不限购城市首套房首付可降至两成

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□我们的记者陈莹莹

2日，中央银行和中国银行业监督管理委员会发布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，要求在未实施“限购”措施的城市，居民首次购买普通住房的个人住房贷款。原则上最低首付比例为25%，各地可上浮5个百分点；对于拥有一套住房且相应购房贷款尚未结清的家庭，为了改善其居住条件，他们再次申请商业个人住房贷款购买普通住房，最低首付比例调整为不低于30%。

专家和银行家指出，去年以来，政府相继出台了一系列稳定房地产市场的政策措施，房地产市场交易更加活跃。然而，三、四线城市的房价依然低迷，去库存化的压力仍然相对较大。预计未来两三年房地产政策的“暖风”不会停止，值得期待的是交易环节税费的进一步调整和全国住房银行的成立。

分类指导基于当地政策

根据通知，“原则上最低首付比例为25%，每处可上浮5个百分点。”根据这一计算，未来不“限购”城市的最低首付比例可能达到20%。根据通知，央行和银监会派出机构要按照“分类指导、地方政策”的原则，加强与地方政府的沟通，引导省级市场利率定价自律机制，根据不同地方城市的实际情况，自主确定辖区内个人住房商业贷款最低首付比例。

中国民生银行首席研究员文彬认为，今年的五大任务之一是发展房地产。此时，央行出台这一政策不仅是及时的、必要的，也起到了惠民和稳增长的双重作用。特别是随着城乡居民收入水平的提高和城市化进程的加快，居民对住房的刚性需求和改善需求都很强。根据“分类指导、地方政策”的原则，央行下调了非“限制类”城市住房贷款首付比例，有利于提高居民购房能力，促进房地产市场稳定健康发展。事实上，商业银行不断加大对实体经济和居民消费升级的支持力度。在保持相对安全的首付比例的情况下，自去年下半年以来，商业银行住房抵押贷款增速加快，比例有所上升。

浙商银行经济分析师岳洋认为，“各地可上浮5个百分点”表明，这一政策在金融机构的执行层面也实行了“分类指导”，这也体现了政策的灵活性和差异化管理策略。一是省级市场利率定价自律机制将在区域政策执行中发挥重要作用，能够充分考虑当地经济金融形势和房地产市场形势，具有针对性。二是不同金融机构可以根据借款人的信用状况和还款能力，结合自身的贷款政策、风险防控能力等因素，合理确定具体的首付比例和利率水平。这不仅赋予了金融机构房地产业务发展的a/0/123650/123840/124240，也对其市场预测能力、风险控制能力、资产配置能力和利率定价能力提出了更高的要求。预计不同商业银行将根据自身的战略定位、业务重点和服务能力，制定差异化的区域和客户政策，充分发挥市场的自主调节功能。

“暖风”政策不会停止

民生证券研究所(Minsheng Securities Research Institute)宏观研究员朱振鑫认为，去库存化已成为供应方改革的重中之重，而刺激房地产的合理需求是去库存化的重中之重。降低公积金首付款后，降低一般贷款首付款是合乎逻辑的，不能排除进一步降低的可能性。在未来两三年内，房地产政策的“暖风”不会停止。下一步，我们可以预期进一步调整税费(放宽征收标准和改变征收方式)、调整住房标准、以租代售经济适用房、建立国家住房银行等。，但不太可能解除购买限制。

中国证券分析师指出，从未来来看，空的首付比例仍然存在，但幅度可能有限。未来的政策改进思路可能更多地集中在不合理的减税和免税上。虽然按揭贷款利息费用抵税政策的推广不是一蹴而就的，但鉴于整体税制改革的大方向和对供方改革的反复强调，减税免税改革仍值得期待。

中国银行国际金融研究所高级研究员李(报价601988，BUY)表示，目前中国居民的整体杠杆水平远低于其他国家，偿债能力大于欧美等国家，主观违约概率小，个人住房贷款仍有很大发展。特别是,“首付比率”在横向和纵向上仍然偏高，空.进一步降低了这一比率目前，中国的首付比例在国际上和历史上都偏高。根据国际货币基金组织的调查数据，世界上大多数国家采用20%的首付比例。历史上，2010年之前，中国住房抵押贷款的首付比例一直是20%。

它不会导致价格过度上涨

房地产业人士指出，考虑到当前房地产市场供求格局的根本变化，居民住房消费变得更加理性，特别是首次购房者的需求有所下降，新的房地产政策不会带来房地产价格的过度上涨。

雅豪机构营销总监郭毅认为，一线城市严格控制人口增长规模，一些白领选择经济发达、人才缺口大、工资水平高的“1.5线”和二线城市工作和生活。新政无疑将为这些人带来和平生活的机会，这将促进这些城市住宅市场的成交量。随着交易量的恢复，房价有望稳步上涨。它对一些经济不发达的三、四线城市几乎没有影响。在目前没有生产的情况下，很难改善这些城市的人口净流出。地区房地产市场缺乏增量需求，仅通过略微降低首付来提振交易量仍然困难。对于仍采取限购政策的“北上港申+三亚”，这些地区的房地产市场在2015年迎来了一个“小春天”，成交量和价格稳步上升。虽然新政并没有给这些城市的房地产市场带来新的积极刺激，但总体宽松的政策趋势将刺激购房者对房地产市场的信心，同时也将有助于这些城市的房地产市场在2016年继续稳步上升。