一线调控趋紧 二线去库存现生机

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[摘要]业内有些人甚至认为，像以前的调控一样，许多自住需求群体不可避免地会再次受到伤害。从市场手段向行政手段的全面过渡并没有改变房地产市场的基本机制，房价问题仍将是政府面临的一个重要问题。

3月25日上午，王锴(化名)面对《时代周刊》记者，得知自己已失去购房资格，不禁叹了口气，摇了摇头。

今年2月底，他看中了一个总价值350万元的学区。在遭受房东多次提价后，他最终支付了120万元定金，但他从来没有时间去中介的签约室在线签合同。出乎意料的是，他最终等待的是购买限制。

面对不断上涨的房价，3月25日，上海市政府采取了被称为历史上最严厉的调控措施。在《关于进一步完善我市住房市场体系和保障体系，促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》(以下简称《上海九条》)中，从供给和需求两方面调控房价的意图是显而易见的。

此前，互联网为这一规定铺平了道路，缓冲了基调。然而，“上海九条”的到来仍然不能让人感到轻松。以3月24日24:00为分界点，没有上政策末班车的王锴人只能眼睁睁地看着买房梦想破灭。

一些业内人士甚至认为，像以前的调控一样，许多自住需求群体不可避免地会再次受到伤害。从市场手段向行政手段的全面过渡并没有改变房地产市场的基本机制，房价问题仍将是政府面临的一个重要问题。然而，上海在中国房地产行业的象征意义使人们比空.更关注这一规定

春天河流管道鸭子先知。在买方和卖方市场，一些微妙的变化正在发生。据《泰晤士报》记者报道，许多获得预售许可证的房地产企业不得不重新调整在上海的推进节奏和策略。

在资本传导的影响下，经济规模大、供需关系紧张的二线城市将成为下一个购房热点。

但是还不知道所有的发展将走向何方。

史上最严格的“上海九条”

3月24日，上海用一手住房成交量超过1700套的事实解释了房地产市场的极端疯狂。在《上海九条》问世的当天，这个数字最终锁定在2499套，比上海过去一年的商品房日均成交量高出7倍。

3月24日上午24:00，官方确定网上签名的截止日期为最后期限。上海住房和城乡建设管理委员会主任顾金山在3月25日的上海新政策会议上解释了这一点。这意味着，尽管只有一天的路程，许多以前合格的购房者却被强行挡在了自置居所的大门之外。

其中，社保年限的提高是一个晴天霹雳——非上海市民缴纳社保的时间从“累计2年”调整为“连续5年”。这意味着许多人将失去买房的资格。王锴(化名)就是其中之一。

在3月25日的“新政”新闻发布会上，面对媒体的提问，顾金山解释说:“这次调整是基于中央政府的要求和房地产开发本身的客观规律，特大型城市是在为城市制定政策后进行调整的。”从实际出发，加强调控”。

手举起来，刀放下来。没有购房资格和违约赔偿那不知该如何处理，王锴完全糊涂了。

然而，王锴不是这样，时代周刊的记者们很清楚这一点。虽然在3月24日，由于系统瘫痪，网上交易中心延长了3个小时，但可以肯定的是，有很多人错过了网上签约。

即使他们赶上了网上签约，他们也会收到一大笔钱。《上海九条》明确提出废除3？“30新政”第二套房是非普通住房，首付提高到70%；对于普通住房，首付款增加到50%。”对此，中国人民银行上海总部调查统计研究室主任王振英在新闻发布会上两次强调，增加贷款限制是为了进一步使市场供求关系回归理性。

目前，市场上仍有声音要求取消“新政取消购房资格违约赔偿”，但截至发稿时，相关部门尚未对此做出解释。

二线城市的活力

“从上海的实力来看，它的确很大。”友涛市主席薛向《时代周刊》记者坦言。

据《时代周刊》记者报道，业内人士担心新政的实施，有些人甚至认为新政不会长期存在。

“但如果不够严格，就无法阻止房价的飙升。如果监管慢慢收紧，那么房价会更高，也更麻烦。如果前途未卜，你可以慢慢放松。”薛对说道。

国家统计局2月份发布的70个大中城市的房价数据让外界汗流浃背。据统计，深圳、北京、上海和广州的新房价格分别上涨了3.6%、2.3%、2.9%和1.6%。与去年同期相比，增长率分别高达57.8%、25.1%、14.2%和11.9%。二手房方面，上海上升了5.3%，而北京、广州和深圳的二手房分别上升了3.2%、1.2%和3.3%。

从上海市政府各部门3月25日的声明来看，收紧楼市调控的关键在于投机性和非理性需求太多。会上，政府部门强调，本轮调控打击了投机需求。

毫无疑问，首付和场外分配已经成为决策者心中的罪魁祸首。到目前为止，政府还没有公布首付的规模，但已经提出了一些应对措施:禁止首付和外汇资金划拨，必须承诺首付为自有资金，违规者应作为失信信息纳入公共信用信息服务平台。决心非常明显。

行业观点形成了另一条逻辑链。第一太平戴维斯(Savills)中国研究部主管简柯(Jane Ke)认为，“上海九条”短期内将导致交易量萎缩，但对房价的影响可能不像预期的那样，短期内房价可能保持坚挺。因此，仲量联行上海房管局局长周静进一步认为，整个市场将暂时进入观望期。

