“一城一策”的政策是可喜的，房地产开发商在三线和四线的布局也是有争议的

边肖|第一财经日报

动荡的市场正逐渐回归理性。

2019年，“一城一策”成为房地产调控的核心逻辑。从中央政府到地方政府，从规范交易到规范供给结构，房地产调控的触角正在向微观层面推进，地方主动性逐渐增强。

新常态下，房地产市场结构悄然变化。对于房地产开发商来说，政策变化只是风向标，人口流动性和产业结构是决定其战略布局的核心因素。

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监管主体:从中央到地方

在房地产政策的微调中，许多地方都明确提出了“一城一策”的原则。

据统计，今年以来，浙江、福建、河南、安徽、上海等地已表示将实施“一城一策”，其中福州、厦门、杭州、宁波、成都、上海将研究制定“一城一策”实施方案。

益州研究所智库中心研究主任严跃进对CBN表示，“一城一策”是“因地制宜、分类指导”的指导思想，与之前提出的“以城定策”有相似之处，都强调要根据各地的实际情况进行政策调整。

然而，“以城市为基础的政策”意味着中央政府定下基调，即中央政府根据当地情况制定政策和法规，主要针对房价上涨过快和库存过高的城市。现在，强调“一个城市，一项政策”意味着，首先，地方政府在调控方面有更大的自主权。第二，不同类型的监管会有不同的评估体系，即地方政府本身需要承担监管的责任。

从相关城市的角度来看，市场因地而异。根据柯睿的调查，过去一个月，杭州的商品房签约宽松，整体供应量大，交易量大幅上升，并持续走高，整体市场只是需要产品才能走好；成都商品房市场供应环比下降60%，成交量持续上升，整体价格保持基本稳定。

然而，厦门市场持续低迷，只有4个新项目进入市场，整体去转化率不到40%。然而，在去年底，二手房市场的成交量连续两个月上升，而价格保持下降趋势。在河南，2018年12月，省会城市郑州的商品房新增供应量环比小幅增长4%，平均价格继续上涨约15660元/平方米。有27个新建项目，总平均拆除率约为85%。

分析师认为，一些热点城市经历了交易放缓和价格放缓的现象，一些城市房地产市场运行相对稳定。在“一城一策”的工作原则下，地方政府根据自身情况进行调控将更加切实可行。

房地产商业利益来了吗？

那么，“一城一策”对房地产开发商来说是一个好信号吗？

对此，阎跃进表示，短期内，地方政府不会强调政策放松，而是会继续强调“一城一策”的方向。

自1998年以来，房地产开发企业完成住房面积和全国商品房销售面积逐年增加，到2014年底分别达到99.7亿平方米和99.1亿平方米。经过多年发展，城镇居民“无房”现象得到有效缓解，对不满意的刚性住房的需求大幅下降。

与此同时，投资增长的急剧放缓表明该行业已经进入稳定期。自2016年第四季度以来，国家通过限制贷款、限制购买、严格资金检查等方式加强了对市场的监管，加强了对房地产企业资金来源的监管，严格控制资金大规模流入房地产市场，使开发企业缩小投资规模，转向“现金为王”。

房地产开发的规模已经达到极限了吗？2016年，中国商品房年销售面积和销售额分别达到15.73亿平方米和11.76万亿元。从短期来看，这一行业规模的“上限”难以打破，这已成为市场各方的共识。

新城控股等企业的战略布局(601155。正在不断下沉。在2018年中期业绩报告会议上，新城表示，三线和四线城市贡献了42%的销售业绩，仅次于二线城市，贡献了53%。目前，土地储备主要分布在省会城市和百强县。

“三线和四线城市的红利将会持续一段时间，未来3至5年将会有更好的机会。”新城控股集团董事长王振华表示。他强调，三、四线城市是城镇化发展的重点，为企业发展提供了机遇。然而，对于大规模增长的新城市来说，一线城市的高土地成本显然是它们转向三线和四线城市的深层原因。

急流退去后，房地产开发商的开发规模有多大？

益州研究所智库中心的研究主任严跃进认为，“一城一策”并不意味着放松，但它肯定有助于市场交易。房地产开发商应抓住市场机遇，及时调整定价策略。严跃进认为，对于位于三、四线城市的企业，没有必要悲观。

以人口和工业为导向

2019年，房地产市场仍在苦苦挣扎。从“坚持住房无投机定位”，到“坚决遏制房价上涨”，从“按市决策、分类指导”，到“稳定地价、稳定房价预期”，房地产市场在密集调控下逐渐降温。

但是这种变化已经悄然发生了。中原地产首席分析师张大伟认为，楼市预期已经改变，房地产政策最严格的时期已经过去，30多个城市的楼市政策将在2019年进行微调。只要城市房价不上涨，房地产政策就有放松的可能。

“具体到一个城市和一项政策，省会城市和地级市都可能前进。”严跃进认为，“一城一策”将在2019年各地房地产市场发展规划中得到体现。根据各自的情况，每个地区都会细化，甚至细化到“一区一策”或“一镇一策”。

在供给方面，各地将根据去库存化周期和房价走势决定土地供应和房改；在需求方面，对于一些交易不畅的地区和房产，政策将会放宽。从价格角度看，将建立一个相对容易的房价上涨评估体系。

房地产开发商将如何应对激增的政策浪潮？

和硕首席分析师郭毅表示，政策并不是开发商调整业务布局的决定性指标。我们应该全面衡量城市经济发展、工业规划和人口。然后是区域市场的供求关系:市场库存有多大？需求有多强劲？他们之间有什么关系？

此外，我们还应注重产品质量，并根据城市客户的需求不断升级换代。同时，保持相对合理稳定的价格走势，提高产品性价比，提升企业品牌声誉和产品延展性。只有这样才能促进企业的规模扩张。

“目前市场总规模可能触顶，但企业市场份额仍调整为空”郭毅表示，2018年，十佳住宅企业的整体销售额将达到2万亿元，不到市场总规模的20%，房地产行业的市场集中度不高。"对于房地产开发商来说，仍有很多空有待开发."

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