二手房交易 暂无需担心营改增

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《证券时报》记者罗克官

上周五，国务院常务会议宣布，全面实施改革的阵营已经进入倒计时状态。由于房地产业已被纳入此次试点，适用税率为11%。此外，国家税务总局局长王军在两会期间明确表示，此次改革计划将首次涉及自然人缴纳增值税，如个人二手房交易。公众对于个人住房在5月1日后上市交易时税收负担是否会增加有很大的疑问。

很多人担心，在现有二手房交易增加后，按总价5.5%征收的营业税，将来会否变成差价的11%。这个问题很普遍，而且税费规定也很复杂，所以有很多误解。根据作者对财政和税收的理解，这种担心可能是多余的。

首先，从征收对象来看，房地产企业和自然人是税法上的两个概念。最简单的逻辑是，房地产企业是指商品房的生产者，整个生产过程涉及购买土地、建筑材料、人员等各种生产要素。买卖二手房的自然人是商品房的使用者，整个买卖过程中的当期投入扣除无法验证。因此，他们的纳税人身份是不同的。房地产企业通常是一般纳税人，而个人是小规模纳税人。根据增值税暂行条例，小规模纳税人采用简单的计税方法，税率仅为3%。

其次，增值税原则上不适用于自然人所占房屋的市场增值部分。增值税是根据商品在流通过程中的增值额征收的流转税。然而，很难区分哪些房子来自个人住房，哪些房子来自房地产投机者或两者兼而有之。我们也知道出售二手房不仅需要营业税，还需要个人所得税。如果营地改革的增加是对个人住房的增值额征税，是否应该取消个人所得税？显然，这是不可能的。

因此，即使二手房交易在未来应该纳入改革阵营，目前的税费基本框架仍将继续。例如，对第一批个人或有一定年限的房屋继续实行营业税减免政策，否则二手房交易的实际税负肯定会增加，这不符合营改增试点“只减不增”的前提。此外，现行的二手房交易税收制度实际上鼓励个人长期持有房屋，而不是短期倒卖来加剧市场泡沫，这也意味着税收不会单纯按增值额计算，因为长期按此路径持有自用房屋的个人税负会增加，反而会鼓励短期投机来加剧市场泡沫。

最后，如果读者有心，他们实际上可以发现，个人二手房不会受到扩大试点改革阵营的影响。最直接的证据来自财政部和国家税务总局对记者提问的回答。上周五，两部委在回答记者提问时明确表示，新增试点行业“涉及近1000万纳税人，是此前试点改革纳税人总数的近1.7倍。”这个规模并不意味着全社会的二手房存量都被纳入了5月1日推出的试点范围。

笔者认为，个人二手房交易应该进入营改增的范围，至少在增值税暂行条例正式升级为法律之后。因为即使是小纳税人也只适用简单的收集方法，所涉及的数据规模将大大超过目前试点改革的阵营。另一个参考点是，国土部门的全国统一房地产登记信息最早要到2017年才能共享和搜索，该数据库显然将成为未来税收计算的重要依据。