农民工市民化是消化住宅库存关键环节

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截至2015年底，中国商品房销售面积为7.2亿平方米。考虑拍卖房屋的库存后，广义房地产的库存面积为32.3亿平方米，净化期长达30.2个月，空商品房的增量购买率高达46%，反映出中国房地产市场处于高库存状态。本文进一步测算了中国城镇住房存量的规模，提出农民工市民化是消化住房存量的关键环节和成败所在。

1.房地产存货的定义及合理范围

在房地产开发活动中，商品房的生产过程经历了四个阶段:出让未开发土地、无预售许可证开始、有预售许可证开始、完成。考虑到存货的一般概念，形式相对成熟的产成品一般被视为存货，即已完工但未售出的商品房。在中国的现实中，仍有几处房地产应该列入清单。

首先，考虑到约75%的商品房销售采用预售模式，在界定商品房存量时有必要做一些修改，预售商品房的存量应予以充分考虑。其次，经济适用房是一种相对独立于商品房的住房制度，没有完全纳入房地产开发统计。最后，政策法规之外的小产权房也属于房地产类，规模相对较大。小产权房没有获得土地、规划、工程和其他许可，也没有被纳入目前的房地产开发统计，因此无法获得关于建筑、销售和库存的准确数据。

基于以上分析，考虑到经济适用房和小产权房的数据不公开或缺乏统计，基于严谨性和准确性，本文将房地产库存分为两个层次，即狭义房地产库存和广义房地产库存。此外，在广义房地产库存的基础上增加经济适用房库存和小产权房库存是完全意义上的全规模库存，需要在统计改进后进一步研究。

狭义的房地产存量是指在报告期末已完成的现有待售房屋，即目前房地产开发统计中的“商品房待售面积”概念，不包括在报告期末已完成的不能出售或出租的房屋，如拆迁改造、统建统建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等。0/商品房的购买率可以通过狭义库存来计算，从而可以用来判断商品房市场的发展情况。

广义房地产库存，是指现有拍卖行的库存，是指现有的拍卖行库存和拍卖行库存的总和，即在狭义库存的基础上增加待售拍卖行的库存。所谓拍卖待售存量是指尚未竣工但已取得预售许可证并可出售或出租的商品房建筑面积。

目前，房地产库存的合理范围尚未严格界定，相对公认的合理去化学周期上限为18个月。

第二，中国的房地产库存明显分化

2015年底，全国商品房销售面积为7.2亿平方米。根据这一计算，狭义的房地产库存去库存期为6.7个月，在合理范围内。期房销售面积25.1亿平方米。根据这一计算，广义房地产总库存为32.3亿平方米，总库存清仓期为30.2个月，超出合理库存范围上限67.8%。根据我国的实际情况，广义库存去库存周期能够更好地反映房地产市场的实际运行情况。例如，2013年中国商品房销量和价格均有所上升，销售面积增长率达到17.3%，比上年增长15.5个百分点，而当年商品房竣工面积仅增长2%。理论上，当年的房地产存量应该明显下降，去化学化周期应该缩短。然而，狭义的去化学化期不是下降而是上升。原因是商品房热销的主要原因是拍卖行，但现有待售房屋的面积却增加了35.2%。房地产库存广义去库存期能更全面、更准确地反映房地产市场的变化。2013年，广义去库存期为23.1个月，比上年减少1.3个月，符合市场逻辑。

从大中城市的角度来看，中国的房地产市场明显分化，不同类型城市的商品房存量差异很大。一线城市和重点二线城市库存压力不大，可售商品房的去库存期基本在18个月以内，在合理范围内，2015年去库存期有所缩短。然而，大多数三、四线城市的商品房存量很高，消化压力很大。在一些城市，商品房销售的去化学周期高达30多个月。

从空商品房的入住率来看，自2010年和2014年以来，中国空(增量空)商品房的入住率一直在持续上升。

三、农民工市民化的住房需求估计

2012年，中国城镇(户籍)人均住房面积达到32.9平方米，城镇住房总建筑面积达到157.8亿平方米，加上当年销售的住宅面积2.4亿平方米，合计160.2亿平方米。按平均面积80平方米计算，2012年城市住房有2亿套。2013-2014年，新建成的住房单元数量为1515万套，截至2014年底，城市住房单元总数为2.15亿套。结合2014年中国城镇常住人口数量，可以计算出常住人口比例约为0.93。需要强调的是，如果将2013-2014年新增经济适用房和小产权房的数量考虑在内，中国城镇常住户口和户籍人口的比例将会有所增加。

根据发达经济体住房发展的经验，当住房市场成熟时，每户平均对应1.05至1.2套住房，这表明目前中国城市住房市场几乎饱和。今后，消化城市存量住房的主要方向是改善农民工的生活条件，即让农民工市民化。

根据国家统计局2014年全国农民工监测调查报告，2014年中国有1.6821亿农民工。外出务工人员中，36.9%租房，28.3%住集体宿舍，17.2%住工棚和生产经营场所，13.3%在农村以外工作，只有1%在工作场所购买自有住房。

