李嘉诚内地物业：仅剩“21个足球场”大小

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“当你决定某事时，你会事先仔细研究它。当你做出决定时，你将勇往直前，勇往直前。”李嘉诚的名言广为人知，过去几十年他在内地的投资和现金已经充分证明了这一点。

2016年10月26日，李嘉诚旗下的长江实业房地产有限公司(以下简称“01113.hk常棣”)宣布将以人民币200亿元的价格出售上海世纪汇广场。这是李嘉诚迄今在内地卖出的单笔金额最大的一个商业项目。近年来，他改变了常态，继续出售内地房产，引发了各种猜测和担忧。

2015年，李嘉诚表示，“继续对中国经济保持乐观”。然而，他的行为增加了人们对他的怀疑。该项目的销售面积为5万平方米，李嘉诚在内地的投资物业面积只有15万平方米，只有21个足球场那么大。

现在正处于全盛时期的李嘉诚，或者他身后的商业帝国的头脑是什么？

"内地的地价被抢得很高."

李嘉诚在内地的投资可以追溯到20多年前。

大约在20世纪90年代，当许多外资撤出中国时，李嘉诚选择了逆流而上。前国家发展和改革委员会宏观经济研究所副所长刘福珍在接受《第一财经日报》记者采访时表示，李嘉诚是一个关注经济形势的政治家。" 1989年后，当其他人都在跑的时候，他来了."

1992年，邓小平登上了开往南方的火车，通过他在南方的讲话，他发出了一个伟大的信号:确保改革开放将继续下去。对于外商来说，中国大陆将有机会领先of/きだよ 0。从此，李嘉诚勇敢地进入了内地市场。

1993年，和记黄埔有限公司(以下简称“和记黄埔”)获准入股盐田港(000088，收购)，持有70%的股份，并与盐田港共同投资60亿元建设集装箱码头。这是当年内地最大的外资引进项目。同一时期，李嘉诚在北京签署了一个大规模的城市建设项目，该项目后来被称为东方广场。东方广场因此成为李嘉诚投资内地房地产的象征。据《南方周末》2013年对李嘉诚的独家采访，今年李嘉诚的内地项目占集团资产的四分之一。

过去数十年，地产业务已成为李嘉诚在内地财富积累的主要来源。截至2015年，李嘉诚旗下的昌河部门的总市值为1.222万亿港元，成为香港最大的家族财团。长江实业(集团)有限公司(以下简称“长江实业”)在上世纪70年代初上市时，市值仅为1.57亿港元。

“长河部”是李嘉诚旗下上市公司组建的企业集团的总称。该集团的核心是长江实业和和记黄埔这两家上市旗舰企业。“长江系统”包括长江实业(00001.hk)、长江基建集团(00001.hk)和长江生命科技(00775 . hk)；“和记黄埔”包括和记黄埔(00013.hk)、和记电讯(00215.hk)、和记香港(00215.hk)和电力工业(00006.hk)。此外，汤姆集团(02383.hk)也是昌河部参与的港股公司。

2015年1月，长江实业和和记黄埔合并并拆分为常棣和记长江实业有限公司..同年6月3日，常棣在香港证券交易所上市，接管了长江实业和和记黄埔的全部房地产业务，房地产总估值为4201亿港元，成为香港房地产开发商的一艘航母。

在长期估值为4，201亿港元的全部物业中，香港物业组合的估值约为2，690亿港元，占64%；内地达到1380亿港元，占32.9%；海外投资约为130亿港元，占3.1%。

根据常棣2015年年报，公司2015年营业额为587.93亿港元，同比增长82%。物业销售利润为155.22亿港元，其中香港、内地和新加坡分别为47.69亿港元、100.93亿港元和6.88亿港元。

常棣的销售额仍在增长。2015年，该公司在内地的房地产销售额是2014年的5.13倍。2015年，中国内地的房地产销售额为294.05亿港元，而2014年的数据显示为57.31亿港元。同样，根据常棣2016年中期报告，该公司上半年的收入为275.6亿港元，比2015年同期的190亿港元高出45%。据《中国日报》报道，这是“在去库存政策的支持下，内地房地产市场在销量和房价方面均取得了理想的业绩，推动了集团在内地的销售和收入。”

同时，根据常棣2015年年报，常棣的可开发土地储备约为1360万平方米(不包括农业用地和已建成物业，但包括开发商在合作开发项目中的权益)，其中约70万平方米、1250万平方米和40万平方米分别位于香港、内地和海外。

上述常棣储备土地91%在内地，大部分是在2005年前收购的。然而，自2013年以来，“长河区”从未在内地征地。李嘉诚在2014年公司业绩新闻发布会上表示:“如果价格合理，公司也想买。”"但是内地的地价被抢得很高."

