“去库存”战略下的楼市变阵新轨迹

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杠杆率的提高、税收负担的减轻以及各地的直接补贴，符合三、四线城市居民和农民工住房支付能力不足的现实。因此，三、四线城市的整体销售将好于去年，二线城市的整体表现明显好于去年，但其内部差异将更加明显。越来越明显的是，上海已经取代深圳成为房地产市场的新“基准”。

□李

猴年春节前后，去库存战略全面铺开，政策全面升级。在短短的半个月内，降低按揭首付、提高公积金存款利率、降低房地产交易税率、收紧土地储备等措施相继推出。与此同时，各省高调出台了强有力的去库存化一揽子政策，全国数百个三、四线城市启动了鼓励农民工进城购房的补贴政策，所有政策都是针对库存的快速去库存化。库存抑制了固定资产投资，从而拖累了“稳定增长”，限制了“去产能”和“去杠杆化”。

目前，三、四线城市的开发投资、新建和存量分别占全国的45%、60%和70%。自去年下半年以来，在去库存化政策的方向上，我们完全坚持了针对具体城市的政策，直接针对三线和四线城市的大量库存。然而，至少从去年房地产市场的地区差异来看，三、四线城市的去库存化情况并不乐观。根据中央参考研究所的数据，去年一、二、三、四线城市的交易面积分别增长了34%、18%和-15%，价格分别增长了21.3%、0.6%和-2.5%。今年，看到空之前的去库存化努力增加，第三和第四条生产线的去库存化能顺利进行吗？房地产市场结构会发生什么变化？

笔者认为，杠杆率的提高、税收负担的减轻以及全国各地的直接补贴，符合三、四线城市居民和农民工住房支付能力不足的现实。因此，今年三、四线城市房地产市场的整体销售将好于去年。然而，由于开发商降价幅度有限，返乡购房高峰已经过去，农民整体支付能力不足(年可支配收入仅为2.5万至3万元)。主要是新区的住房供应效率不高，三、四线城市的库存压力难以缓解。今年1月，易居监测的三线城市新增住房供应242万平方米，新增交易量204万平方米，库存仍在上升。然而，与此同时，由于政策激励叠加在高房价下的需求溢出上，三、四线城市及周边重点城市的房地产市场可能表现良好。

例如，去年深圳的房地产市场一片繁荣，导致邻近的惠州、东莞和中山的房地产市场全面复苏。与2014年相比，惠州和东莞的商品房交易面积分别增长了130%和62%，其中一半是从深圳购买的。深圳附近两个城市的房价上涨了15%至35%。又如，2015年昆山新房成交量为500万平方米，同比增长22.8%，房价上涨5%，成交量和价格均升至前30名，其中一半以上来自上海。此外，南京、杭州、成都、苏州等库存消化周期不到10个月的城市，其辖区内或周边的三、四线城市，不仅充分享受到去库存化的好处，而且得到需求溢出，房地产市场有望表现良好。

目前来看，二线城市的整体表现将明显好于去年，但其内部分化将比去年更加显著，这也将成为2016年中国房地产市场区域分化的主题。事实上，根据中央参考咨询机构的数据，武汉、合肥、南京、天津、北京、苏州、杭州和广州分别排在深圳(33.4%)和上海(17.6%)之后的前10名。目前，由于一线城市被排除在去库存政策之外，今年优惠政策的最大受益者是二线城市，尤其是上述去年房价大幅上涨的城市。

此外，就去年房地产市场的销售规模而言，上述大多数城市都挤进了前10名。目前，库存消化周期大多在10个月以内，合肥、苏州和南京的消化周期约为4个月，很可能成为今年楼市量价上涨的“黑马”。然而，与此同时，区域经济规模较小的中西部城市，以及人口和资源集中度低、人口外流严重、产业结构落后的东北大城市，以及西部的省级二线城市，不仅去年房价仍在下跌，而且库存消化周期基本上超过24个月。因此，可以肯定的是，尽管这些城市的房地产市场受益于去库存化政策，并略好于去年，但仍将处于不温不火的状态，与上述重点二线城市的差距将大大扩大。

尽管一线城市被排除在去库存化政策之外，但它们充分享受到了去年政策的溢出效应，如宽松的货币政策、较低的营业税和契税税率、新的公积金政策等。事实上，它们也已经在一线城市全部或部分实施。尤其是去年，资本成本降至历史最低水平，在空.之前，资本的可获得性是宽松的然而，资本市场经历了一场巨大的地震和“股票和交易所的双重杀戮”，资产配置的幽灵出现了，一线城市的住房成为保值增值的“安全垫”。北京、上海、广州和深圳的房价涨幅均已进入前十，上海一手和二手房交易量已超过1万亿元，市场容量(近5000万平方米)居世界首位。

从今年的表现来看，越来越明显的是，上海已经取代深圳成为房地产市场的新“基准”。2月19日(星期五)，财政部等三部委联合发布通知，调整房地产交易中的契税和营业税优惠政策。周末，上海房地产交易中心出现排队过户的火爆场面。据报道，一名业主一天“跳价”三次，比春节前的挂牌价格高出70万；最近，3.52亿套豪华住宅在一天内售罄，开发商开始坐以待毙的消息成为媒体的头条新闻。上海楼市如此火爆，与去年的深圳楼市一模一样。

有三个主要因素推动上海房地产市场今年变得火热，并成为一个新的“基准”。首先，目前上海商品房消化周期只有4.1个月，是一线城市中最短的，甚至比房价飞涨的深圳还要短；其次，国家“去库存”政策的溢出效应。目前，上海的新房价格比深圳低20%，资产保值增值的作用可能会推高房价；最后，股市对楼市的财富效应将开始从深圳转移到上海。

(作者是深圳房地产研究中心高级研究员)