2006]14号)，生产分割不属于契税征收范围，不征收契税。

房屋交易契税有折扣

房屋交换是指房屋所有人之间的房屋交换。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第十条规定:土地和房屋所有权互换，交换价格相同的，免征契税；如果交换价格不相等，则应向交付更多金钱、实物、无形资产或其他经济利益的一方征收契税。

例如，甲、乙双方因单位迁移而有各自的更衣室需求。甲有一套80万元的套房，乙有一套100万元的套房。双方都没有抵押或抵押。如果甲、乙双方达成协议，甲方再支付乙方20万元，双方交换房屋。然后甲乙双方享受契税优惠。甲方只需缴纳20×3% = 6000元的契税，乙方无需缴纳契税。按照先卖后买的处理方式，甲方缴纳契税100×3%=3(万元)，乙方缴纳契税80×3%=2.4(万元)(不考虑契税优惠税率)。

作者:浙江省嘉兴市地方税务局