搜易贷的红线：贷款金额不能超过房屋评估价七成

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◎每个记者王杰

2014年初，房地产代理、电子商务、p2p(个人间小额贷款交易)和支付平台都开始构建房地产互联网金融产品。

然而，p2p行业的风险依然存在。根据金融信息平台Yinxian.com发布的数据，2015年11月有64个p2p平台在运行，比上个月增长了433%。年末不足一个月的短期目标比重明显上升，投资者应注意风险。

或许正因为如此，涉足房地产的互联网金融产品背后的公司仍在仔细测试风险控制的水。

如何使用资金

早在2014年9月2日，搜狐就宣布其互联网金融信贷平台搜狐贷款在北京正式启动，标志着搜狐正式进入互联网金融领域。搜房网首席执行官何洁当时表示，与在阿里巴巴高调亮相的《财富》不同，搜房网将专注于私人小额贷款。从即将推出的几个产品来看，目前主要集中在“交易p2p业务”，即个人消费投资和购房购车等融资业务。

2015年4月底，搜房贷款为房地产开发商推出了融资产品“银泰租宝”。

据了解，“银泰租保”的还款来源是银泰市优质商户的商铺租金，本息担保由中国银泰投资和北京银泰置业提供，而戴德梁行作为第三方提供项目评估报告。

根据商铺租金支付周期，“银泰人保”分为三个投资周期:3月、6月和9月，投资回报率分别为7.5%、8.5%和9.5%。

“银泰置地宝”是搜房易贷与银泰地产联合推出的升级产品，是针对成都银泰中心项目优先购买者的保理业务。

据悉，“银泰购宝”还款来源为成都银泰中心项目选择的57份采购合同，对应112个应付采购款节点。根据购房应付账款的长短，产品包括3月、6月和9月，投资回报率分别为8%、9%和9.5%。

此外，搜房易贷还为借款人推出了各种住房贷款产品——“住房易贷”。

据了解，“易居贷款”目前包括四个产品:首付贷款，抵押贷款，抵押贷款。其中，首付贷款是为没有足够的钱支付首付和有足够的还款能力的用户提供的，最高可借房价的20%；赎回贷款的对象是出售房屋的用户，他们的银行抵押贷款尚未支付，不能转让给买家。抵押贷款置换是针对那些没有足够资金购买新房子的用户，因为旧房子的付款还没有到。

那么，企业从p2p渠道获得的各种资金将通过什么渠道获得呢？在这些渠道中，企业如何管理资金？在现有的企业治理下，是否存在挪用资金的漏洞？目前，企业对借款人使用资金有哪些具体规定？

搜易贷款首席运营官蒋萱表示，搜易贷款定位是一个金融信息中介匹配平台，满足网上贷款和金融管理的需求。风险控制通过后，借款人的贷款需求在网上公布，普通投资者可以进行投资。贷款需求达到标准后，将直接转入借款人账户用于贷款。

在监督借款人资金流动的问题上，借款人是否应该与搜狐贷款建立联合账户，或者采取其他方式？蒋萱表示，在后续资金管理中，要严格监控借款人的支付和还款情况，确保资金专款专用，按时还本付息。搜易贷款采取各种风险控制措施，防止借款人将资金用于非借款目的。以首付款产品为例，买方成功借款后，搜房贷款将直接支付给买方或开发商，以确保资金专款专用。

财务收益是多少？

众所周知，银行对抵押贷款的认可程度很高。在贷款违约的情况下，贷款企业多长时间可以迅速变现抵押的房屋和其他资产？一些企业要求借款人将自己的第二套房作为抵押。那么，在实践中，这些被抵押的二套房是哪些抵押人(根据法律，抵押人的顺序是拍卖后所得资金的偿还顺序)，抵押比例是多少？

蒋璇表示，目前，搜易贷款没有违约，并没有通过处置房地产来实现债务偿还。对于涉及抵押的贷款，搜易贷款只在北方、广州和深圳，只接受银行的第二笔抵押作为第一抵押人。在按揭首付贷款和按揭消费贷款产品中，最高贷款金额为房屋评估价格的70%；如果是银行以外的第二次抵押贷款，最高贷款额为评估房价减去银行贷款余额的70%。

寻找简易贷款金融产品的回报率是多少？如何保证实现？

蒋璇表示，目前搜易贷款的理财收入为5.5%~10%，属于互助黄金行业中的中下游水平。与高额民间借贷相比，互联网金融将贷款和财富管理结合起来的需求大大降低了融资成本。至于借款人的资格审查，以首付产品为例，是针对首付不足的贷款。目前，房地产市场的主要市场是风险较小的一线城市和二线城市。个人能否申请首付贷款由搜易贷款风险控制部门决定，该部门根据借款人的收入水平、银行资金流、信用记录等综合评估借款人的实际收入。如有必要，风险控制人员还将进行线下调研，调查借款人公司的实力，评估借款人是否有较强的还款能力，最后决定是否给予借款人授信，授信额度是多少。

蒋萱指出，在实践中，搜房易贷将利用购房者的实际月收入，减去每月按揭还款、信用卡还款等所有负债，再根据剩余净收益发放信用首付，以确保购房者的还款压力在可承受范围内，确保购房者能够顺利还款。换句话说，首付并不适合所有人，只有符合收入门槛的高品质买家才能申请首付。

蒋萱表示，目前首付贷款的借款人大多是工薪阶层，每月先付利息后先付利息，购房成功后提取公积金，将公积金账户余额作为还款来源，一次性还清首付贷款本金。早期购买者的还款压力不大，那么本金还款也有稳定可靠的还款来源，投资者的本金和利息收入都有保障。同时，许多平台会通过第三方担保、自平台担保基金等方式保护投资者的投资。