810亿美元并购背后：中小房企被洗牌出局

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[摘要]2016年，房地产行业共发生198起并购，涉及金额4014.83亿元，同比增长43%。

《时代周刊》记者胡天翔

M&A房地产行业的交易量正在逐渐增加。

依靠规模优势和资本优势的大中型住宅企业纷纷参与行业并购，导致一些业绩不佳或资金链紧张的小型住宅企业成为“砧板上的鱼”。

上海亿居房地产研究所研究员严跃进告诉《泰晤士报》记者，在土地收购成本高或招投标、拍卖和拍卖市场出现严重的资本审查的情况下，并购也是一种更好的投资模式。此外，通过股权并购而非资产并购的方式，企业可以获得更大的减税或优惠待遇等。

并购的规模逐年扩大

统计显示，2012年至2014年，中国房地产并购金额分别为453亿元、863亿元和1768.1亿元；2015年，M&A病例数为343例，M&A文物价值为2815亿元，同比增长11%。2016年，房地产行业共发生并购198起，并购总额4014.83亿元，同比增长43%。

普华永道的数据显示，2017年，中国有482笔M&A房地产交易，同比增长6.4%；交易金额约为810亿美元，同比增长30.6%。普华永道指出，实现规模、获取土地储备、多元化和转型发展是M&A房地产业的三大动力。

具体到企业，2016年，保利地产(600048)通过合作和并购收购了75%的土地资源，同比增长84%。2017年11月30日，保利地产还以人民币51.53亿元(含贷款本息27.71亿元)收购了保利集团持有的保利香港50%的股权。保利地产董事长宋广菊表示，随着2016年对AVIC的收购和2017年保利地产的整合，未来将会有更多的并购活动来推动公司的发展。

再看看万科，该公司在2017年共收购了157家公司，总收购对价为334.5亿元人民币。同年6月29日，万科还通过其子公司收购了广州核心区广信地产的16块可开发土地，成交价为人民币551亿元。《时代周刊》记者从万科了解到，2014年，万科开始在内部实施项目跟进投资制度，规定项目团队、城市公司和区域管理层必须对新收购的项目进行强制跟进投资。如果投资失败，后续投资人员将遭受损失。从那以后，万科的管理团队在投资方面变得特别谨慎，同时尽一切努力以合理的价格寻找投资机会，包括二手土地、合作开发，甚至购买烂尾楼和在建项目。万科董事会主席于亮曾指出，市场上的价格仍然很贵。事实上，除了政府的土地供应外，市场上仍有大量卖地。万科特别愿意在这方面有所作为。我相信未来会有更多的并购机会。

普华永道中国房地产行业M&A服务管理合伙人翟黎明表示，房地产行业具有明显的规模优势，M&A是企业实现快速规模增长的重要途径。2017年，虽然M&A的活动在一定程度上受到了金融去杠杆化的影响，但不同规模的房地产企业融资渠道和资本成本的巨大差异，实际上加剧了行业巨头对中小住宅企业的并购，形成了越强越强的局面。

中小住宅企业加速退出

保利地产首席分析师吴也透露，楼市的每一轮变化都将重新洗牌，许多中小开发商正通过出售土地和项目逐渐退出这个市场。

例如，成立于2008年的广梧地产已在广州、佛山、海口、三亚等城市部署，土地储备面积超过1000万平方米。虽然土壤储量很好，但2016年的营业收入只有38.9亿元，净利润为2.46亿元。截至2017年9月30日，广梧地产实现营业收入9.92亿元；净利润亏损3.39亿元。

管理不善或广梧控股集团(广梧房地产的最终控股方)选择股权转让的重要考虑因素之一。广武控股集团董事长方启超表示，股权转让将大幅降低集团资产负债率，有效实现去杠杆化，防范重大金融风险。据悉，此次股权转让始于2017年8月，广梧控股集团成立了工作组，对广梧房地产进行资产核实和资产评估。

除广梧地产外，吕晶控股(000502，诊断)在2016年召开的第一次临时股东大会上审议通过了《关于公司战略转型的议案》，决定全面转型医疗服务业，加快处置原有房地产业务，退出房地产行业。今年3月13日，海南珠江控股宣布正式更名为“梁静控股(000505)”，表明随着公司原有资产和北京梁静股份有限公司100%股权的配售，公司主营业务已从房地产开发、酒店旅游和物业管理转向植物油加工、食品制造和土地复垦行业。

翟黎明表示，随着国内房地产行业集中度的进一步提高，未来的市场份额将被快速增长的大型房企和中型房企所占据。新城控股(601155)高级副总裁欧阳杰在接受《时代周刊》采访时表示，按照目前的趋势，所有资源都集中在大型房企，除了百强房企，银行等金融机构很少向房企放贷。

柯睿预测，随着市场监管的持续压力和大型住宅企业竞争优势的体现，百强住宅企业仍将保持规模差异化格局。我们预测，到2020年，前10名和前30名住宅企业的集中度将分别达到47%和70%。