北京商住楼调查：严控风暴下开发商“锁”上样板间

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从2010年的“628”监管令、2011年的“516”商品房变更禁令，到再次严格控制商住市场，此类商品房“边缘球”产品在北京一直走在前列。但这一次，对商业和住宅建筑的严格调查的风暴比以前更加激烈。

开发商明显感觉到，北京的商业和住宅市场监管比以前更加严格。

《21世纪经济报道》的一名记者最近访问了该网站，发现北京的商业和住宅项目在促销和销售方面非常谨慎。北京市顺义区严格要求商品房项目不得设立样板房。之前设计过样板房的开发商必须“锁定”样板房，否则他们只能“秘密观看”。

自2010年的“628”监管令、2011年的“516”商业变更禁令以及再次对商业和住宅市场的严格控制以来，此类商业变更产品在北京一直走在前列。但这一次，对商业和住宅建筑的严格调查的风暴比以前更加激烈。

在采访中，《21世纪经济报道》记者感到，一些开发商谈及“商业和住宅”，甚至拒绝接受有关此类话题的采访。

小心出售

经过多轮市场调查，北京的商业和住宅销售市场不再像以前那样高调。甚至样板房也不再容易向买家开放。

最近，当《21世纪经济报道》的一名记者以购房者的身份进入北京顺义区一栋商住楼的销售中心时，一名销售员在带他去售楼处之前仔细打量了一下这名记者。

售楼处中央有一个房屋沙盘，面向楼梯的墙是社区所在区域的辅助说明图。在简要介绍了房地产的基本情况后，销售员开始询问记者的个人工作情况，然后记者询问了房子的售价。在得知记者从事与媒体相关的行业后，他们的表情变得更加严肃，并进一步询问他们的日常工作。

当记者表示不愿意透露更多的私人信息时，销售员变得非常沉默，只是简单地回答了关于房地产的问题，并说他看不到样板间。直到记者问为什么有一个裁缝铺被释放，他继续问记者关于他的工作和收入，借口是知道买家是否有购买力。在得到非媒体行业工作的答案后，他平静地告诉记者，“政府最近进行了更严格的检查。如果你想看样板间，可以等到晚上下班后。”

《21世纪经济报道》记者还参观了北京顺义区后沙峪附近的另一座商住楼。记者到房地产小区后，多次打电话询问具体位置，却发现售楼处就在附近家居市场的一楼。当记者问是否有沙盘和样板房可供参考时，销售员说一切都还在建设中，目前只有图纸，只有周围的环境和交通状况才能在实物中看到。

经记者反复询问，该销售员解释说，该项目出售小型精装修商住楼，精装修成本约为3000元/平方米。预售时间尚未确定。这可能是在今年年底或明年年初，并添加了一个短语“我已经说了所有不应该说的话。”

据该销售人员称，仍有可能提前安排好号码，号码是5万元，开业时是5万到8万元。据介绍，现在大约有3000人在排队，并建议记者如果担心中奖概率低，应该安排更多的号码。

模型室是“锁着的”

今年6月以来，北京的商住建筑市场一直处于严格调查的风口浪尖。

一位不愿透露姓名的顺义区开发商告诉《21世纪经济报道》，政府现在非常严格地控制着商业和住宅建筑市场。“我们以前接受过区建设委员会的采访。总的想法是响应北京的号召，商业和住宅产品不能再出现在市场上。产品属性是办公室必须按办公室销售。”

开发商进一步透露，北京各区县对商住楼的市场控制力度不同，具体表现也不同。顺义区要求“商业和住宅”一词不应出现在促销文案中，样板房也不应设置。这比以前更严格了。“过去，商业和住宅建筑被允许设立样板间。只要求不要有带有明显住宅特征的物品，如床、炉子和厕所。”

关于样板房的设置要求，该公司解释说，在开发商的具体销售中，办公楼和企业通常没有样板房。因此，政府要求商业和住宅项目不应有样板房是合理的。

那人说:“我们以前在模型室做得很好。然而，它与管理和控制的升级同时发生，模型室被“锁定”

顺义区的另一位开发商也表示，在过去的6个月里，商业和住宅建筑市场受到了严格的调查，“调查的力度和范围都比以前更大了。”

此前，《21世纪经济报道》记者从顺义相关开发商处了解到，顺义召开了商住管理专题会议，顺义和北京市建委相关领导出席了会议。会上明确指出，在商住项目的销售过程中，要明确土地使用性质、使用年限、户籍、水电等信息，严禁在宣传中使用阁楼、无限购无限贷、售后租回、保本等方式；后续严格调查销售行为，如乱发传单和设立住宅样板房等。，将停止在线签名。

据有关人士透露，在商住管理会议后，顺义的商住项目网上签约因违规被暂停。

商品房禁令

这是北京市政府自2010年以来第三次采取措施整治商业和住宅建筑。但这一次，开发商明显感受到了监管的严格性。

所谓的商品房是一种“边缘球”产品，它将商业和公共建设用地转变为住宅物业。严格来说，有违反使用规则的嫌疑。随着北京高地价的出现，住宅市场变得越来越豪华，由于无限制购买，商品房的总价相对较低，越来越受到有需要的人的青睐。

作为北京楼市的一个补充产品，原有的商住楼数量很少。然而，随着限购和新建商品房供应量的减少，今年3月，北京市商品房和住宅的成交量有史以来首次超过普通住宅。

2016年前8个月，北京共销售了41，629套商业和住宅产品，是去年同期的5倍，比创纪录的去年同期增长了98%。前八个月，商品和住宅销售额达到774.82亿元，比2015年全年增长88%。

随着商业和住宅产品的日益扩散，政府必须加强严格的控制措施。除了严格调查和严格控制商业和住宅项目的销售，北京还收紧了新的和再供应的土地。

据有关媒体报道，北京本轮商品房调控的基调是遏制商品房项目，严格控制商业和住宅市场。具体内容包括:暂停发放新的商业和住宅房地产许可证和预售证书；重新审查和规划尚未开工的商业和住宅项目；暂停未售出的商业和住宅项目；没有提供新的商业和住宅用地。

10月25日，北京市国土资源局网站上发布了房山区出售两块土地的消息，这是房山区今年首次将土地挂牌出售。数据显示，陈宫街fs00-lx11-0007地块为综合商业金融服务用地，总面积10384平方米；长阳镇Fs00-lx10-0042等地块为综合商业金融服务及公交车站设施，总面积85，709平方米。

《21世纪经济报道》记者发现，商业用地的上市尤其明确规定，该地块不得设计为住宅产品。