股楼跷跷板之深圳样本 三成投机客或逼爆“另类繁荣”

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实习记者周志宇在深圳和广州报道

股票市场的挫折导致投资者转向房地产市场。乍一看，这一记录颇有成效。

作为宏观经济的晴雨表，股市的反复下跌预示着市场的种种困难和问题，但从短期来看，以深圳为代表的一线城市的楼市似乎成了“避风港”。

根据深圳中原房地产研究中心的数据，2015年深圳新房的数量和价格都有所上升。全年交易面积超过660万平方米，同比增长65%，年平均价格上涨近40%。

2016年，深圳楼市迎来了又一轮爆炸性增长。据深圳中原研究中心称，预计春节前后深圳楼市将保持惯性上涨。这意味着市场将在超过16个月的时间里有史以来第二次上涨。

一线楼市的历史涨幅和收入远远超过其他普通资产，在这个“资产短缺”的时代，它已经成为公众眼中的优质资产。

在投资者高投资热情的背后，隐藏着房地产市场危机。

楼市股市“跷跷板”

自2014年年中以来，深圳房地产市场空前繁荣，房价连续15个月上涨。

根据2015年12月的财务统计，企业中长期贷款增加了3464亿元，同比大幅下降，这意味着实体经济将继续低迷。然而，在实体经济中，资本无法产生能够维持资本成本的收入，因此，在央行放松管制后，一级房地产市场和资本市场已成为新资本的主要场所。

尽管股市自2015年以来已经三次下跌，但股市下跌并没有对购房者从房价上涨中获取资本收益的狂热心理产生重大影响。

深圳中原研究中心显示，在第一次下跌中，二手房业主的报价和地铺经理对市场的预期迅速转为悲观。然而，在第二次和第三次股市大跌期间，股市崩盘初期的报价指数和经理指数的反应并不显著，并继续上升。

尤其是在第一次下跌的过程中，房地产市场的价格并没有下跌。同时，也受到了救市、释放大量流动性等利好政策的影响。这种下降趋势并没有给一线房地产市场的资本带来明显的负面影响。各方加大投入的热情仍在推动市场上涨。

经过央行多次宽松的货币政策并没有带来实质性的改善，而多次降息又造成了固定收益市场的“资产短缺”。一线房地产市场(因为去年的上涨)和资本市场已经成为增量基金增加杠杆的更受欢迎的地方。杠杆基金通常具有将价格推高至超出预期的功能。

据金融统计，2015年12月中国社会融资规模为1.82万亿元，预期为1.15万亿元，超过预期的60%，之前的数值从1.02万亿元修正为1.0181万亿元。然而，银行贷款没有预期的那么好。12月份，中国增加人民币贷款5978亿元，预期值为7000亿元，之前值为7089亿元。

银行贷款不如预期，但社会融资大幅增加的原因是表外融资(如非标准贷款)大幅增加，股市加杠杆非常受欢迎。

社会融资总量的恢复，特别是居民增加股票市场和房地产市场杠杆的意愿的增加，带来了汽车和房地产销售的改善。在低利率和人民币贬值的情况下，居民开始寻找资本的出路，这导致2015年底资本市场和一级房地产市场在缺乏投资渠道的情况下大幅上涨，热度持续至今。

据深圳链家统计，2015年，深圳91.2%的购房者选择贷款购房，达到近年来的最高值，比2014年增长3.9%，平均贷款率达到64.6%。

2015年12月，深圳市场二手房价格环比上涨超过5.6%，仅次于2015年5月和6月的高峰期。

“替代繁荣”的危机

在一线房地产市场受到多次杠杆买家的推动后，深圳的房价和杠杆率创下新高，这也带来了风险。

就杠杆而言，在购房贷款的支持下，房地产市场自然高于股市。一般来说，首笔住房贷款的杠杆率已经达到三倍。此外，在去年的上涨之后，大众狂热已经形成，不少投资者通过首付贷款和私人借贷基金进行抗争。

根据深圳中原研究中心的研究，随着市场上涨预期的不断增强，投资者比例不断上升，目前近30%的比例非常接近2009年的历史高点。

未来，一旦深圳房价下跌，将会有投资者蜂拥而至，争相出口，而首付甚至借贷还贷的投资者将直接面临房地产短期内难以出售的风险。

据深圳中原研究中心统计，目前趋势持续的概率并不高，仅从这一轮趋势的月份和涨幅来看，这样高的房价和涨幅是难以维持的。

买家应该意识到，目前一线房地产市场的繁荣完全是由宽松的信贷造成的。一旦信贷扩张略微放缓，高杠杆率相互践踏将是可怕的。

深圳楼市的“另类繁荣”也让银行感到压力，开始收紧银根。

1月22日，中介机构透露，包括中国银行(报价601988，买入)、中国工商银行(报价601398，买入)和中国建设银行(报价601939，买入)在内的三大银行将限制中介机构购房。其中，中国建设银行召开了内部风险控制会议，鉴于近期购房中介数量增加，所有中介都支付了40%的首付款。

尽管银行层面的红头文件尚未发布，但这些消息已得到银行内部人士的证实。

许多深圳开发商和业内人士表示，深圳房价快速上涨令银行担忧，尤其是参与“众筹炒房”等卖空交易的客户，意味着存在“断供”的巨大风险。上述消息也表明，银行开始为未来可能出现的风险做准备。

深圳中原研究中心多次指出，无论宏观环境、经济数据、全国房地产市场发展趋势和深圳房地产市场状况如何，2016年的深圳市场都难以复制2015年的热点市场。新年伊始，全球金融市场的动荡再次出现，而深圳则处于前所未有的高价位和高杠杆率。春节淡季带来的“被动融合期”过后，客户心理和市场资本水平可能会发生变化。

短期内，由于数据滞后，土地佣金的数量和价格将继续增长，买家的情绪力量仍将推高市场。然而，一旦市场下跌，后续买家就处于高杠杆和资金短缺的状态。