楼市政策大幅调整，2018年国内房地产市场重新浮出水面

本篇文章2563字，读完约6分钟

去年，在“930”楼市调控新政策中，北京推出了“限价房和竞争性地价”的土地出让方式。根据这一政策开发的房屋通常被称为“有限竞争房屋”。但是什么时候会引入限价商品的销售方式呢？谁能买下它？

答案来了。

未来:“限价房”本质上将分为两类 5月7日晚，北京出台了新的楼市调控政策，《关于加强限价项目销售管理的通知》的公开征集内容包括如何向谁销售“限价房”。

建议在征求意见时规定-

限价项目的限价与周边市场的价格评估价格相差不到15%，将直接作为商品房使用，由开发商自行销售；

如果限价项目的限价与周边市场的价格评估价格之间的差价率不低于15%，则本次收购将转换为共有产权房，所有有资格购买共有产权房的家庭均可购买。

评估价格由北京两个有国有背景的部门或公司共同制定，参考依据是周边市场的价格。

简而言之，未来的"限价房"在本质上将分为两类，一类被视为商品房，但有一定的交易限制；另一类是共有产权房，交易和产权将受到限制。

买卖:根据房价的上涨区别对待 首先，让我们看看北京市住房和城乡建设委员会文件中的核心问题是如何表达的。

1限价房上市时，应结合评估价格进行销售 限价房是在2016年房地产市场受到较大调控时，由政府拍卖的一批限价房地。当时，当土地被拍卖时，计划锁定未来可以出售的最高价格。目的是抑制房价的过度上涨。

今天，这些限价房将上市。怎么做？这个问题很现实，也很复杂。因为许多两年前被锁定的限价房，可能低到足以在今天被抢劫。

例如—

两年前，当一个项目在广州拍卖时，政府给出的最高价格是每平方米30600元。那时，许多人可能认为房价定得太高了。但是今天，30600元肯定会被抢。

我该怎么办？北京市住房和城乡建设委员会肯定也遇到过类似的问题。他们给出的答案是:最高价和评估价应该结合起来参考和评估，最终确定销售方法。

2限定价格和评估价格之间的差价，15%是销售的关键线 细则如下:对于即将上市的限价房项目，北京市住房和城乡建设委员会和市安置房集团将参照周边项目价格，给出最终评估价格。然后，开始时设定的最高价格除以今天的评估价格，85%的比率就是一条分界线。

超过85%的房子以最初设定的价格限制正常出售，前提是出售的新房子必须锁定5年后二手房才能再次交易。如果比例低于85%，该项目将由市经济适用房集团作为共有产权房进行收购。然后在出售中，购房者得到一部分产权，但更多的产权由市经济适用房中心持有。

例如—

假设一个限价房项目，当土地被拍卖时，最高可售单价被定为每平方米5万元，而现在它周围类似产品的市场评估价格是5.5万元。那么，5万元除以5.5万元的比率是90.1%。这个比例高于85%。这表明，与今天的房价相比，限价房的实际涨幅并不大。那么这个项目就可以按商品房出售了。然而，毕竟这个项目仍然比市场价格每平方米便宜5000元。为了防止过度投机，买家必须在买了房子后至少持有5年，然后才能购买二手房。

假设这个限价房项目最初设定的最高价格为每平方米5万元，但如今其周边同类产品的市场评估价格已经达到7万元。然后，如果5万元除以7万元，比率是71.4%。这显然低于85%。这表明，从土地拍卖日到新房子上市的今天，这一地区的房价上涨了近30%，非常迅速。房价涨了很多。如果你不限制购买，买房子的人会赚很多钱。

因此，所有限价房都被市经济适用房集团收购并转化为共有产权房。然后上市销售。届时，购房者只能获得该房屋28.6%的产权，其余71.4%的产权属于市经济适用房集团。

影响:大大降低限价房的利润空房 对购房者的影响

对于申请共有房产的家庭来说，他们大多是没有房子或收入低的家庭。对于那些有一定收入但没有房子的家庭来说，如果他们想一步买一套自己的房子，他们也是第一梯队。在该制度中，更优先考虑保护没有住房的家庭，并对没有住房和需要改善但符合要求的家庭给予一些考虑。

对房地产市场的影响

有人问，85%的比例是否意味着政府认为未来房价会继续上涨，从而导致限价房与周边商品房之间的差价？

谈到对房地产市场的影响，业内人士认为，政策实施后，政府收购的共有产权房使限价房利润大幅下降了0+。这也将抑制许多“买就是赚”的购房者的“非居住”动机。让限价房真正回归“无房无炒”的目的。

共有产权的房屋可以转让，但投资性很弱。将来，以共有财产为跳板的小公寓升值的可能性会非常低。

房地产市场专家怎么想？首都经济贸易大学土地资源与房地产系主任赵秀池: 《通知》增加了共有产权房的供应量，这有利于落实“房子是为了居住，不是为了投机”的定位，使购房者有更多的获利感...对于房企来说，15%以上的倒挂房价是由政府购买的，房价是在10个月内支付的，这加快了资金退出的速度。房价的倒挂率不到15%，仍然是商品房，五年内不允许上市，降低了住房的流动性，将最大限度地打击房地产投机，使住房回归住宅功能。

值得注意的是，征求意见稿中没有提到限价房项目中房企自持部分的去向，也没有给出具体的实施细则。此外，限价房转换为共有产权房所涉及的产权归属需要澄清。

来自媒体人“大山老师: 北京限价房仍然坚持商品房的道路，这实际上代表了北京市政府的矛盾心态:一方面要控制房价，防止首都房价失控；另一方面，随着近期土地的不断流转，金融压力的隐患也凸显出来。

财经专栏作家齐: 在这次楼市调控中，北京的表现一直是全国的风向标，而北京的二手房价格较去年的高点下跌了10-15%，有些地方甚至下跌了20%。效果非常明显。今年将是大量经济适用房进入市场的一年。只要调控力度不放松，我相信北京楼市将进一步降温，降温幅度可能比去年更明显。然而，这仅限于北京。在监管尚未确定的二、三线地区，甚至在大量人通过彩票购买房屋的地区，房地产市场的监管也不容乐观。

来自媒体的房地产“好评论和坏评论”: 限价房转化为共有产权房，可以预期的最直接、最严重的后果是向市场发出一个明确无误的信号:纯商品房供应减少，房价上涨。

同时，这也表明，如果限价房改造为共有产权房，很有可能会出现预期的后果:开发商为了保证自己的利润率，肯定会在各个环节上节约成本，降低房屋开发的投资和质量，也就是说，付出的价格是一样的，我们将不得不接受一套档次更低、配置更小的房子。

这不是推论，这是已经发生的现实

来源/天津特价房