拷问链家事件：地产互金产品安全吗？

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每个记者吴若凡

上海链家的庄、黄两位消费者购房，将链家的金融业务推到了风口浪尖。此外，刚刚引起轩然大波的齐欣投资赎回危机，也让我们开始关注房地产金融领域的风险。

本期《房地产周刊》选取了部分房地产互联网金融产品进行风险控制评估，以了解这些金融产品的抗风险能力。本次评估主要从三个维度进行。首先，从p2p渠道获得的各种资金将被企业用在哪里？第二，在贷款违约的情况下，贷款企业能否迅速变现抵押品？第三，这些理财产品宣传的回报率实现的可能性有多大？

猴年伊始，齐欣投资遭遇赎回危机，在整个房地产金融领域引起轩然大波。由于风险控制措施不到位，资金管理不严格，房地产金融领域存在许多高风险金融产品，可能引发赎回危机。

2月23日，上海市消费者权益保护委员会向消费者通报了消费者频繁使用的网上房地产中介交易情况。在两个案例中，消费者庄先生和黄先生在链家置业的经历不仅把链家推到了风口浪尖，也把链家在金融领域的产业链推到了风口浪尖。根据《商业日报》记者对链家官方网站的考察，链家金融大致可以分为三类:链家金融管理、链家金融产品和链家基金监管业务。

兄弟公司互相担保？

记者从链家官网了解到，其理财业务是p2p业务，资金来源主要有三个:一是链家自有资金，主要来自链家员工；二是链家p2p平台上的各种目标融资。

一位长期从事p2p法律研究的人士告诉《国家商报》，资金的流向是不公开的，也不清楚资金流向哪里，只知道它们是p2p产品，但没有具体的产品用途和借款人的信息，所以不可能知道资金是否实际用于他们的金融产品。

据链家官方网站介绍，这些资金被用于链家的各种房屋交易。具体情况体现在连锁住宅的金融产品上，大致可分为三类:一是楼宇赎回，当业主出售房屋而银行按揭贷款未还清时，连锁住宅偿还银行贷款赎回楼宇；第二，最终支付是有资金支持的。购房客户已向银行申请贷款，但由于审批流程等问题，无法及时获得贷款，且与业主的合同到期需要还款，由连锁店支付；第三，在过桥贷款中，业主需要同时出售房屋来筹集资金，但买卖时间可能不一致，因此业主可以将房屋抵押给连锁住宅。

一位熟悉财务管理的中介告诉记者，止赎主要是解决业主的还款问题，最终付款是在房屋结束后，买家可以拿到产权证并进行抵押登记后再借钱给业主。

链家的资本监管业务对外界来说有些陌生。一位法人告诉记者，首先，链家有一个像支付宝一样的第三方支付平台。数据显示，北京力帆通支付技术有限公司是链家集团旗下的第三方支付平台。2014年7月获得中国人民银行颁发的《支付业务许可证》，也是目前中国唯一获得许可的房屋担保支付平台。

据业内人士透露，贾立安丽坊通的主要功能与淘宝支付宝相似。买受人的首付款和首付款由丽芳通冻结在第三方账户中，资金在过户完成后才解冻并转移给出卖人客户，以避免出现买受人客户因产权问题无法过户或买受人客户资金不足而导致出卖人客户资金和房屋同时流失的现象。

一般来说，银行监管模式是买受人将钱交给银行，银行在完成所有购房手续后将钱交给出卖人。据业内人士称，由三方监管基金就足够了，三方通常是交易方和第三方平台。一位熟悉链家财务管理的业内人士告诉记者，链家的资金监管模式是一个四方合同:力帆通(平台)、中融信(担保公司)和交易双方。具体过程是购买者先将李方同的账户充值，然后自己将钱转到李方同的中融信账户。从理论上讲，这笔钱是被冻结的，但现在第三方支付服务是在这笔钱转到中融信的账户后完成的。需要指出的是，该连锁店对双方在丽坊通投入的资金不支付任何利息。

