央行范刚:中国的人均可居住率是世界的三分之一，我想住大房子，然后出国

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7月23日，博鳌21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚隆重举行。在论坛上，中国经济改革学会副会长、中国(深圳)综合开发研究院院长范刚作了主旨发言。

以下是范刚的讲话摘要:

今天我要谈两个问题，因为时间不多了。针对该行业似是而非的声明，该行业的一些人最近表示，价格不取决于土地(城乡建设部的政策)，而是取决于央行的货币。我说，这件事，我们心里真想好好想想，跟钱有什么关系。

一切都与货币有关，因为货币是一般等价物，它与一切都有关，尤其是需求方在各种需求中起作用。

但我们不得不问，你说有更多的钱，但我没有说在过去的两三年里有更少的钱，因为这个月的货币供应量只有8%，因为最近的货币紧缩。近年来，出现了许多货币，所以没有其他商品价格，因为货币是普遍等价的。刚才聂梅生总裁公布的数据显示，国内生产总值为6.8%，消费物价指数为1%-2%。在同样的情况下，价格没有达到股票市场，但它去了股票市场几天前，它再次崩溃。资本流向了房地产市场，但没有流向偏远的农村地区和大城市。基本问题是由市场供求不平衡造成的。

再仔细想想，钱是如何产生的，它是如何影响价格和供求关系的。

首先，一个渠道是有更多的贷款。不管你给谁贷款，个人贷款，抵押贷款还是企业贷款，你总是需要贷款。近年来，我们一直在限制贷款。因此，价格上涨与贷款限制和货币之间有什么关系？另一种关系，我认为每个人都需要注意，如何借钱，如何让它出去，最后把它赚回来，并把它变成收入，人们的口袋和支付手段。

中国的收入不多。我国人均国内生产总值超过8000美元，而美国的人均国内生产总值接近6万美元。中国有很多储蓄。自2000年以来，我们已经进入了40%储蓄率的时代。连续20年，储蓄率连续几年为50%，现在已降至44%。仔细想想，没有抵押贷款很难买到房子，年轻人也很难买到房子。三代同堂的家庭有储蓄，这使得中国的财富比率非常高。

我们是一个低收入国家，但我们是一个高财富国家。每个人都说，财富到哪里管理，到哪里投资，总会有回报。从某种意义上说，不是更多的钱，而是更多的储蓄。当人们储蓄更多的时候，他们投资房地产，我将在政府层面谈论这个问题。从这个意义上说，不是更多的钱，而是更多的储蓄。这些年来，我们一直在推动汇率和去杠杆化。我们密切关注资本减少的问题。

住房价格高的问题可以从需求的角度来解释，但反过来，通常从供应的角度来考虑，这是供应方面的问题，因为供应不足导致价格上涨。

市场是供求关系。一方面，业内人士口才好，货币高，或者地价高。另一方面，经济理论不能解释房地产问题，怎么也不能解释它，不能从需求方面解释它，而应该从供给和需求两方面解释它。在过去的十年里，大城市的住房供应严重短缺，这将在后面讨论。如果所有的措施都继续下去，如果大城市提供的土地和房屋涨价，我们不知道价格会如何变化，也不知道它们是否会崩溃。

不久前，我在国家发改委与业内人士讨论房地产的长效机制。当我们谈到农村宅基地是否可以进入市场，城市人是否可以出租宅基地时，房地产业的人马上说，如果城市人去农村买房子，那么城市的房子就会倒塌，这是直接的反映，不一定是这样。这种廉价的城市化导致了城市化率问题，严重抑制了大城市的发展，制约了大城市的发展，鼓励了小城镇的发展，违反了人口迁移和市场化的规律。人们逐渐关注它，大城市的土地供应也逐渐增加。第一个是熊安新区，第二个是粤港澳大湾区，第三个是长三角城市群。

城市群是什么意思？通过高速铁路连接周围的小城镇，周围小城镇的住房成为大城镇住房不可分割的一部分，这相当于给大城镇提供了额外的土地供应。

城乡建设部宣布增加大城镇土地使用，限制小城镇人口外流。集体土地可以进入市场，农村宅基地的租赁关系可以通过出租进入市场。这些政策和新措施需要三到五年才能充分发挥作用。住房供求的变化会导致什么样的结果，相反，我们需要密切关注它。如果我们现在密切关注人民币，我们将会对其判断失误。包括租房，聂梅生总裁刚才讲得很好。我对大型出租房屋如何归政府所有没有结论，而廉租房形式是公共租赁房屋。我没有特别的分析。

