1月300城土地出让金同比降23%

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2016年1月，土地市场在2015年继续分化。一方面，杭州、南京等热点二线城市频频出现高地价地块，并相继刷新了城市单价王的纪录；另一方面，总体而言，全国土地市场交易规模明显缩小，部分城市同比降幅甚至超过50%。

根据市场组织委员会的监测数据，2016年1月，全国300个城市的经营性用地周转量为910亿元，同比下降23%；营业面积2615万平方米，同比大幅下降45%，为近五年来一月份的最低水平。

嘉里研究中心(Kerry Research Center)分析师杨克伟认为，1月份土地市场整体降温主要受三个方面的影响:第一，行业周期和传统淡季导致产业链大幅下滑；其次，需求热已经冷却。经过2015年下半年的高烧，土地价格已经达到了很高的水平。2015年市场需求得到有效释放后，这种连续性很弱；此外，最重要的是严格控制政策。今年1月，国土资源部再次明确表示，2016年仍将重点关注去库存化，住宅用地政策将面临“保护和压力”。

就城市类型而言，一线城市成交量下降最为明显，1月份土地出让面积同比下降70%，也是过去5年来的最低水平。杨克威认为，一线城市土地交易量下降是大势所趋。根据cric的数据，一线城市计划在2015年出售3417万平方米的商业用地，但最终只出售了2000万平方米。尽管国土资源部多次要求土地供应紧张的城市增加土地供应，但由于拆迁成本高、建成区土地储备几近枯竭、公共设施承载能力不足、土地流转受限等因素，一线城市的土地出售量仍难以上升。深圳就是一个典型的例子，该市最近宣布减少土地出售总量。

然而，在整体土地供需萎缩的背景下，今年1月，杭州和南京等二线城市相继出售了几块高价地块。

杨克威表示，1月份二线城市出现单价王的最大原因首先是基于城市间激烈的交易支持，城市间库存压力的分化和一线城市土地供应的减少进一步加剧了二线城市的土地竞争。“杭州和南京是二线城市中最好的，不可避免地要刷新单价王。”

杨克威认为，稀缺是最有价值的东西，而频繁的地价上涨主要是由于相关地块稀缺，难以复制。人口集中、商业、医疗保健、绿地、公共交通和其他指标需要名列前茅。

“在‘限量供应’的政策环境下，土地交易量将继续下降，2016年土地市场规模可能会加速扩大。”杨克威表示，一方面，二级市场将“抢占”一级市场份额，盘活企业存量土地；另一方面，国土资源部鼓励企业租赁土地，鼓励采取长期租赁、先租后赠、租赠结合的方式，以降低企业的土地成本，这势必会抢夺一些商业地产需求。

总的来说，尽管土地市场普遍偏冷，但克里认为，随着今年1月“降低首付”新政策的出台，一些二线热点城市将迎来最大的政策刺激效应。由于一线城市的影响最小，而大多数三、四线城市的效果不如预期，企业和资金将涌向热门的二线城市。在销售市场良好的情况下，热门二线城市的销售投资机制将首先被激活。

在杨克威看来，由于库存大幅减少，消化周期总体供不应求，土地消化周期相对较短，短期内不会出现供应井喷。无论是基于前景判断还是需要补位，南京、武汉、杭州、成都、苏州等二线城市未来的土地交易量也将大幅增加，土地拍卖的竞争程度甚至可能与一线城市持平。