房地产估价的影响因素有哪些？为什么评估价格低于交易价格？

现在每个人基本上都是用贷款买房，而房屋评估在二手房交易中起着重要的作用。有很多东西买卖双方都不能交易，因为价格不能适当地协商，那么什么因素会影响房地产的估价呢？为什么评估价格经常低于交易价格？评估价格越高越好？

房地产知识肖建堂

详细解释那些关于二手房估价的事情

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01在二手房交易中，什么时候需要评估？

1.向银行申请抵押贷款

申请住房抵押贷款，银行将委托评估公司或担保公司对其进行评估，或根据房管局的评估

2.为二手房交易支付税费

为了避免买卖双方通过签订阴阳合同来避税，相关部门将对交易房产进行评估。

因此，评估是二手房交易的重要组成部分。

评估价格如何影响按揭金额？

首付=实际交易价格-贷款金额

(购买二手房时，贷款金额=房屋评估价格*贷款数量)

这意味着贷款金额与房屋评估价格挂钩。

例如:

小明购买了100万套二手房，评估价为90万，贷款金额可达评估价的70%。也就是说，其可贷金额为90万× 70% = 63万，首付款为100万-63万= 37万。

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什么因素会影响房地产估价？

根据房屋原价、房屋现状、周边交易等因素，年龄、户型、楼层、装修、配套设施等因素也会对评估价格产生影响。

建筑时代

买房子的时候，建议不要选择超龄的房子。房子建成后，将进入折旧期。当银行评估二手房时，他们会考虑房屋的折旧率，通常计算为每年2%的折旧率。

旧房价格=成本-年折旧费*使用寿命

折旧费=(成本-残值)/折旧年限

例如:

一套50套“老小”公寓，使用20年，每套2万套，总价100万元，每年折旧2%，折旧年限50年。

年度折旧费用= [100 * (1-2%)]/50 = 19，600

旧房价格= 100-1.96 * 20 = 608，000(不考虑其他因素计算)

在广州，框架结构的最低首付款是30%，混合结构的最低首付款只能是40%。

家庭类型

形状不规则，功能不全，过小或过大，一般为-5~-10%。

地面

顶层:-5%

二级顶层&:低层:-3%

中间层:+3%

如果底层有一个室外花园，顶层有一个阁楼，价格可能会更高。

走向

最高的价格影响是+8%

良好的定位:+3%~8%

不良取向:-2~-5%

材料工业

最低的价格影响是-5%

无物业管理:-5%

非独立封闭社区:-5%

安置

价格影响范围:-15%~+15%

面向街道:-15%

安静的环境:+15%

重点学区:+15%

匹配套筒

交通、商店和公共设施的不完善因素:-5%~+15%

社区的周围环境

优秀居住区内外环境对价格的影响:+2~+5%

相反，-3%~-5%。

供求

它在该地区更受欢迎，适当增加了5%。

为什么评估价格经常低于交易价格？

银行考虑到自身的风险，所以评估价格通常比正常交易价格保守，所以评估价格低于交易价格。

一般是市场价格的80%-90%。商业贷款的评估价值一般可达到市场价格的80%-90%左右，公积金贷款的评估价值一般可达到市场价格的80%-85%左右。因此，本文开头的案例仍然在合理的范围内。买二手房的麻友应该有这个心理准备，不要因为这个情况违约~

评估价格越高越好？

评估价格影响贷款和税收的数额。

缴纳的交易税和费用，如增值税、契税、个人所得税等。，以评估价格为基础，乘以相应的比例。简而言之，评估价格越高，缴纳的税就越多。低评估价格意味着更少的税费。

相反，二手房的评估价格越高，贷款金额越大，实际首付可能越少。评估价格低，贷款金额小，首付需要更多现金；

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小节

评估价格低:税费低，贷款金额小，首付相应增加

评估价格高:已付税金高，贷款金额大，实际首付可少。

总的来说，评估价格有其自身的优缺点，可以了解二手房的评估标准，从而更好地了解情况，减少违约的发生。

文章来源:房地产

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