假设农民工市民化进程加快，过去居住在出租房和宿舍的农民工逐渐实现了自我购买和定居。如果自购比例每年提高5个百分点，将有841万农民工实现城镇购房。据测算，两个农民工组成一个家庭，有一个孩子，农民工人均居住面积为30平方米，住房需求将增加约3.78亿平方米。假设70%的新房交易完成，2015年的新房需求量为2.65亿平方米，相当于2015年住宅销售面积(11.24亿平方米)的23.6%，潜力巨大。

第四，八个方面有效解决房地产库存

做好中央经济工作会议提出的“去库存”工作，要按照“谁投资，谁负责”的市场经济原则，建立房地产开发商、政府和购房者共同分担“库存消化成本”的共享机制，加快户籍和住房制度改革，加强消费和供给引导，扩大有效需求，分流和转化部分供给，促进房地产市场持续健康发展。

(一)加强土地供应控制。各地区要根据当地商品房存量，科学制定2016年土地供应计划，合理确定土地供应结构和土地投放数量。库存大、去化学周期长的三、四线城市应严格控制或暂停土地供应，特别是一些商品房库存去化学周期长的城市。

(二)引导商品住房价格下调。政府应明确去库存的成本分担机制，创造一个主要依靠市场去库存的可预测环境，结合现金流压力和资金链紧张，鼓励房地产开发商积极降价。政府出台的税收优惠政策应与降价销售挂钩，以提高房地产开发商降价销售的积极性。各级政府要加快清理推高房价的税费等不合理政策措施，研究通过适当降低地价来推低房价的政策措施。

(3)培养新市民的住房需求。除少数特大城市外，农民工定居、居住证管理等户籍制度改革全面实施，支持农民工进城定居，加快农民工市民化进程，培育潜在购房需求。重点支持农村学生进入高等学校、参军进入城镇，支持在城镇就业居住5年以上的农业转移人口举家迁移购房。研究农民户籍的变化仍然保留着“三权”(土地承包经营权、宅基地使用权和集体收入分配权)，并激发了农民进城定居的积极性。完善住房抵押贷款利息扣除个人所得税政策，降低购房资金成本，激活购房投资需求。

(四)充分利用住房公积金。通过放宽住房公积金提取条件、异地实施住房公积金贷款操作、提高住房公积金个人住房贷款实际额度，重点支持员工购买经济适用房和首套普通商品房，同时兼顾员工的其他购房需求。扩大住房公积金制度范围，逐步将符合条件的农民工和个体工商户纳入住房公积金制度覆盖范围。允许发行住房公积金个人住房贷款支持证券，提高住房公积金的流动性。研究建立以住房公积金为基础的国家住房银行，为中低收入人群和新市民提供低息信贷和金融支持。

(五)加快住房保障模式的转变。提高棚改货币化安置比例，积极推进政府组织居民购买商品房的棚改安置模式。政府集中购买在建或已建成的普通商品房作为棚户区改造的安置用房也是可以的，但普通商品房存量要优先考虑，购买价格不能高于该地区去年同类普通商品房的平均价格。支持从租赁市场筹集公共租赁住房，将现有适合公共租赁住房或已改造为符合公共租赁住房条件的商品房转为公共租赁住房。实施公共租赁住房保障货币化，鼓励和支持符合公共租赁住房保障条件的家庭，通过租赁市场解决住房问题，政府将按规定提供货币化租赁补贴。将符合条件的非居民人口纳入公共租赁住房保障范围。

(六)促进房屋租赁市场的发展。建立租购并举的住房制度，促进住房租赁市场的规模化和专业化发展。搭建房屋租赁信息政府服务平台，提供高效、准确、便捷的信息服务。规范房屋租赁市场，保护房屋租赁当事人的合法权益。积极培育以房屋租赁为主营业务的专业化企业，提高租赁服务水平。鼓励自然人和各种机构投资购买商品房，成为租赁市场的住房提供者。支持房地产开发企业转变经营方式，向社会出租房屋，从单一的开发销售模式向同时出租销售模式转变。

(七)促进房地产企业转型升级。鼓励房地产企业推进产品创新，提高产品质量，在宏观层面上增加项目的宜居性，在微观层面上关注房地产细节，改善配套环境，满足市民多样化和个性化需求。支持跨境房地产开发，鼓励和引导房地产企业根据市场需求调整产品结构，发展旅游、养老、文化、度假房地产，推动合格房地产开发项目向中创空房建产业转型。推进房地产企业兼并重组，提高产业集中度，引导品牌好、实力强的住宅企业“接管”，增强抵御风险的能力。

(八)加强房地产市场监管。深化房地产市场分析判断，建立房地产市场监管信息平台，及时掌握市场动态。加强房地产开发企业资金链风险调查，关注重点领域和重点企业，防范金融风险。严惩恶意拖欠项目资金和闲置未完成的业务，使开发商不能违约或敢于违约。(作者:牛莉胡祖珍)