根据市场机构嘉里(Kerry)的最新数据，一线城市的住宅库存已降至不到10个月，而上海的库存只够销售3.7个月。然而，顾金山在新政会议上纠正了这一点。“实际上，我们根据平均值计算，大约是8.5个月，根据最大值计算，大约是6.5个月。”

国务院参事办公室的特别研究员鲍最近又抛出了一个提醒。“每次调控后，房价都会上涨一次。原因是什么？”

值得注意的是，自3月份以来，许多二线城市的房地产一直在升温。根据中国证券投资公司的研究报告，随着一线城市调控政策的增加，二线城市拥有更大的杠杆空空间。此外，从市场传导的角度来看，一线城市因其较高的政策和金融敏感度而领先于全国，二线城市往往会因这种传导而升温。

在此次价格上涨之前，杭州(房地产)和南京(房地产)等二线房地产市场在2008年的调控中损失惨重，房价一度跌入悬崖。从那以后，直到2015年上半年，这些城市的房地产市场一直处于不温不火的状态，最近，在资本传输的影响下，它已经显示出回暖的迹象。

事实上，一线城市的高房价可能会缩小社会向上流动的范围，迫使一些年轻精英选择从一线城市退出，搬到二线和三线城市。然而，这些“流动青年”能否让二三线城市成为中国的经济增长点，还有待观察。然而，阶层的固化、向上流动渠道的缺乏以及高房价导致的社会活力的下降都是必须考虑的命题。

增加供应是王道

在开发商方面，监管也在进行。据《时代周刊》记者报道，上海已经采取了收紧高端房地产预售许可等措施。

新政出台后，许多获得预售许可证的房地产企业都在调整推进节奏和策略。

据《时代周刊》记者称，降低销售目标是方法之一，而在首付周期中放松是另一种方法。另外，一些房企在保证一定利润的前提下，不排除一定比例的优惠价格。

与此同时，几家房地产企业的营销负责人表示，他们将选择在近期加快出货速度，但短期内不会考虑以价换量。

然而，在欧阳杰，新城控股副总裁，去年的王迪项目并不排除降价的实际无奈。就现金流要求而言，今天的王迪不等于明天的王楼，至少定价预期正面临下降。

目前，政府还在与开发商谈判。根据浦东新区建设交通委房管办、浦东新区建设交通委住房保障办和浦东新区房地产业协会3月29日发布的文件，政府将与相关开发商召开“贯彻两会精神，探索房地产新政”报告会。

“目前最大的问题不是如何抑制房价，而是如何从根本上解决供给不足的问题。”仲量联行中国研究部主任周志峰雄辩滔滔。

3月25日，顾金山还表示，今年的土地管理将增加土地供应，2016年的商品房用地供应将比2015年增加169公顷。然而，这种影响可能要到明年或次年才会显现。

然而，欧阳杰指出，从增加供给的逻辑来看，政府目前没有具体的土地供给计划和措施，而增加供给似乎是一个虚假的命题。“如果不能增加土地供应，只有两种方法来增加中小型机组和增加现有土地的容积率。”

他认为，增加中小套数的政策可以在一定程度上抑制土地市场的热度。“因为中小地块很难做成高端产品，房价不会涨，地价自然也不会涨。会更少。”与此同时，他还呼吁"在基本生活条件得不到满足，供需矛盾得不到缓解的情况下，容积率不能稍微提高吗？"

深圳监管版

与上海同一天，3月25日深夜，深圳楼市调控终于落地。

根据深圳市政府办公厅发布的《关于完善住房保障制度促进房地产市场稳定健康发展的意见》(以下简称《意见》)，非深圳市居民购房的社会保障期限由一年延长至三年。同时，对于近两年有住房贷款记录或在深圳有住房但已结清相应住房贷款的人，贷款首付比例从最低的30%提高到40%。

与上海的“上海九条”相比，深圳的监管要“温和”得多。事实上，在深圳经历了一轮房价飙升后，市场已经降温，一些投机者也纷纷抛售房产。

根据深圳中原研究中心的报告，“限制投资者是深圳政府监管的初衷。”

据深圳中原研究中心监测的数据显示，深圳楼市的投资者比例高达25%，其中许多人通过首付贷款和p2p获得首付资金。据《泰晤士报》记者报道，今年3月以来，深圳金融监管机构已对房地产首付和众筹购房进行了彻底调查。

像上海九条一样，意见表达了政府的态度。其中特别提到，要规范房地产市场秩序，加强房地产金融风险防控，坚决打击和查处虚假“日本CDs”、“囤积居奇”、“阴阳合同”等违法行为，禁止互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷款、众筹购买、过桥贷款等金融杠杆配置业务，商业银行要加强购房首付源头核查。

深圳市房地产研究中心高级研究员李指出，深圳楼市政策更加注重供给面管理，即通过多渠道增加住房供给、加强住房保障、增加土地使用、盘活存量、旧城改造和棚改，这显示了决策者对建立长效机制的信心。与“十二五”相比，40万套经济适用房的规模几乎翻了一番。在适度控制需求的条件下，如果这些供给方面的措施得以实施，房价有望长期保持稳定。

许多业内人士进一步指出，虽然上海和深圳的这一轮新政将影响购房者的整体预期，增强市场的观望情绪，并在一定时期内造成房屋销量下降，但房价的调整是有限的。同时，未来上海和深圳的房价将保持相对稳定，这将减少虹吸效应的存在，有利于周边三、四线城市的发展。