国务院多策促住房租赁市场 长租公寓迎增长良机

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上周，国务院和住房和城乡建设部提出了一系列鼓励住房租赁的建议，包括允许部分房屋实行分房租赁，允许商业地产分租，允许商业用房享受与住宅相同的水、电、煤，以及对出租房给予税收优惠。

对此，魔方生活服务集团市场部高级经理于人表示，新政策进一步振兴了空.的许多房间原来，buildings/きだよ 0号商品房和旧厂房的入住率相对较高。这项政策对产业链有帮助。最初，一些传统的商业地产运营效率低下，许多城市通常有过剩的商业地产。现在，空商务房可以充分利用，市中心原有的商业用地可以改造，使其具有住宿功能。有利于盘活存量住房，改善市场供给，在一定程度上降低单间房租赁价格，让商品房从灰色地带进入阳光地带，这是顺应市场趋势的表现。

对于长期出租公寓，这项政策可以使他们增加购物中心的数量，可以成为rented/きだよよon的一个大规模，然后把它们分开，以高租金作为交换。对于开发商来说，政策允许分割租赁，这将解决他们最大的头痛，即高空 0的商业房地产，使一些商业房地产可以振兴，从而产生更高的租金回报，提高物业价值。

拥有1.7亿用户的市场

由于传统租房方式存在许多难点，而且年轻租房者对租房体验有更个性化的要求，在净流入人口和房价居高不下的一线和二线城市，长期租赁公寓正在迅速增加。

根据国家卫生和计划生育委员会发布的《中国流动人口发展报告》，2013年中国流动人口规模达到2.36亿，其中72%的流动人口居住在出租屋，包括深圳北部在内的6个省市的流动人口占全国流动人口的85.9%，人口集中在特大城市的现象十分明显。

大学毕业生新增就业人口带来了新的租房需求。根据中国社会科学院的社会蓝皮书，2015年中国大学毕业生总数继续增长，达到740万。应届毕业生的增长为大城市租房提供了强劲的需求，从毕业到拥有自有住房的过渡期一般为3-5年。未来应届毕业生的租赁市场是巨大的。

正是在这种背景下，长期租赁公寓不仅具有内生的发展动力，而且受到外部力量的推动，近两年来发展迅速。

易米豪首席执行官冯告诉记者，社会发展导致了生活方式的深刻变化，这也使得人们对租房条件有了更高的要求。此外，互联网的快速发展也改变了人们的生活方式，购物、社交和娱乐行为的变化也使得人们喜欢住在离工作场所很近的地方，并从事许多体验式业务。

规模集中决定盈利能力

长期租赁公寓的盈利能力一直受到外界的质疑。该行业一直无法摆脱发展规模的限制，市场份额难以集中，盈利能力弱，发展缓慢。

冯告诉记者，长期租赁市场就像足球，一端是大规模的。这一端的企业正在进行规模和标准化。这些企业往往财务实力雄厚，而另一端是个体经营，规模较小，但单个经营的利润很高。相反，它是中间部分，规模小，盈利能力弱。

一般来说，长期租赁企业会与业主签订为期5~10年的租赁合同，根据租金上涨的水平，每隔几年就会有一定的租金上涨。至于租给租户，通常最长一年签一次，一年后更有可能增加租金。它也是这样设计的，所以长期出租公寓的经营者可以准确地衡量未来的收入水平。

魔方公寓品牌总监邵云表示，长期租赁公寓的运营能力和盈利能力首先体现在对物业的选择上，这必须有一个长远的视角。魔方公寓有自己的财务模式。基于这一模型，它在选择物业时会理性地面对价格，并在此之后借助财务模型计算定价和运营成本，而不会不计成本地拿走高价物业。

另外，当规模达到一定数量时，可以采用集团采购的方式，即以数量来控制综合成本，同时在保证质量的基础上，可以与一些大的供应商合作，获得合理的价格。

“装修、硬装修、软装修、家电”是最重的投入，统称为公寓装修成本，也是公寓最重要的成本支出，属于硬投入。

另一方面，成本控制和操作能力，首先是人员成本控制，而魔方已经利用系统的优势提供相关服务。此外，为团队配备经验非常重要，他们都是有经验的操作员。

邵云介绍说，每套魔方公寓(约150套)最多只有5名经理，人均管理的公寓至少有30套。同时，利用互联网技术实现公寓管理的自动化。当然，这主要是由于长期集中出租公寓集中，人员配备比例低，服务半径小，管理难度相对较低。

然而，如果公寓中的房间很少，并且它们不集中在一个房间中，则人均管理的房间数量将非常少，单位管理成本将非常高，并且盈利能力将自然变得非常差。

很难生产出独角兽

这个问题变得越来越明显。冯认为，中小型长期租赁公寓企业无法实现集中采购和集中管理，在获取产权的竞争中没有太大优势。大型企业只有获得足够的资金支持，才能解决高成本问题，真正实现速度、标准、质量和利润。

冯告诉记者，这是一个不能一人独霸的市场，可以算是一个“超长尾市场”。未来，长期租赁市场迟早会被平台提供商所取代，在这个细分市场提供优质服务。“并不是每个环节都要求企业做到最好。相反，在上游和下游有更多的专业提供商提供服务。出现了更多的服务提供商，如一些房屋租赁管理平台和提供维护的公司。”

由于长期租赁公寓在运营上还不成熟，还很难确定哪种模式适合长期租赁市场，哪种品牌能坚持到底。目前，大部分市场仍在小微企业手中，可能有两三百家。租金市场不集中，具有很强的地域性和局限性。租户需要靠近自己的公司，生活方便。未来长期租赁公寓市场将会有大品牌，但不会有像互联网公司那样的“独角兽”。

当然，就目前情况而言，空中低端白领市场规模巨大，但竞争最为激烈，价格和位置也是租房者最敏感的因素。中高端金领市场竞争激烈，位置和服务是目标客户选择的关键因素。目前，由于空房源中高档市场规模不大，且已被外资深度培育多年，现有的长期租赁公寓运营商和潜在进入者将重点关注中低端市场。

长期租赁公寓，一种在互联网上迅速扩张的新形式，正在以惊人的扩张速度绘制蓝图。