房地产资产证券化发展将再提速

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一些业内人士认为，在当前房地产“去库存化”成为主流的市场环境下，政府和市场将进一步推动房地产资产证券化的发展。可以预见，房地产投资信托将迎来蓬勃发展的春天。

房地产开发企业似乎变得更加自信。国家统计局近日发布的数据显示，今年1-2月，全国房地产开发投资增速比去年提高了两个百分点。这是两年后房地产开发投资增速首次回升。

除了销售市场回暖，融资困境问题可能是房地产企业更加大胆的原因之一。

"房地产公司正在通过资产融资克服银行贷款的局限性."联合信用评级有限公司(以下简称“联合评级”)总经理张志军对记者表示，“作为融资手段之一，房地产资产证券化在过去两年的发展可谓‘火爆’，大大提高了资金周转率。”

发展将再次加速

2015年6月，万科与鹏华基金联手推出首只国内商业写字楼物业收费收入的公共房地产投资信托基金(REITs)；同年7月，世茂地产推出“Boss Capital-世茂天成地产资产支持专项计划”，在上海证券交易所获批，共发行15.1亿元；今年11月，“汇天府资本-世茂最后一笔购房款资产支持专项计划”在上海证券交易所成功上市，这也是中国第一个最后一笔购房款资产证券化项目。

据万德统计，仅在2015年，中国房地产资产证券化项目的市场存量就达到了13个。张志军表示，从2016年第一季度的市场发行情况来看，房地产资产证券化可能实现井喷式增长。

一些业内人士认为，在当前房地产“去库存化”成为主流的市场环境下，政府和市场将进一步推动房地产资产证券化的发展。2014年9月，央行发布《关于进一步完善住房金融服务的通知》，明确提出要积极稳妥地开展房地产投资信托基金试点工作。

中国资产证券化研究会会长华林认为，以reits为例，通过吸引公共资金进入房地产行业，可以改变房地产行业主要依靠银行贷款和债券市场融资的现状，有利于去库存化、去杠杆化和降低成本，有助于化解房地产金融风险，促进房地产供给方面的结构性改革。

从目前的情况来看，中国的房地产证券化市场已经做了一些尝试。张志军认为，根据不同的形式，房地产资产证券化产品大致可以分为标准reits、准reits、抵押支持证券和由基础资产发行的资产支持证券，涉及收益权和债权。

就在今年年初，中国证监会的《全国证券期货监管工作会议报告》明确提出“研究推出房地产投资信托基金”。在这方面，华林认为，可以预见，reits将迎来蓬勃发展的春天。

房地产投资信托成为住宅企业新的融资渠道

根据联合评级机构近日发布的《2015年中国房地产业研究报告》，2015年中国房地产开发资金来源总量为12.52万亿元，其中自筹资金约占40%；国内贷款主要是银行贷款，仅占16%；存款、预付款和个人抵押贷款占44%。

联合评级机构第二商业评级部总经理刘晓靓评论说，去年，房地产开发项目的银行融资增速开始放缓。

一些房企已经找到了融资的出路。据记者了解，一大批以持有性房地产为投资对象的私人房地产基金已经成功发行备案，其中就有房地产投资信托基金。

那么reits将扮演什么角色呢？

清华大学金融学院研究员郭杰群认为，由于商业地产本身的流动性非常弱，改善运营现金流需要时间，因此我们必须考虑轻资产模型。因此，金融创新尤为迫切。

根据定义，房地产投资信托是资本市场和房地产市场有效结合的产物。它通过发行收入证明来收集许多投资者的资金，并由专门机构管理投资于能够产生稳定现金流的房地产。在有效降低风险的同时，房地产投资信托基金以股息形式将房地产租赁产生的收益分配给投资者，为投资者提供长期稳定的投资收益。

中城投资首席执行官林露强调，市场不能被视为能力，reits的核心在于流动性，流动性首先来自运营现金流，而运营现金流的关键取决于运营商、运营商或所有者。

高河资本管理合伙人周宜生表示，就规模而言，商业地产是一个极其重要的基本资产类别。但是，从目前的情况来看，商业地产的融资和流动性工具非常有限，但这也显示了中国商业地产资产证券化发展的巨大空空间；未来商业资产证券化的可能方式包括股权证券化和债务证券化。在目前有限股权reits的市场背景下，培育私募reits可以作为一种过渡选择。

发展中仍然存在问题

人们一致认为，房地产行业正面临着巨大的融资困境。尽管春节后一线城市的房价开始了新一轮的加速运行，但二三线城市仍面临周期性压力。特别值得注意的是，目前房地产证券化市场整体规模较小，类reits产品的可重复性不强，操作困难。主要障碍包括相关法律法规的制约、相关税收制度的缺失、土地制度带来的物权风险和不稳定的租金收益率。

以房地产投资信托基金为例，华林认为房地产投资信托基金的推广在法律和税收方面仍然面临问题和障碍。

业内一些人也同意这一点。目前，我国房地产税收负担相对较高，仅在运营环节，税收就占租金的30%左右。同时，如果房地产投资信托基金是以公共基金的形式设立，由于投资范围的扩大，税收问题需要进一步明确。

"刚性赎回给资产证券化的推广造成了严重障碍."郭杰群认为，资产证券化本身就是通过资产现金流和信用增级措施的结构设计来设计一种风险和收益相匹配的产品。

郭杰群告诉记者，在刚性支付的情况下，投资者可以购买一些高回报的产品，但仍然享受较低的风险。这使得投资者对低风险、低回报的证券缺乏兴趣，不利于资产证券化市场的拓展。