住宅投资逼近零增长 楼市对经济拉动再临考验

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2015年，房地产的低迷被充分揭示。

根据国家统计局的数据，2015年房地产开发投资为95，979亿元，同比名义增幅仅为1.0%，增速比上年同期下降0.3个百分点(见右图1)，连续22个周期下降。

《国家商报》记者还注意到，过去12个月，占房地产开发投资67.3%的住宅投资增速下降了0.3个百分点，仅同比增长0.4%，接近零增长区间。

中原地产研究总监张大伟告诉记者，在库存高企的压力下，销售的复苏未能在短期内带动投资的复苏，国家开发投资持续下降。其中，西部地区住宅投资下降幅度扩大，城市分化日益加剧。同时，作为市场的一个重要先行指标，新开工住房面积的下降持续扩大，对国内整体经济的影响更大。

关键词1:今年政策方向松动或多维度松动

如果我们看看2015年房地产市场的投资趋势，它已经从年初的10.4%下降到1%。

其中，2015年东部地区房地产开发投资49673亿元，同比增长4.3%，1-11月增速下降0.8个百分点；中部地区投资19122亿元，增长4.4%，增速下降0.2个百分点；西部地区投资21709亿元，增长1.3%，增长0.2个百分点；东北地区投资5475亿元，下降28.5%，降幅扩大0.6个百分点。

交通银行的分析师夏丹告诉《国家商报》说，一个月内的投资增长率连续五个月为负，这是自2009年以来从未发生过的。

值得注意的是，占整个房地产市场开发投资大头的住宅投资增速仍低于整个房地产开发投资增速。

自2014年下半年以来，货币政策宽松和各种与房地产市场相关的优惠政策相继出台。这在销售方面取得了成效。2015年，商品房销售面积为128495万平方米，比上年增长6.5%，较年初的16.3%大幅回落，但并未有效影响投资面。

上海亿居房地产研究所的智库主任严跃进在接受《商业日报》采访时表示，房地产市场不断上升的库存以及企业资金链的紧张，使得房地产公司在购买土地和建造房屋方面投资谨慎。

根据国家统计局的数据，截至2015年底，商品房销售面积为7.1853亿平方米，仍比11月底多2217万平方米。其中，居住建筑销售面积增加1155万平方米，办公建筑增加128万平方米，商业建筑增加458万平方米。

房地产市场的累计销售面积在上个月有所下降，从连续四个月的7%下降到6.5%。夏丹表示，根据目前情况，预计2016年相关政策将从商业贷款、交易税、公积金提取、土地供应以及长期相关人口和户籍改革等方面进行宽松调整，这仍将促进商品房销售。

夏丹表示，经过一轮需求释放后，刺激政策的灵活性将会降低。除了2015年的高基数，2016年的销售增长率可能会放缓。

关键词2:房地产开发投资短期内仍处于低位

2015年底，中央经济工作会议首次将“房地产去库存化”从行业监管提升为2016年结构改革的五大任务之一。

中原地产研究总监张大伟表示，房地产数据显示，房地产市场仍处于去库存化的节奏中，但分割的市场给未来的政策出台带来了很大问题。一、二级市场明显上涨，任何刺激政策的出台都会导致已经上涨的一、二级市场继续升温，而对于三、四级市场，刺激政策的影响将越来越弱。

这也将直接反映在上游住宅开发端。高盛高华董事总经理、房地产研究主管王毅曾表示，由于2015年销售复苏的影响，明年房地产企业的现金流量将同比增长，财务状况将得到大幅改善。然而，由于再投资回报率低，住宅企业的土地收购情绪普遍不高。

根据交通银行报告分析，从相关建设活动数据来看，房地产开发企业征地面积为2.2811亿平方米，比上年下降31.7%；新增住房面积154454万平方米，下降14.0%，降幅分别缩小1.4个百分点和0.7个百分点。改善过程缓慢，开发投资在短期内将保持较低水平。

根据同一政策研究中心的报告，自2015年下半年以来，一线城市和一些二线城市的需求已经透支。当市场需求在第四季度释放时，下一轮市场调整将到来。新一轮房地产市场调整很有可能在2016年第二季度到来。

四个地区投资比较

东部地区:房地产开发投资49673亿元，比上年增长4.3%，1-11月增速下降0.8个百分点。中部地区:投资19122亿元，增长4.4%，增速下降0.2个百分点。西部地区:投资21709亿元，增长1.3%，增长0.2个百分点。东北地区:投资5475亿元，下降28.5%，降幅扩大0.6个百分点。