凯德转型三年考 罗臻毓：资产证券化大势难挡

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三年资本与资本的转变:资产证券化的大趋势不可阻挡

引导阅读

凯德置地发布的2.1版可以称为内部结构调整，包括组织优化、业务线重组、团队整合等。2.2版是管理模式的调整。罗玉玉更愿意将房地产业视为服务业，通过引入“互联网+”的概念，努力更好地为客户服务。

我们的记者张敏从北京报道

作为第一批进入中国市场的外资房地产企业之一，凯德置地已经深入中国22年了。虽然凯德置地不擅长规模经营，但其在房地产基金领域的探索走在了行业的前面，其“轻资产”的经营模式已经成为国内许多房地产企业模仿的对象。

近年来，国内房地产市场形势发生了突变。地区差异、过剩的商业地产和低利率环境给首都带来了新的挑战。为此，凯德置地于2013年初开始转型，将之前的八个业务部门精简为四个核心业务部门，并形成了以资源全面整合为重点的“一个凯德置地”战略。

《21世纪经济报道》记者采访了凯德置地(CapitaLand China)首席执行官罗振宇，详细阐述了他的发展道路和市场观点。罗振宇于2001年加入凯德置地集团，最初在阿斯科特业务部门工作，之后担任凯德置地中国华南地区总经理、首席投资官兼副首席执行官，并于2014年9月担任凯德置地中国首席执行官，在中国市场拥有15年的实践经验。

变革的步伐将会继续

21世纪:在过去的几年里，凯德一直在努力转变。在发布“一个资本”战略后，林总裁在2015年初通过内部邮件发布了一个新的转型理念，即将以前的2.0版升级为2.1版和2.2版。如何理解这两个版本？

罗玉玉:近年来，房地产市场发生了一些变化。互联网技术正在不断发展并嫁接到房地产领域。供求环境的变化导致市场竞争日益激烈。因此，依靠单一的产品能力越来越难以在市场上站稳脚跟，企业的综合能力也越来越重要，在产品开发、资源整合和资产管理等领域不允许有“缺点”。

基于此，自2013年以来，我们对集团的业务结构进行了调整，从之前的八个业务板块调整为四个核心业务板块(雅士高、凯德置地、新加坡和中国)，其中中国业务是非常重要的一部分。这个部门的目的是充分整合住宅、办公楼、购物中心、服务公寓、综合大楼、基金和区域市场中的其他资源，以最大限度地提高其效率。在军事上，它过去是单独作战，但现在是联合作战。这被称为2.0版。

2.1和2.2版本在此基础上进行了优化。其中，2.1版可以称为内部结构调整，包括组织优化、业务线重组、团队整合等。2.2版是指管理模式的调整。随着市场的成熟和科学技术的发展，房地产行业的竞争格局发生了变化。我们更愿意把房地产业视为服务业。因此，借助互联网技术，我们引入了“互联网+”的概念，推出了一些产品，以更好地为客户服务。

21世纪:这两次调整的重点不同。在具体操作中是否同时进行？到目前为止，这种调整已经完成了吗？

罗振宇:我认为这些调整还没有结束。在内部整合方面，框架已经完成，人员移交已经完成。但是，优化分工和做好部门间的协调工作仍然需要时间。

至于“2.2”部分，我们去年成立了一个新的团队，名为“企业发展部”，其职能是协助企业调整发展模式，并做出一些具体的尝试。来自这个团队的o2o软件“CapitaStar”，是一个基于微信与消费者互动的平台。但这不是静态的。根据科技的发展、市场的变化和竞争对手的反应，我们的理念和产品将不断更新。

移动互联网减少了“摩擦”

《21世纪》:根据2.0版的调整思路，CapitaLand将以更“复杂”的产品来应对市场，这也称为“复杂战略”。对于商业、办公、住宅、公寓等形式的综合体，其比例是如何分配的？会有一定的标准吗？

罗振宇:没有特别详细的标准。在任何市场中，扭转这一比例都是以市场为导向的。例如，如果你在上海，综合大楼将容纳一个更大的办公楼，但如果你在宁波，杭州和其他地方，办公楼的数量不会太多，因为市场需求不是那么大。购物中心的环境类似。我们将评估该物业的辐射范围，并根据周围的人口、交通和类似商场的数量确定该区域能支持多少个商场。

但是，在很多情况下，基本的土地规划是由政府决定的，很难调整。因此，在某些情况下，我们也会与政府部门协商，希望能根据市场需求做出一些微调。

《21世纪》:自我维持和销售的比例是如何以各种“复杂”形式排列的？

罗振宇:这也是根据项目的实际情况决定的。简单地说，如果土地成本低，我们将持有更大的比例；如果财产很大，我们将持有相对较少的数额。另外，从物业类型来看，如果项目中有住宅项目，我们通常会选择出售，而写字楼项目则主要是持有。这是基于资产策略的布局。