他会回来吗？

长期持有的内地投资物业不多。根据常棣2015年年报，该公司目前持有约150万平方米的投资物业。其中，香港约有130万平方米，而内地只有20万平方米。

该130万平方米的投资物业是常棣四大业务板块之一，其他三大板块分别为物业开发、酒店及服务套房、上市房地产投资信托权益。其中，投资物业占29%，总估值为1，233.31亿港元，主要包括写字楼、零售、工业物业及停车位。就估值金额而言，96%的投资物业位于香港。

随着上海世纪汇广场5万平方米的出售，常棣在内地仅有15万平方米的投资物业，相当于21个足球场的规模。

李嘉诚非常欣赏《左传》中的这句警句:“居安思危，居安思危。”尽管李嘉诚近年来考虑出售一批又一批内地房地产，但他从这些房地产中获得了大量利润。

例如，本次出售的世纪汇广场项目成交价为200亿元人民币。根据常棣董事会的预测，本集团将获得约62.2亿港元(约人民币54.3亿元)的未经审核收益。

世纪汇广场项目由长河区于2004年接手。该项目位于上海浦东新区潍坊路179号，是上海唯一一个四条地铁线交汇的商业基地。

自2013年8月以来，李嘉诚先后出售在内地的投资物业套现，并在2014年加快了减持进程。2013年8月，李嘉诚以26亿元人民币出售了始于1997年的广州西城都汇广场项目。该项目位于荔湾区黄沙大道8号，总建筑面积约8.8万平方米。它位于地铁1号线和6号线黄沙站。

虽然西城都汇的住宅部分直到2008年楼市冻结才出售，但售价高达1.5万元/平方米。到2011年，最后一批房子的售价已经达到25000元/平方米。粗略估计，整个项目的房屋收入至少为20亿元。

2013年10月，李嘉诚家族以71.6亿元人民币卖掉了上海陆家嘴(600663，买下)东方惠晶中心。东方惠晶中心建筑面积超过11万平方米。

东方惠晶的价格是土地被收购时价格的八倍多。根据和记黄埔当时的公告，出售东方惠晶中心50%股权的净利润为18.4亿港元。

2014年4月，李嘉诚次子李泽楷名下的00432.hk盈科大研房地产开发有限公司(以下简称“盈科地产”)宣布将以72.01亿元人民币出售北京盈科中心。根据PCG房地产当时的估计，该项目的税前利润为26.46亿元。

至于李嘉诚的上述行为，有人说这是他观看空中国房地产的表现，也有人说这只是他一时的选择。刘福元的观点属于后者。“他(李嘉诚)会回来的。他现在正在寻找去哪里，但这只是短暂的。”

“应该说，(这)是一个非常理性的商人的做法，也就是说，哪里的利润水平高，哪里的资金就会流动。”易居研究院智库中心研究主任严跃进与刘福元有着相同的观点。他告诉1 C记者，“从这个角度来看，可以理解李嘉诚在全球资产配置方面有他独特的前瞻性眼光。”

严跃进分析说，以李嘉诚的投资理念，如果他认定一些房地产价格被高估，他会采取抛售的做法来抽回资金，从而增加他对其他投资机会的把握。

李嘉诚出售的上述四处房产给他带来了369.7亿元的现金流。

纵观李嘉诚几十年的商业历史，很容易发现他手中总是保持着充足的现金流。有人曾问李嘉诚:“成功的关键是什么？”他的回答只有两个字:“保守”。

如果我们以“保守”的眼光来看李嘉诚家族在mainland China的一些商业举措，无论是正常销售还是项目销售，都会有很大的利润。他在英国的投资怎么样？它能被描述为“保守”和稳定吗？