多以并购方式流出 去年中资投入美商业地产达151亿美元

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我们的记者流浪在上海报道

中国对美国房地产的收购非常频繁。3月18日晚，许多外国媒体报道称，喜达屋与安邦保险以每股78美元的价格达成协议，总购买价为132亿美元。此前，3月14日，外国媒体披露，安邦保险已达成美国最大的高端房地产收购协议，斥资65亿美元从美国大型私募股权基金黑石集团(Blackstone)手中收购其酒店资产战略酒店度假村，黑石集团在美国拥有16家豪华酒店。就在去年12月，安邦保险以19.5亿美元收购了纽约的华德福。

此外，3月初，开发商万科宣布了其在美国纽约的第四笔交易，并共同出资约7.6亿元人民币，收购了纽约曼哈顿的一套百年公寓。2012年，万科在纽约设立办事处，然后与当地公司合作开发61层公寓楼。2015年底，我们与另外两家公司联合购买了一套公寓，并计划对其进行翻新。据数据提供商real capital analytics(以下简称rca)向《21世纪经济报道》记者提供的数据，去年中国对美国商业地产的直接投资达到151亿美元(约合人民币977亿元)，几乎是过去16年总额的一半。其中，工业用地产权交易占比最大，成交额为82亿美元(约531亿元人民币)。酒店交易额位居第二，达到26亿美元(约168亿人民币)。

在过去的15年里，中国资本已经在美国商业地产上投资了2070亿元

美国商业地产一直受到中国投资者的青睐。根据rca的数据，自2000年以来，共有320亿美元的中国资本流入美国商业房地产市场(约人民币2070亿元)。

“我认为这个数字是保守的估计。事实上，仍有大量中国资本对美国商业房地产进行间接投资，如投资上市房地产证券或私人房地产基金。我认为，流入美国商业地产的中国资本实际上应该是上述数额的几倍。”世邦魏理仕资本市场全球总裁克里斯托弗·鲁德曼在接受《21世纪经济报道》采访时说。

那么，美国房地产对中国投资者有什么吸引力呢？

鲁德曼表示，首先，美国市场为中国投资者提供了对冲汇率风险的机会。当人民币汇率相对坚挺时，中国对美国房地产的投资可以达到多元化投资的效果。当投资者预期人民币汇率将持续贬值时，在美国投资可以保护他们的资金和财富免受汇率走软带来的风险。与股票和债券等其他美国风险资产相比，房地产提供了更好的风险调整回报。此外，美国被视为传统的安全港；其法律体系长期以来相对稳定。

近年来，中国投资者的地位以及投资性房地产的类型和市场都在发生变化。

“在初始阶段，投资美国房地产的中国投资者主要包括主权财富基金、大型保险公司和超高净值个人，他们以门户城市为起点，投资他们的高价位、高质量的酒店和写字楼房地产。现阶段，出现了更多的企业、开发商、中型保险公司、资产管理经济和超高净值个人。投资目标不再局限于顶级房地产，而是扩展到其他房地产类型，如零售和开发项目。”鲁德曼说。

资金通过并购流出

目前，中国仍然限制资金的跨境自由流动，那么上述中国资本是如何成功投资美国房地产市场的呢？

“我们的观察是，当投资美国房地产时，交易结构可以是M&A交易，而不仅仅是房地产投资。最近，我们收到了许多中国投资者关于平台购买和合资公司结构的请求。据我所知，这些投资者在向国外转移资金方面没有问题，因为交易的结构是并购，这是业务的扩张。这使政府相信，他们不是单纯地转移资本，而是为了扩大业务。”世邦魏理仕全球资本市场中国区主管肖会贤告诉《21世纪经济报道》。

此外，据毕马威会计师事务所(KPMG)称，目前，中国对美国房地产的投资大多采用分割的方式，在中国母公司和目标房地产之间的第三地设立公司或在目的地设立子公司。然而，这种结构将导致双重征税。首先，在控股阶段，有必要向美国联邦和州政府缴纳所得税。

然后，在退出阶段，将支付资本利得税。两者相加后，成本相对较高。高税率使得美国房地产不如表面回报率有吸引力。然而，在美国投资的房地产信托基金在退出时不需要缴纳资本利得税。

然而，据一位从事海外投资税收的人士透露，他在接受《21世纪经济报道》采访时表示，尽管投资美国房地产信托基金所支付的税费较低，但其回报率仍无法与直接投资房地产相提并论。“扣除上述税收后，美国房地产的直接投资回报率仍相当可观。”此人目前在一家活跃于海外房地产投资的大型中国企业工作。

美国商业房地产价格预计将在今年年底上涨

在美国商业地产市场，根据大型评级机构此前公布的穆迪/rca商业地产价格指数，今年1月，全国商业地产价格出现七年来的首次下跌。穆迪表示，下跌背后的原因主要是最近的金融市场动荡伤害了需求，另一个是商品房按揭债券(CMB)市场面临的困境。穆迪表示，这可能是一个信号，表明美国商业房地产投资者的情绪将出现重大转折。

根据美国抵押贷款银行家协会的数据，美国的商业房地产由3万亿美元的抵押贷款支持。其中，cmbs市场是美国商业房地产贷款的第二大来源。Cmbs产品一般在10年内到期，房地产所有者届时将进行再融资。世邦魏理仕(CB Richard Ellis)估计，4000亿美元的资本市场债券将于2016年和2017年到期，2014年的到期规模将达到1000亿美元。世邦魏理仕(CB Richard Ellis)报告称，由于未能满足投资者的收入预期，投资者开始对资本市场债券失去兴趣。2016年，18%的贷款将面临再融资问题，预计到2017年将达到29%，这两年将产生430亿美元的潜在问题贷款。

对此，rca副总裁吉姆科斯特洛(jim costello)告诉《21世纪经济报道》记者，如上所述，一些美国商业地产投资者将不得不寻找新的借款来源，他们将需要时间来培养新的合作关系，这将在一定程度上对美国商业地产价格产生负面影响。预计今年的价格趋势将相对平稳，但预计在2016年底会有所上升。

对于商业地产市场，鲁德曼表示，他对普通公寓、电子商务和工业物流地产持乐观态度。

中国投资将继续增长，并变得更加多样化

对于中国投资美国房地产的未来趋势，鲁德曼表示，投资者身份、房地产类型和目的地将更加多元化。

“中国在美国房地产市场的投资年复合增长率为70%，但基数很小。预计在未来的某个阶段，规模会继续增长，但增速会放缓，但总投资规模会变得很大，更多的是人民币。市场的共识是，中国的资本管制是暂时的，因为中国的官方立场表明，它希望成为国际资本市场体系的一部分，而资本的自由流动是融入国际市场的基石。”鲁德曼说。

在吉姆·科斯特洛看来，中国投资者对美国商业地产的投资将继续增长，关键是增长的时间表。

“很明显，人民币汇率和外汇储备最近经历了一些动荡，所以在过去几年里更为活跃的外国投资者可能会变得更加谨慎。不过，我相信中国的保险基金将继续积极投资。”皇家航空公司副总裁吉姆科斯特洛说。

“中国投资者不仅需要告诉外界他们想要什么，还需要让外界知道他们在中国的情况。透明度非常重要。让外界知道他们的业绩记录、他们履行承诺的能力、他们执行交易的能力、他们对业务国际化的尴尬等等。”世邦魏理仕全球资本市场中国区主管肖会贤表示。