21世纪:在中国市场，电子商务近年来发展迅速，尤其是在移动互联网领域。这会对凯德的业务产生影响吗？

罗振宇:电子商务不能完全取代实体店，因为毕竟人类需要走出去满足社会需求，所以具有体验性的实体店是无法取代的。

但是购物不是一个愉快的过程。我需要找到停车位、电梯、商店、商品、信用卡、下电梯、继续寻找停车位和车库出口……我们称这些障碍为“摩擦”。在移动互联网时代，我们的目标是减少这些“摩擦力”。移动互联网和实体商业并不排斥，但是空.有一个巨大的融合

资产证券化的大趋势是不可阻挡的

21世纪:凯德兰德是一家早期的资产管理公司。目前，有1只信托基金和11只私募股权基金专注于中国市场。你认为凯德兰德在这一领域的发展前景如何？

罗振宇:就我们公司而言，我们会继续开发这个资本平台。因为与其他开发者相比，这是我们的优势之一。从政府部门的行动来看，中国房地产市场即将发展到另一个阶段，即商业房地产资产证券化将继续开放。

资产证券化对我国商业房地产的发展具有重要意义。目前，一、二线城市的地价和建设成本都很高，一栋建筑的价值可以达到几十亿甚至几十亿。在缺乏资产证券化渠道的情况下，如果一家公司拥有八栋楼和十栋楼，将会给资产负债表带来沉重的压力。另一方面，如果一个商业地产可以证券化，金融公司和基金将持有这些资产，并有稳定的收入，房地产开发商可以使用返回的资金作为信托，使市场资金流动。

21世纪:为了应对经济增长放缓，自2014年底以来，中国政府连续降息，使中国处于低利率环境。这是否会影响凯德置地信托和私募股权基金的收益？

罗振宇:中国的商业地产市场有一个特点，那就是租售比低，一些写字楼的租金回报率一直都在3%以下。因此，即使我们放宽条件，让市场做房地产投资信托，我们也不能满足回报率的需要。同样，信托公司(通常回报率为5%-8%)很难接受如此低的回报率。

尽管一些基金会通过出售财产来弥补这一点，但它并不具有普遍意义。我认为，低利率肯定会影响基金的租金收入，但这是资本市场不完全开放的后果之一。这种影响是短期的，市场开放的总趋势将逐渐消除这种影响。

本地化和分散化

21世纪:许多外资企业将在中国面临“水土不服”。凯德置地在中国已有22年，并取得了稳定快速的发展。从内部管理的角度来看，Cade是如何克服地区差异的？

罗振宇:在中国这样一个巨大的市场中，我们尽力按照“本土化”的理念来管理。一方面，公司的一些法律法规将进行调整，以满足当地的要求。另一方面，一旦你决定在中国发展，你必须把经理安置在中国。我们第一批进驻中国的人曾经带着全家和孩子来到中国，现在这个想法已经成为一个非常重要的基础。

另一个要点是权力下放。具体来说，项目的规划、设计、营销和服务都是由中国团队决定的，除了土地购买等事宜。我认为这是过去22年来凯德置地在中国持续发展的主要原因。

21世纪:在凯德置地调整其业务板块后，中国仍然作为一个独立的板块存在。在我看来，这表明中国仍然是一个非常重要的地区。作为中国的首席执行官，你如何看待中国的发展前景？

罗振宇:到目前为止，中国的产值占整个集团业务的46%(资产)，是最大的细分市场。从20多年的历程来看，凯德置地首先将住房作为“主导力量”。随着中国经济和城市发展到另一个阶段，我们在2000年初规划了大量商业地产和复杂项目。到目前为止，商业地产和长期持有地产占中国总资产的近80%，住宅部分占20%以上。

我们将继续对未来的中国市场保持乐观。中国已经成为世界第二大经济体，其经济基础比十年前大得多。因此，即使是6%-7%的经济增长率也意味着很多机会。具体来说，从区域布局来看，我们的注意力也将集中在一、二线城市；在房地产形式上，"复合"仍然是我们的主要策略，但这并不排除一些纯住宅房地产项目的大规模运作。

21世纪:作为未来资本和布局的重点领域，一、二线城市的门槛将越来越高，尤其是一线城市的地价往往超过房价。会有一些风险吗？

罗振宇:从过去一年的土地交易来看，有些地块过热，但这些土地并不是我们关注的焦点。我们将根据每个城市不同的发展阶段寻找相应的机会。即使像北京和上海这样的超大城市也有发展空的空间:首先，旧城改造将带动周边地区的发展；其次，随着轨道交通的发展，一些不成熟的地方将发展成为新的商业中心或居住中心。(编辑罗琦琦)