上述知情人士告诉记者，在实际操作过程中，当购房者的钱进入立方通时，他们便进入了中融信的账户。这笔钱是中融信的，理论上中融信可以花这笔钱。

连锁家庭理财的真正利润就在这里。根据其官方网站，连锁店60天“定期宝”的回报率约为6.4%。以首付贷款为例，其年利率高达24%。换算到当月后，链家每笔贷款的利差约为1.5个百分点。据相关机构测算，在整个购房交易过程中，资金在中融信的平均停留时间为55天。

根据《非金融机构支付服务管理办法》，作为第三方支付机构，监管人账户中的资金不能使用，即在支付过程中不能使用。然而，在用户将钱转到中融信之后，中融信的资金池中的钱可以流向任何地方，因为根据中央银行的监管，在用户将钱转到立方通之后，已经完成了两笔交易。

在链家金融的网站上，几乎所有的产品都由中融信担保。根据工商登记资料，中融信担保的唯一股东是北京链家房地产经纪有限公司..2015年12月28日颁布的《同业拆借信息中介机构业务活动管理暂行办法(征求意见稿)》第三章第十条规定，同业拆借信息中介机构不得向贷款人提供担保或承诺保护资金和利益。

风险控制是为了保证公司的支付吗？

2月23日，上海市消费者权益保护委员会向消费者通报了消费者频繁使用的网上房地产中介交易情况。有两起案件涉及上海链家。2016年1月9日，庄先生通过链家与卖方签订了《房地产销售中介协议》。当他支付80万元定金时，连锁店告诉他，房屋交易存在障碍，因为该房屋不仅有公积金贷款支持，而且卖方还将其抵押给连锁店的一名工作人员，卖方借了167万元贷款购买其他房屋。黄先生的遭遇是，他正在购买一套400万元的房子，该房子被连锁店称之为“按揭贷款”，只是在合同签订时，所谓的“按揭”实际上是一个总价为340万元的按揭。为了推进交易，我们必须先帮助房东支付抵押贷款。这家连锁店的老板说，他可以借钱给黄光裕，并继续进行房产交易。

在这两个案例中，虽然没有明确的证据表明连锁住宅预付款的资金来源，但至少连锁住宅预付款仍然存在一定的风险。

无论是金融产品的抵押登记还是贷款，房屋交易双方都要与一定的个人进行抵押登记。一旦经纪人不诚实或离职，他可能不会释放抵押贷款。虽然这个问题最终可以由法院解决，但它会浪费大量的时间和交易成本。

一位熟悉链家业务的人士表示，链家将在每笔房屋交易中向客户推荐资金监管业务，即双方将资金汇到链家账户，“名义上保证买卖双方的交易资金。”事实上，安全为其商业贷款提供了充足的资金。”

另一位熟悉链家流程的人士告诉记者，这款产品满足了客户的需求，客户需要迅速提取资金进行更换。但是，在设计方面，产品是以个人的名义抵押的，这里的抵押人是连锁店的管理人员和交易的区域经理。

业内人士指出，连锁财务管理的风险控制更多的是为了保证公司的支付。他认为，正常的风险控制系统要求金融机构审查流水、债权、诉讼和公司信用报告，并对上下两院的信用信息进行一些背景调查。如果在产权上有抵押贷款、私人抵押贷款和二级抵押贷款，以后的贷款就会有风险。

此外，业内人士表示，当客户第一次支付首付款时，作为中介，他必须发挥监督作用，让资金专款专用。在上海链家的两起案件中，链家没有履行其对卖方应尽的义务。

一位法人告诉记者，金融机构必须有审批制度和风险控制制度。在上述两起案件中，黄先生一案中的卖方债台高筑，但事先并未对链家进行明确调查，这说明链家的风险控制环节存在问题，风险控制体系存在较大疏漏。因为，通过公司信用报告，PBOC信用报告和背景调整，

查看卖方的实际财务状况。

一位熟悉风险控制的人士告诉记者，当卖家将房子抵押给连锁店时，如果卖家在交易过程中无法偿还贷款，连锁店要求员工提及房子被查封的事，一旦房子进入查封程序，买家就会惊慌失措，而已经付了定金的买家会尽最大努力解除房子被查封，因为他不想失去房子。这样，买方就完全被牵着鼻子走了。