豪宅市场进击年 北京五环成分界线

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引导阅读

2015年出售的多达23个住宅用地可以产生豪华住宅项目，其中至少10个项目可能影响10万人以上。预计2016年北京公寓豪宅市场供应量将会增加，定豪项目的比重将会进一步增加。如果2015年是北京奢侈品市场的第一年，那么2016年将是奢侈品市场遭受攻击的一年。

我们的记者王赢从北京报道

“今年三万八千，明年八万三千。”这是中冶德贤大厦项目2015年底的宣传口号，该项目位于北京市四环南六巷桥板块。

据知情人士透露，该项目几年前推出了一批单价最低为3.8万元/平方米的房子，而金茂将于2016年在周边中国推出的项目的市场价格可能在12万至15万元/平方米之间。因此，他们敢于提出这样的口号。

随着北京的高地价，新楼盘的价格正以一种激动人心的方式发挥着富有想象力的作用。据中原地产研究部统计，五环已成为北京高端地产的分界线。根据市场成交量，2015年五环路单套平均成交量为800万套，在2016年前10天签约的五环路商品房中，单套平均成交量达到984万套，进入普通豪宅阶段。自2015年以来，五环路商品房平均成交价格已进入5万元/平方米的时代，2016年初，平均成交价格达到5.6452万元/平方米。

“五环路上到处都是豪宅”

2014年9月30日，北京市住房和城乡建设委员会调整了北京市享受税收优惠政策的普通住房的平均交易价格。根据新标准，五环路内单价不超过39600元/平方米、总价不超过468万元的房屋可认定为“普通房屋”，享受税收优惠政策；五环路至六环路普通房屋鉴定标准为31680元/平方米，总价为374万元；六环路外普通住宅标准为单价23760元/平方米，总价281万元。单价和总价可以满足两个标准之一。

这个标准在过去的基础上有所改进。

然而，据中原地产研究部统计，随着市场的发展，2015年非普通住房的比重越来越小。仅从房价来看，2015年售出的50，892套非别墅房屋中，有8，933套将被认定为非普通房屋，占17.6%，但2014年仅为14%。其中，五环路的变化最大:47.7%的非普通房屋被认定，2014年只有32.1%被认定。其他环路的比例也有所增加，六环路以外的非普通居住建筑比例达到8.9%。

五环已经成为北京高端房产在新住房市场的分界线。

值得注意的是，在2013年，总成交价在500万至1000万之间的高档改良房，其中56.4%位于五环路；2015年，这一比例仅为30%，五环路以外的比例高达70%。北京的豪宅已经开始五环:1000多万套豪宅也开始五环。

中原地产分析师张大伟认为，2015年，北京的土地交易额超过了2000亿元，底价超过3万元/平方米的地块数量达到了26个。地价超过房价，成为新常态；豪华住宅已经成为另一种新常态。今年，北京豪宅交易比例大幅上升，总价超过1000万元、单价超过10万元/平方米的新楼盘平均签约价格创历史新高。甚至从商品房的总承包价格来看，平均单套已达370万元。开发商现在对运输更加谨慎，对价格有很高的期望。

据雅豪机构营销总监郭毅分析，自2013年土地拍卖加入自建住宅竞争以来，“面粉比面包贵”的高价地块开始频繁出现，并在2015年达到顶峰。土地市场“总是着火”，高价土地逐渐蔓延到五环路乃至六环路，核心区域地块成交价格达到历史新高。在这种背景下，大量处于关键价位的普通住宅项目纷纷提价，进入豪华公寓的行列，而基数的增加也导致了豪华市场交易量的快速增长。此外，全新豪华住宅项目的进入价格很高，有几个10万以上的顶级豪华项目进入市场。2016年，随着2015年赢得的高价土地开始进入市场，北京公寓豪宅市场的奢华将更加明显。

风险正在增加

北京新住房市场中豪宅数量的增加并不意味着市场形势将会好转。

一位奢侈品代理商的负责人告诉《21世纪经济报道》说，奢侈品市场存在严重的分化，所以代理商应该非常小心，如果他们做得不好，就会赔钱。开发商通常设定的销售目标相对较高，完成这些目标的压力很大。如今，开发人员频繁更换人员，合作伙伴很难做到这一点。

据该人士透露，位于五环路的豪宅销售情况相对乐观，但五环路以外的一些高价场所将有很大的市场进入压力。此外，北京程楠新址的价格一直不高，但随着高地价，王迪项目进入市场的压力不会小。

位于北京五环路外的东巴地区的一个项目于2015年11月19日揭幕，至今尚未开放。据有关人士透露，该项目未来价格为80-10万元/平方米，公寓面积为2600-330万平方米，总价较高。由于是土地王项目，东巴地区和孙河地区的售价也是最高的。此外，邻近的孙河地区有很多别墅产品，因此形成了激烈的竞争。

2016年将是北京奢侈品市场最具竞争力的一年。据中原地产统计，未来将有60个单价超过10万元/平方米的项目；其中，2015年已签约35-40个项目，单价超过8万元/平方米，未来一年单价可能超过10万元/平方米(部分项目已接近清算，但最终售价仍超过10万元/平方米)。

据张大伟测算，未来一年将有60个顶级项目进入市场，预计每个项目将有50套左右进入市场，销售项目的顶级数据将高达3000套。然而，在北京历史上，单价超过10万元/平方米的只有260套，即使样本扩大到8万元/平方米，所有住宅类别中只有673套。换句话说，即使北京豪华住宅市场的库存在2016年是乐观的，也需要5-10年才能解冻。

北京的奢侈品交易仍集中在少数项目上。十多套鼎好项目仍集中在盘古大观、万柳书院、使馆一号院、陈曦原创作品等。据茂源宏泰的相关负责人介绍，2015年上半年，一套310平方米的定制公寓也推出，总价为3000万元，单价约为10万元/平方米。最终项目于2015年签署，总价值14亿元人民币，是北京豪华住宅市场的前十名。他们认为，在日益激烈的北京奢侈品市场，一些老奢侈品项目的区位优势反而凸显出来。

对于一些纯新建豪宅，雅豪机构营销总监郭毅认为，2015年最后一个月，共有6个纯新建豪宅项目进入市场。过去两年来，这些项目大多是以前的高价地块，高土地成本带来的资金压力缩短了这些项目生产产品的时间，加快了进入市场的步伐。2015年出售的多达23个住宅用地可以产生豪华住宅项目，其中至少10个项目可能影响10万人以上。因此，预计2016年北京公寓豪华住宅市场的供应量将会增加，而定豪项目的比重将会进一步增加。如果2015年是北京豪宅市场的第一年，那么2016年将成为豪宅市场遭受攻击的一年。