环北京楼市样本调查：房价大涨 投资客笃定入场

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引导阅读

记者走访现场，发现围绕北京楼市的这一轮涨价，从燕郊开始，然后蔓延到大厂和香河。投资者在买家中占很大比例。房地产市场正在蓬勃发展，这导致房地产销售的发展速度远远快于建筑业。一些房地产尚未获得预售许可证，开始匆忙出售。一些房产已被收回至2019年。

本报记者戚三联北京报道

“你这里还有房间吗？”陈伟(化名)问道。R&F新城的销售员看了一眼陈伟和他的父亲，说道:“最近一期的平均价格大约是10000元/平方米。在2019年交出房子。”

受首付、契税减免等政策的影响，再加上北京市政府迁址通州的刺激，北京周边的房地产市场异常火爆。这从燕郊开始，然后传播到大厂和香河。

陈伟显然受到了这一轮恐慌需求的影响。2014年底，他还在等着看燕郊的房地产。当时燕郊房产的平均价格在1万元/平方米左右，但现在，燕郊房产的价格已经攀升到2万元/平方米。这是陈伟和他的家人无法承受的代价。

被这轮恐慌性购买所迷惑，陈伟不得不选择更远的香河楼市。“不管你在哪里买，至少买一个婚房。”

买房子完全是为了人

R&F新城销售办公室的谈判桌。陈伟，他的父亲，销售员，和一个刚刚付了定金的投资者聚集在一起。

根据销售流程，销售人员向陈伟介绍了该房地产的位置、配套设施和效益。她说服陈伟立即支付3万元的编号费，并多次告诉陈伟和他的父亲，“开发商推出的住房是有限的，只有密切关注卡。”有机会买房子。"

陈伟年迈的父亲不知道什么叫做卡安排。在他那个时代，在农村建一所新房子是件好事。但是现在，陈伟已经过了结婚年龄，却被女朋友拒绝了，因为他没有房子，女朋友几次找他谈婚论嫁。

在陈伟的父亲看来，“你想买什么就买什么。”只要有地方住就行了。”陈伟不再关心房地产的质量、位置和配套设施。他的呼吁是，首付可以弥补足够的，每月的能源供应仍然可以满足。

2016年2月1日下午，央行宣布，原则上首套非限制类城市家庭普通住房商业贷款最低首付比例为25%，可上浮5%。这意味着在中国，大多数城镇居民首次购房贷款的最低首付比例为20%，这进一步降低了购房门槛。

也就是说，如果陈伟一家有足够的钱，他们就能买一栋商品房。在通往婚姻的路上，陈伟才有谈论婚姻的资本。

然而，去年的房价还是67000元/平方米，现在平均价格已经涨到了10000元/平方米。显然，R&F新城的房价已经略微超出了陈伟家的预算。当他们急着要留下来的时候，让他们感到压力的是出售房屋的时间被推迟到了2019年。

投资者看到陈伟和他的家人仍然犹豫不决，于是告诉他们自己的投资理念:“买了就赚。”这是他一生中投资的第五笔财产。

看了两个星期的房子，陈伟终于在离R&F新城不远的大运河孔雀城安家。虽然2018年收楼的时间还很遥远，但平均价格是8500元/平方米，这让他们很开心。

“我是在春节前一周来看这座建筑的。当时，平均价格仍然是7100元/平方米。当时，销售办公室非常冷清。”陈伟无奈地告诉《21世纪经济报道》的记者大声向喧闹的售楼处走去。

坚定的投资者

正如房地产市场的每一轮都必须经历的周期性规律一样，恐慌的另一面是投资者急于行动。

陈伟的业务员刘(化名)代理销售大运河上的孔雀城。每七人一组，然后雇佣一些渠道人员在街上收集顾客。每次渠道人员引进新的客户群，刘都会付给他们100元。香河高速公路出口两侧，到处都是没有固定工作的人。

该小组组长刘告诉《21世纪经济报道》记者，自从开发商推出这段时期的住房以来，他们小组已经收到了近十几组房卡，但像陈伟这样的小组只有四五组需要。接近10，000元/平方米的房价对当地人来说压力很大；由于在北京工作的迫切需要，在这里生活的交通时间成本是普通人所不能接受的。“他们大多是投资者。对北京人来说，这里的投资门槛很低。如果你贷款，你可以买一套首付款在10万到20万元之间的房子。一些客户一起购买两到三套，而一些投资者购买更多。一些有先见之明的人甚至在本轮房价上涨之前就通过团购购买了。”