经济学的基本逻辑是从供给和需求两个方面分析问题。我认为有必要密切关注2-5年后市场的变化。租金和销售的关系也是供求关系。售房和租房的供求关系是复杂的。租金和销售比率之间的差异将对两个市场产生巨大影响，因此这里不再做进一步分析。这值得这里的业内人士讨论。供应方已经改变。

其次，谈论政府的政策和下一阶段的调整也是发展长期机制的基础。

你在说什么？政府应该认识到，目前房地产市场的基本问题在于供给方面，而供给不足。根据中国共产党第十九次全国代表大会的文件中的声明，人们追求更好的生活的需求来弥补不足和不平衡的矛盾。因此，有必要分析需求是否是房地产投机的需求。我认为住房是消费和生活的合理需求。

1.刚性需求、人口增长和家庭迭代只占一小部分。

2.需要改善，人们的储蓄和财富增长，所以我们需要买房子，住好房子。聂梅生总统分析了美国的形势。这些年赚钱后，最大的消费是买房。当我毕业时，我租了一栋房子，买了一栋有孩子的房子，买了一栋有两个孩子的大房子。当我退休的时候，我会用我的一生环游世界，然后租房子，不断换房子，这构成了需求增长的主要部分，也就是对改善的需求。

3.最重要的是被拒绝的需求，迁移需求。很容易说住房市场没有需求。为什么没有需求？因为住房拥有率相对较高，农村地区为100%，小城镇为70%-80%，大城市为70%-80%。与发达国家相比，它是非常高的。为什么会有这么高的需求？因为中国的城市化仍处于初级阶段？我不认为城市化已经到了中间阶段，55%的人在城市，大量的人仍在迁移。我们如何迁移？在农村地区，有县城，县城到地级市，地级市到省会，省会到大城市，年轻的毕业生聚集在大城市。他们家里都有房子，但是他们需要新房子，因为人们在搬家。目前，限购是限制移民的需求，移民是人们追求美好生活的重要组成部分。

4、投资需要，如果租房，房子也是用来住的。租赁市场之一是机构购买房屋的比例很高。外国租赁公司收取个人购买的房屋租金。只有有人投资，有人购买，他们才能出租。这部分需求，如果你买了房子，你可以租它。它也属于住房需求，所以不要否认投资需求。

5.为了满足资本增加的投机需求，我们买下它而不出租，只是为了升值。因为预计未来房价会大幅上涨，所以尽管租房和打工，我们还是要等房价上涨。原因是房地产市场对未来增长的预期过高。为什么期望太高是因为有需求但没有供给？面对如此多的需求约束，没有仔细考虑如何增加供应。目前，住房市场仍是最大的矛盾。供给不足和对更好生活的需求不平衡之间的矛盾不能每天都否定需求，也不能每天都抑制需求，而应该从供给和需求两方面来解决问题。

因此，它导致每天限制这个限制。就我个人而言，我同意短期控制措施需要加以限制，这是一个重要的优势。

每个人都看到了其他国家的房地产有多好，别忘了其他国家的市场也经历过严重的崩盘。美国在2008年的崩溃没有被提及。1988年后，日本在20世纪90年代初的崩溃是由于房地产长期过热，政府没有办法抑制它。最后，利率调整发挥了作用，最终被粉碎，日本房地产价格下跌了60%。不要说有一个房地产公司，一个施工队就会被拖垮，倒闭。我们不要谈论香港的情况，不要忘记市场真正的波动。

中国有点特殊，中国的宏观经济学有两个特殊的身份。特殊身份的主体是地方政府，特殊手段是行政手段。

限制购买和贷款是一项行政措施，暂时受到抑制，但不是长期解决办法，也不是长期机制，它扭曲了经济和供求关系，因此应该尽快由长期机制取代。谈到长远机制，大家也提到需求机制是物业税。我认为它应该在自动调节需求方面发挥作用，而且仍然有必要改革供应方面的长期机制。改革的内容很多，如租赁与销售同步、多渠道保证等。我将提到两个内容。

首先，土地供给应以人口迁移为参照。如果人口迁移得更多，就有必要增加供给；如果人口迁移出更多的地方，就有必要减少供给。

第二，提高容积率。中国人口众多，可居住面积占世界的三分之一。我们注定要住在拥挤的房子里。如果我们想要大房子，我们会去澳大利亚和加拿大，在我们看不见人的地方买房子。中国将提高建筑面积比例。我们已经谈论它很多年了。我们不应只讨论需求方面的长期机制，也应讨论供应方面的长期机制，以便租金与销售比率能够达到平衡的水平。这是我个人的意见，仅供参考。谢谢你。

来源:凤凰网房地产

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