房地产市场降温:交易减少，信贷收紧

房地产市场降温:交易减少，信贷收紧

季节是夏天，房地产市场是不同的。几家房地产中介机构最近发布的统计数据显示，今年3月和4月“小羊春”出现后，传统的“红五月”市场并未出现，5月份全国住宅市场的交易量总体持平。房地产市场的降温和市场的稳定几乎已成为各机构的共识。以北京为例。5月，北京的新房和二手房数量略有下降，呈稳步下降趋势。新房平均交易价格存在明显的结构性波动。尽管环比增幅很大，但总体水平是稳定的。二手房的平均价格总体持平，但成交较多的地区基本上略有下降。从地区角度来看，二手房价格有下降趋势。

一些专家表示，经过近期的政策收紧预期，信贷和融资的收紧也在一定程度上降低了此前火热的房地产市场的温度。从目前趋势来看，房地产市场的网上签约将持续下降，直至2019年1月。“稳定市场”将成为未来房地产市场的新常态。

交易量下降，新房供应和库存增加

“红色五月”不是红色，而是2019年5月成为房地产市场的一个显著特征。

根据我的家庭研究所的数据，从新房市场的角度来看，5月份北京共销售了6030套新商品房(不含经济适用房)，同比下降1.63%，同比增长87.62%。与去年同期相比，市场热度与4月份持平。有一个显著的变暖；从股市来看，5月份，北京共有13764套股票住房在网上签约，环比下降4.68%，同比下降23.94%，最近两个月成交量持续下降。

根据麦田的数据，从二手房交易量来看，5月份北京二手房市场的活跃程度较上月略有下降，与去年持平。本月，北京共有11434套二手住宅网签约(截至5月28日)，较上月下降10%，较去年4月下降27%。与此同时，5月份麦田二手房平均成交价微跌1.6%。

迈田房地产认为，在政策层面上，对市场需求有实质性影响的银行“还房还贷”信贷政策没有改变，替代需求等主要市场交易力量仍受市场进入门槛的制约。

与成交量下降相对应的另一个表现是，5月份北京二手房市场活动进一步减少，具体表现为房屋平均上市价格下调，交易周期延长。根据壳牌研究院的数据，经过过去6个月的调控，新上市业主的平均价格已经稳定在一个较低的水平，月变化幅度在0.5%以内。市场对业主的反馈并不积极，业主下调报价是绝对的主流。5月份，业主提价的数量仅占14%，较上月下降了4个百分点。就交易周期而言，在高首付比例的约束下，刚刚需要提高的释放速度仍然缓慢。

供应增加和库存增加也有所反映。根据壳牌5月份的市场月度报告，新房的分流只是需要降低成交量。从整个北京市的角度来看，5月份北京新房的周转率增加了3%。新房供应增加，截至5月底，北京新房存量达到8.6万套。主流新屋是有限竞争的房子，而“只需”的特点是显而易见的。

规范信贷紧缩和融资紧缩

事实上，中国整个房地产市场成交量的下降，尤其是北京二手房成交量的连续两个月下降，是由于政策调控预期的逐步加强以及信贷杠杆和住房融资趋紧趋势的出现。

在政策调控层面，中原地产研究中心统计显示，2019年前5个月，房地产调控政策出台205次，较2018年同期的159次增长近30%。

收紧信贷杠杆对房地产市场交易的下行影响似乎可以追溯。

我喜欢我家的研究所，该研究所指出，自4月份推出国有公积金新政以来，使用国有公积金购房的客户比例持续下降。然而，在2018年9月13日推出市政公积金新政后，使用市政公积金的客户比例已经缩小。此外，3月17日新政后，商业贷款渠道受到限制，今年全额购房的客户比例大幅上升。由于各种贷款渠道的政策限制，北京楼市的杠杆风险已经大大降低。总体而言，北京方面4月份发布的政策加码信号对市场产生了重大影响。

在住房企业融资水平上，4月份月度融资2600亿元的峰值出现后，5月份住房企业融资额继续保持高位运行，但5月下旬住房企业融资额逐渐下降，仅为600亿元左右。

稳定的需求是房地产市场的新常态

虽然“红五月”的承诺早就偏离了外界的预期，但大多数业内人士都认为，当前楼市成交量的变化是需求的稳定波动，“稳定市场”将是未来楼市的新常态。

从麦田地产来看，市场需求在3月份《小羊春》集中发行后出现回落是正常的。壳牌研究院首席市场分析师徐小乐表示，总体而言，尽管成交量有所下降，但跌幅有所收窄，市场绝对不冷。“5月份，北京二手房市场的交易在经过监管后处于中等水平。最近，住房和城乡建设部、银监会和央行多次就房地产调控和房地产金融风险发出声音，加强了“三个稳定”目标的巩固，坚决避免房地产泡沫过度。因此，政策的大幅放松和随后房地产市场的大幅上涨难以重现。稳定的政策、稳定的预期和稳定的市场是未来房地产市场的新常态。”因此，许小乐预言。

“然而，市场肯定在变得更糟。目前，无论是北京还是其他城市的房地产市场，都在3月份达到了顶峰，事实上，从4月到5月，热度已经逐渐下降。北京的二手住宅蚊帐数量从3月份的16000顶持续下降到4月份的14400顶，再到5月份的13700顶。中原地产首席分析师张大伟认为，现在看新房的净签约量不是很有意义，而是看库存的变化和净签约结构的变化。

来源/今日北京商报

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