《21世纪经济报道》记者还走访了离北京更近的大昌房地产市场，该销售员估计那里投资者的比例约为60%-70%。

离北京更近的燕郊房地产市场现在更热了。目前，房地产的平均价格已经上升到2万元/平方米。

燕郊的一位销售人员告诉《21世纪经济报道》记者，“根据燕郊房地产市场的现状，到今年年底将超过25000元/平方米。如果北方三县最终确定由北京管理或转移到北京，燕郊房地产市场的价格将达到3万元/平方米。”该销售员于2015年7月在该建筑中投资了一处房产，当时价格为1万元/平方米。她对燕郊楼市的未来充满信心。

《21世纪经济报道》记者观察到，目前燕郊楼市平均价格一般为2万元/平方米，大厂楼市一般为1.5万元/平方米，香河楼市一般为8500-1万元/平方米。尽管已经达到最高点，但仍有不少投资者希望继续进入这轮投资热潮。

有些人进来，有些人离开。不久前，北京投资者王理(化名)披露了他刚刚在朋友圈子里卖掉的燕郊房产。购买时为6000元/平方米，出售时为16000元/平方米。王理也是一名房地产内幕人士，他认为这是他成功的投资案例。

陷入恐慌？

开发商和买家都可能受到这波恐慌性购买的影响。

陈伟买房时，意外地发现“他为房卡安排的房产尚未取得预售许可证”。售货员向他解释说:“房子卖得太快了，但建造速度太慢了。开发商希望利用这一购房潮迅速出售房屋。所以我得先整理卡片。房子选定后，预售许可证就快下来了。”

但是陈威没有考虑那么多。"房价每周都会上涨，如果不确定，房价就会上涨."

3月9日上午，燕郊的一家房地产公司“惠府榕树湾”开业了。据对外宣传，“双水安华彩二期、三期21号楼、29号楼的发卡活动原定于上午9: 00开始，但8: 00左右，已有数千名买家聚集在其售楼处内外。上周六，创下了数千人抢劫房屋的记录，680间套房在两小时内售罄。"

最近几个月，类似的“北方三县”(燕郊、大厂、香河)可能在行政上划归北京管理，或直接划归北京；北京地铁将连接燕郊和大厂等。”这些不确定的谣言以各种版本充斥着北京的房地产市场，这使得这里的开发商和销售人员不断向各类投资者宣传“买一赚”的概念。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，北方三县房价也大幅上涨，这与房地产市场背后的政策差异有关。北京市场的购房政策仍然很严格，所以一些购房者会在北方三县买房。从这个角度来看，这种住房需求的释放显然符合市场预期。

严跃进表示，在目前的住房市场上，实际上有很大的投资投机因素。投资者进入北京房地产市场相对困难，所以他们会选择在北京周边的城市投资。他们的心态基本上是一样的，即他们认为有很大的机会，随后转售，同时他们可以得到相应的溢价回报。当然，从房地产市场稳定健康发展的角度来看，有必要控制这种市场需求。

严跃进认为，北方三县存在恐慌性抢购。建议一些价格过高或过高的房地产在购买时要理性，不要有非买不可的心态，否则容易上当。

北京市房地产协会秘书长陈至对北方三县的涨势并不乐观。他认为，作为京津冀一体化的重要组成部分，北方三县应正确看待自身的发展。以燕郊为例，他说:“随着京津冀的发展和协调目标的制定，首都的一些职能得到了缓解，特别是河北省政府的投入能力不断增强。燕郊作为深入北京腹地的板块，产生了虹吸现象，但也引发了过度投机和房价飙升。燕郊已经饱和了。燕郊房产的大多数买家都在努力解决住房问题。早期在燕郊置业或看到燕郊的家庭都有投资价值，但现在燕郊继续增加供应，但空的改善空间并不大

陈至认为，京津冀一体化使河北具备了缓解北京职能的条件。北京不太可能考虑将其纳入，从而增加其负担。